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借名购买央产房,原产权单位限制上市条件,实际购买人能取得产权吗?

来源:  作者:  时间:2018-02-01 06:53

 为保护当事人隐私及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。
  本文为靳双权律师原创,转载请注明。
                                          

      一、案件介绍:
        王大宝与王大生是亲生兄弟,赵美美系王大生的妻子,亦为王大宝在某中央直属研究单位的同事。亲上加亲的关系让王大宝十分信任赵美美。但最近的一件事却让这层信任关系变得脆弱 不堪,究竟是什么事呢?还请您慢慢看。
        王大宝、王大生、赵美美三人曾居住在东城区某四合院内。1988年,该研究所将北京市朝阳区的某处房屋分配给赵美美使用,并每月扣除赵美美一定数额工资作为房屋租金。由于是楼房,且王大宝有意愿想住在该房屋中。为此,经过协商,赵美美同意将房屋给王大宝一家居住,王大宝于每年年底将房租一并还给赵美美。王大宝在入住之后便将户口迁入了该房屋内。
2000年起,单位为方便扣款,便直接从赵美美工资中扣除了房屋租金。
        2004年11月20日,王大宝得知单位以成本价售房,遂找到赵美美商量可否借赵美美得名字购买诉争房屋,同时约定王大宝付首付款,由于该房屋属于央产房,遂约定待该房屋取得房屋所有权证书5年后再行进行过户手续。
        于是,2004年12月15日,赵美美(乙方)作为买受人与出卖人研究所(甲方)签订了《房屋买卖契约》。契约约定:甲方将诉争房屋卖与乙方,房价款4万元,公共维修金1400元。研究所开具以赵美美为名的收据,明确写明:今收到赵美美交房款4万元,公共维修金1400元,人民币肆万壹仟肆佰元整,交款人王大宝。
        2008年8月18日,赵美美取得诉争房屋的房屋产权证书,但该房屋产权证书由王大宝实际持有。2013年4月5日,王大宝找到赵美美商量过户的事宜,但赵美美推脱说最近没时间,待有时间再去办理过户手续。2013年6月12日,赵美美通过遗失补证的方式取得了诉争房屋的新产权证书。王大宝得知此事后十分气愤,找到赵美美要求过户,但赵美美毫无过户之意,多次协商之后,王大宝将赵美美起诉至北京市朝阳区人民法院,诉求法院判决诉争房屋属于自己所有,并要求赵美美配合办理过户手续将诉争房屋过户至自己名下。
 
       二、审判结果:
       北京市朝阳区人民法院经审理后判决:
       一、赵美美玉判决后十日内配合王大宝办理北京市朝阳区的某房屋的房屋所有权的过户登记手续,将房屋过户给王大宝。
       二、驳回王大宝的其他诉讼请求。
 
       三、借名买房律师靳双权专业法律分析:
       本案是一起央产房借名买房纠纷案件。由于考虑到央产房特殊的上市交易流程及条件,靳双权律师将从以下几个方面为您解析本案案情:
       一、本案借名买房协议是否合法有效?
       本案的第一个问题就是原被告双方之间约定的借名买房合同是否合法有效。
       首先,我们来了解一下借名买房是指什么。
       借名买房是指以他人(符合购买条件的人)名义购买房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物,并非禁止流通物。
        本案中,涉诉房屋原为单位承租的公房,房屋系1988年分给赵美美使用的房屋,而王大宝与赵美美约定赵美美将房屋借给王大宝居住,王大宝实际使用并交付租金,且根据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》中的相关规定,以成本价购买的房屋需要同时满足以下条件:⑴所购住房是在1998年底前已开工的单位自建住房,或已交纳购房预定金购买的商品住房,并于1999年底前竣工且投入分配使用的;⑵购房职工是1998年12月31日(含)前参加工作,无房或住房未达标,且具有北京市城镇常住户口;⑶职工与拟购住房在1999年底前已建立承租关系。
        实际承租人赵美美符合以上条件,王大宝借赵美美的名义购买诉争房屋符合常理,且双方的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定亦不违反社会公共利益,且为双方真实的意思表示,签订合同时具备相应的行为能力,应为有效合同。
 
        二、央产房的上市交易条件
        本案涉案房屋为央产房,央产房全称为中央在京单位已购公有住房,属于国家机关所有的特殊房屋。本案房屋在发生诉争时已经具备上市交易条件,根据2003年国务院下发的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》中规定,央产房需有住满五年的限制,而本案房屋在发生诉争时已经满足住满5年的限制,已经满足上市交易条件,且原单位同意,遂可以进行过户。
       庭审中,王大宝出具赵美美于2005年1月28日签字确认的《证明》:“涉诉房屋是在赵美美名下,2004年11月王大宝与赵美美协商,双方同意此方由王大宝出资购买,房屋的产权和使用权归王大宝出资购买,房屋的产权和使用权归王大宝所有。”亦证明双方存在借名买房的约定。
 
       综上所述,依据我国《合同法》第四十四条、第一百零七条之规定,赵美美作为合同的另一当事人,与王大宝之间存在合法有效的合同关系,而王大宝已经履行了约定的义务,而赵美美并不履行约定的义务,应承担继续履行的违约责任,而双方约定的房屋产权变更条件已经成就,根据《物权法》第十五条之规定,双方所订立的合同已经生效,双方当事人应当按照约定履行合同义务,法院判决赵美美将涉诉房屋过户给王大宝的判决于法有据,判断正确。
   
       借名买房纠纷律师靳双权提示:
       在此,靳双权律师提醒各位当事人,涉及到大额财产时,如:房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思,最好先咨询专业、资深的房地产律师,以规避交易中的风险,防止遇到不必要的纠纷,以免引发不必要的麻烦。
 
  资深房地产专业律师靳双权,北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
  联系地址:北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
  联系人:靳双权律师
  联系电话:13426037149
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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