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借名购买限价商品房引发纠纷如何处理?

来源:  作者:  时间:2015-11-11 00:00

  

        一、案情简介

        牛萌与牛力系姐弟关系,2010年牛萌摇号取得了北京市大兴区购买限价商品房的购房资格,由于牛萌无购房资金,2011年,牛萌和自己的弟弟牛力商量,不想浪费这个购房指标,询问牛力夫妇是否有条件购买。牛力与妻子方青表示目前经济比较拮据,于是就将这个信息告知了方青的父母方桐和马华。方桐和马华愿意想用积蓄给自己的女儿女婿购置一套住房,留存以后孙子女的出生。随后方桐和马华找到了牛萌表示愿意出资购买此套限价房。牛萌与方桐、马华夫妇协商达成一致:由方桐、马华夫妇出资购买该限价商品房,待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续,并且需要老两口支付牛萌指标转让费13万元。

        双方达成一致后,方桐、马华夫妇携带女儿方青与牛萌共同选房,在选房现场与其他购房人达成了以两居室换三居室购房指标的合意。2011年5月5日,牛萌为名义人与北京中信新城房地产有限公司签订购房合同,当日方桐支付了房地产开发公司首付款15万元,并以牛萌的名义办理住房公积金贷款手续,到中国农业银行开通银行账号用于还贷。贷款由方桐夫妇偿还至2013年12月,2013年7月,中信新城公司通知业主入住,2013年7月20日,方桐夫妇办理入住手续,并支付了房屋专项维修基金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税共计3万元,随后支付担保服务费1680元。办理入住手续后,方桐夫妇又对房屋进行了装修,支出装修款11万元。装修完成后,一家人其乐融融的住进新房。

        好景不长,2014年初,方桐的女儿方青与丈夫牛力发生矛盾,与此同时,牛力的姐姐牛萌以多种理由单方撕毁了双方之间的协议,并要求方桐一家搬离该房屋,并且表示拒不退还方桐夫妇已经支付的各项费用。眼看着女儿的婚姻出现危机,老两口用半辈子的积蓄购买的房屋也岌岌可危,面临无家可归的窘境。方桐夫妇以及方青感到生活跟自己开了一个巨大的玩笑。

        方桐夫妇准备拿起法律的武器维护自己的权益。通过朋友找到北京易盛借名买房律师网的靳双权律师。与靳律师讲述了他们的不幸遭遇。靳律师听到当事人的案情介绍后,首先表示了深切的同情,同时也释明了该房屋属于限价商品房,该类房屋属于国家福利性质住房,现在还未取得房屋产权证书,按照相关规定目前该房屋还不具备上市交易的条件,如果现在主张与对方之间存在借名买房协议,要求对方过户,恐不能得到法院的支持。随即,为当事人出具了另一套解决方案:当事人这方可以要求对方支付已付房屋各项款项之和,至于当事人关心的房屋增值问题,因该房屋还不具备上市交易的条件,无法进行相应评估,因此无法确定最终房屋增值并由对方赔偿给当事人。现在我们仅能向法院说明该情况,由法院酌情认定补偿数额。

        在靳律师的帮助下,方桐夫妇向北京市大兴区人民法院提起民事诉讼。

        二、法院判决结果

        北京市大兴区人民法院认定了双方之间存在借名买房的关系,但正如靳律师分析的意见,法院认为限价商品房是具有社会保障性质的政策性住房,国家对该类房屋享有特殊的规定和限制。在房屋转让方面,政府亦有明确的政策性规定。购买该涉案房屋的借名买房违反了相关政策、法规,损害了社会公共利益,依法应确认为无效。确定无效后,因该合同取得的财产,应予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。关于房屋的差价损失,因涉案房屋不具备上市公开交易的政策条件,不能上市公开交易,无法通过专业公司评估确定回购价格。因此,法院将根据双方过错程度,结合当前其他性质房屋增值远大于存款利息事实及牛萌先行反悔的现实,作出如下判决:

        牛萌返还方桐夫妇房屋首付款十五万,房屋差价款5800元,购房贷款8万,房屋专项维修基金1.7万元,契税7000元,产权代办费500元,担保服务费1600元;

        牛萌支付方桐夫妇房屋装修折价款7万元;

        牛萌不补偿方桐夫妇房屋损失十万元。

        三、北京易盛借名买房律师网靳双权律师解析案例。

        在本案中,当事人因为借名购买的是限价商品房,且诉争房屋不满足上市交易条件的情况下出现纠纷,当事人的利益遭受非常大的损失。如果当事人没能及时找到我,当事人可能被对方威胁腾出房屋,甘愿自认损失。然而,即便您购买了限价商品房,而该房屋因具备社会福利性质而导致借名买房协议无效,此种情况下,当事人仍可以主张因此遭受的损失及房屋差价损失。正因为房屋不能上市交易,无法由司法鉴定机构鉴定出增值部分,因此,当事人会在房屋增值本分作出一定让步。但慎重奉劝各位一句,在你选择借名购买限价商品房的过程中,一定寻求忠实可靠的合作伙伴,并在事前由律师草拟一份合规的借名买房协议,以维护自己最大的法律权益。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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