房产律师 解析一件借名购买限价房纠纷案件

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

一、原告诉称

甄丽玲称：704号房屋系甄丽玲申请的限价商品房，双方之间因购买该房屋发生合同纠纷，法院出具判决书：双方所签订的《关于房屋转让的协议》无效。现甄丽玲和女儿无处居住，甄丽玲要求甄远腾退704号房屋，但甄远拒绝，双方发生纠纷，请求：请求判令甄远腾退704号房屋。

二、被告辩称并反诉

甄远答辩称：不同意甄丽玲诉讼请求。双方房屋转让协议虽被法院认定为无效，并不意味着甄丽玲就享有诉争房屋所有权。法院判决已经确认双方之间不是房屋转让，而是借用名义购买房屋行为，借名买房意味着甄丽玲是名义出借者，实际购房人应是出钱买房人。判决书只是说双方借名行为无效，因此，甄丽玲并不享有所有权。

甄远反诉称：甄远与甄丽玲于2009年5月8日签订房屋转让协议，约定甄丽玲将涉案房屋购房指标以五万元价格转让给甄远，甄远以甄丽玲名义购房、申请按揭贷款，所购房屋归甄远所有，购房发生的本息及各项物业费由甄远负担，协议签订后，甄远向甄丽玲借款30万元并自行筹集资金购买了房屋，以甄丽玲名义贷款17万元并偿还贷款，又对房屋进行了装修入住。后双方之间转让协议被判无效，反诉请求：1、要求甄丽玲退还已付购房款169977元2、判令甄丽玲退还各项税费支出10019元；3、判令甄丽玲支付装修补偿款31000元；4、判令甄丽玲支付房屋增值差价补偿1380976.1元（增值额的70%）。

三、审理查明

2011年4月29日，甄丽玲取得涉案房屋所有权登记，房屋性质为限价商品住房。

2009年5月8日，甄远与甄丽玲签订《关于房屋转让的协议》，约定：2008年南大荒苗圃搬迁，甄丽玲把宿舍楼1栋20号两居室楼房消户，同时给了两限房，704两居室，因甄丽玲资金不足，无力购买，转让给弟弟甄远购买。经双方协议：一、转号费人民币伍万元由甄远支付甄丽玲。二、如若干年以后无论任何原因甄远出售此房，就在原来转号费人民币伍万元的基础上再补偿对方伍万元整。此协议从2009年3月20日起开始执行生效，双方永远不得反悔。如甄丽玲不按此协议执行，反悔双倍返还房款。如甄远不按此协议执行及执行还款，甄丽玲有权收回此房，余款不退还。

2013年11月6日，民事判决书（已发生法律效力），认定双方签订的《关于房屋转让的协议》实质上约定借名购买涉案房屋行为，因涉案房屋性质系限价商品房，双方借名购房行为因违反国家法律、法规及政策性强制规定应属无效，遂判决确认双方于2009年5月8日签订的《关于房屋转让的协议》无效。

四、法院判决

1、甄远将704的房屋腾退给甄丽玲；

2、甄丽玲返还甄远购房款合计169977元、各项税费合计10019元；

3、甄丽玲给付甄远装修损失31000元；

4、甄丽玲给付甄远房屋差价补偿损失90万元；  

五、律师点评

律师认为；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

本案中，甄丽玲在取得限价商品房购房资格后，由甄远实际购买和使用诉争房屋，双方就诉争房屋实质系借名购房行为。鉴于生效判决已认定甄远与甄丽玲就借名购房所签订的转让协议无效。双方基于该无效协议所取得的财产，应当予以返还。因此，甄远应将诉争房屋返还给甄丽玲，甄丽玲亦应返还甄远已支付的购房款和税费。

因甄远就诉争房屋所做装修已形成添附，甄远将诉争房屋返还给甄丽玲后，甄丽玲作为装修添附的受益方应对甄远的装修损失予以折价补偿，具体数额参照以评估报告结论酌情确定。

关于甄远主张补偿房屋差价损失的请求。甄远基于与甄丽玲姐弟特殊身份关系，对甄丽玲具有合理信赖，当诉争房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权的现实可能，且甄远与家人形成了长期稳定居住现实。现甄丽玲诉讼行为，造成甄远承担返还诉争房屋的后果,必然会给甄远造成一定信赖利益损失。因甄远不具有限价商品房购房资格而以甄丽玲名义购买房屋，对房屋转让协议无效具有过错。甄丽玲作为被借名人，明知甄远没有购房资格，仍同意将购房资格转让给甄远，双方具有同等程度过错。综上，综合考虑房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、房屋价格评估结果、诉争房屋增值情况等因素，应由法院予以酌定甄丽玲给付甄远信赖利益损失数额。