借名买房协议不因房屋为拆迁安置房而无效
来源：未知 作者：未知 时间：2018-11-12
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告李某、许某向法院诉称：二原告原系夫妻关系，李某与李某系姑侄关系，二被告系夫妻关系。二原告与二被告就涉案房屋达成借名买房协议。2015年3月，二原告曾以确认合同有效一案将二被告诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认二原告与二被告之间关于涉案房屋约定的借名买房协议有效。北京市朝阳区人民法院经审理于2015年10月作出民事判决，确认二原告与二被告之间关于二原告借李某之名购买涉案房屋达成的借名买房协议有效。现二原告已经离婚，且许珍放弃对涉案房屋主张权利，故诉至法院请求判令二被告配合李某办理位于朝阳区四号房屋过户手续。
二、被告辩称
侯某辩称，我不同意二原告的诉讼请求。首先，借名买房合同与我无关，我未登记于拆迁名册之内，我没有认购限价房源资格;其次，根据认购申请书，李某将购房资格转给李某，因此购房人只能是李某，根据涉案房屋产权证，登记为李某单独所有;第三，生效判决确定的借名买房协议发生在二原告与李某之间，与我无关且协议达成时我无购房资格;最后，2013年11月，李某将涉案房屋产权登记变更为二被告共同共有，我对涉案房屋有所有权，我现在不同意将房屋过户给李某。鉴于我已经与李某离婚，房屋应归我所有。
李某辩称，我不同意二原告的诉讼请求。首先，合同成立有效不必然导致物权转移。生效判决确认的是二原告借我之名买房，侯某并非被借名人，因此过户义务人是我，与侯某无关;其次，根据《北京市限价商品住房管理办法》，二原告无资格借用李某之名签订购房合同;第三，二原告现无资格购买限价房屋，且借名买房协议内容并不明确，因此合同不具备履行条件;第四，生效判决确定的借名买房人是二原告，二原告都应该证明其具有购房资质。
三、审理查明
李某与许某某系夫妻关系，二人于2016年11月协议离婚。李某与侯某原系夫妻关系，二人于2016年6月协议离婚。李某与李某系姑侄关系。
2011年11月，涉案房屋产权证下发，房屋所有权人登记为李某单独所有。2013年11月，涉案房屋产权登记变更为二被告共同共有。
2015年3月，二原告曾以确认合同有效一案将二被告诉至法院，要求确认二原告与二被告之间关于涉案房屋约定的借名买房协议有效。法院经审理认定双方存在借名买房合同关系。庭审中，许珍明确表示放弃对涉案房屋主张权利，并同意将其对涉案房屋的份额赠与李某。李某为证明其具备购房资质，提交告知单、购房资质核验结果等材料加以证明。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院依法作出如下判决：
1、被告李某、侯某于本判决生效之日起七日内协助原告李某办理位于朝阳区四号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至原告李某名下。
五、律师点评
房地产律师靳双权认为，本案争议焦点问题如下：
第一，关于合同效力，二原告与二被告系亲属关系，且均系被安置人员，涉案房屋系拆迁安置用政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。亲属内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况并未侵犯社会不特定公众的利益，并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。二原告与二被告之间的借名买房协议有效。
第二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。本案中，生效判决已经认定双方存在借名买房协议，该协议未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益，协议成立且有效，现许珍当庭表示将其对涉案房屋享有的份额赠与李某，法院不持异议，因涉案房屋现仍登记为二被告共同共有，故法院对李某要求二被告配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。
第三，当事人对自身提出的主张负有举证证明的责任，未提供证据证明的要承担举证不能的风险和责任。二被告抗辩借名买房协议不存在、借名买房协议与侯某无关、借名买房协议可由第三人主张权利、借名买房协议内容不明确，无事实和法律依据，法院未予采信。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】