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央产房的借名买房问题该如何处理,靳双权律师为你分析

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-13 18:16

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告和被告董某兰、董淑某、董某、董某强是兄弟姐妹关系,父亲董某志于2007年去世,母亲戴某于1998年去世,董某强于2009年去世,被告梁某芬系董某强之妻,被告董某雪系董某强之女。原告结婚时,其父向单位申请一套承租的公房,承租人为董某志,实际由原告居住,1989年经单位协调,调换至涉诉房屋。1997年,单位进行房改,经原告父母同意,原告借父亲董某志之名,出资购买了诉争房屋,房屋归其所有。因房改政策规定只能由承租人来购买,虽原告为诉争房屋实际购买人,但只能登记在父亲董某志名下。原告交纳了诉争房屋的购房款,装修后实际居住使用至今。基于上述事实,原告和父亲董某志之间已形成借名买房的合同关系。董某志去世后,原告与被告董某兰、董某、董淑某及董某强协商好办理过户手续,后因董某强突然去世,未果。因被告董某雪未满18岁,无法办理公证,一直未办理过户手续。现董某雪已满18岁,五被告作为董某志、董某强的合法继承人,应继续履行合同义务,配合原告办理过户手续。但因各种原因,双方沟通未果。为了维护原告的合法权益,依法向人民法院提起诉讼,请求判决:1、五被告配合原告办理涉诉房屋过户登记手续,将房屋所有权人变更为原告;2、请求判令被告承担本案诉讼费。

  2、被告辩称

  被告梁某芬、董某雪辩称:被告不同意原告的诉讼请求。原告以合同纠纷起诉至人民法院,原告与父亲董某志之间已形成借名买房的合同关系,无事实依据及证据作证。诉争房屋权属并非依所谓“借名买房合同”取得,而是原告的父亲董某志依据其与工作单位之间签订的《房屋买卖契约》而取得,合法性不容置疑。原告主张诉争房屋在购买时经父母同意,但其出资缺乏事实依据及合法有效的书证。原告以合同法律关系形成合同纠纷为由起诉至法院,目的就是为了规避事实形成的遗产继承的法律关系,独享父母遗产,侵害其他法定继承人的合法利益。原告如要坚持以合同纠纷为由主张权利,显然应以《房屋买卖合契约》是否有效为由对诉争房屋提出权属主张,其主张超过法定诉讼时效。诉争房屋于1997年开始房改并预付购房款,于2001年颁发权属证书,原告应对诉争房屋的权属性质有所了解。但直到2016年12月,原告才向法院提起诉讼,且此前并非发生诉讼时效中止、中断的情形。根据法律规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。因此,原告在本案中提出的诉讼主张,因其怠于行使权利,已导致超过法定的诉讼时效期间。被告认为,本案诉争房屋权属在董某志名下,属董某志夫妻的共同财产。由于董某志夫妻已去世多年,诉争房屋是他们遗留的遗产,理应按法定继承形式予以继承分割。综上,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

  被告董某兰、董淑某、董某辩称:原告所述属实。被告同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  2001年8月24日,董某志与其工作单位签订《房屋买卖契约》。约定董某志按照成本价购买该房屋,价格为21676.21元,房屋性质为央产房。2001年12月,董某志取得该房屋的所有权证。随后,该房屋仍由原告及家人居住至今。现原告持诉称理由诉至本院。

  诉讼中,原告表示诉争房屋名义上的购买人为董某志,但当时经父母同意,该房屋实际由原告出资购买,该房屋的购房手续及产权证均由其保管,涉及该房屋的相关费用亦由其交纳,其与董某志形成了借名买房关系。庭审中,原告提供短信记录及录音证据,证明被告梁某芬知晓诉争房屋系其出资购买且此前双方就原告与董某志之间的借名买房关系没有异议。被告梁某芬对短信记录及录音证据的真实性没有异议,但表示原告取得录音的形式违法,对该证据的证明目的不予认可。短信记录亦不能证明被告梁某芬及董某雪认可原告的上述主张。另,因诉争房屋的性质为央产房,法院到董某志工作单位就该房屋的过户问题进行核实,该单位的工作人员称单位对此不持异议。

  三、法院判决

  被告梁某芬、董某雪、董某、董淑某、董某兰于本判决生效后十日内协助原告董海康办理涉诉房屋的所有权转移登记手续至董海康名下,办理登记过程中产生的税费等相关费用由原告董海康负担。

  四、律师点评

  北京房地产律师靳双权认为:

  依法成立的合同,受法律保护。根据已查明的事实,诉争房屋原是原告的父亲董某志承租的公房,后因国家对公房进行改革,该房屋由产权单位按照成本价出售给承租人。诉讼中,原告表示诉争房屋实际由其出资购买,董某志只是名义上的购买人,其与董某志之间形成借名买房关系。应当指出,根据原告提供的证据证明,原告与被告梁某芬之间就诉争房屋的归属问题进行过多次沟通,被告梁某芬对诉争房屋由原告购买的历史演变过程并无异议。结合本案其他被告的陈述意见,应当对原告与其父董某志之间形成借名买房的事实予以确认。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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