房产律师 ——房屋拆迁后子女出资登记父母名下未经其他拆迁人同意可以出售吗

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
朱某华向本院提出诉讼请求：1.判令李某强向我支付北京市东城区一号房屋的售房款150万元；2.判令李某强向我支付违约金150万元。
事实与理由：2017年9月2日，我与李某强签订《卖房协议书》，约定当北京市东城区一号房屋售出后，我获取所售房款中的150万元，剩余房款全部归李某强所有。据我了解，上述房屋在2018年10月李某强已通过中介公司出卖给案外人，房屋已完成过户手续，李某强已收取了相应房款，但李某强一直未按《卖房协议书》的约定向我支付150万元售房款，我多次要求李某强支付售房款，但直至今日，李某强一直未予支付，为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
 
被告辩称
李某强辩称，不同意朱某华的诉讼请求。双方所签房屋买卖协议无效，协议是我被迫签订的。涉案房屋是我借用朱某华的名义买的，购房款都是我出的。朱某华没有按照双方协议的约定配合卖房。
 
本院查明
李父（已去世）与朱某华曾系夫妻，二人于2005年离婚，二人育有李某露、李某强。
2001年11月22日，朱某华作为被安置人与危改单位北京R公司（以下简称R公司）签订《危旧房改造回迁安置协议书》约定,R公司对朱某华所住用的房屋进行危改拆迁。朱某华住址北京市崇文区，在危改区内有私房一间，使用面积11.7平方米安置人口六人，分别是户主李父，之妻朱某华，之女（李某露），之子李某强，之外甥朱某，之外孙李某豪（李某露之子）。根据危旧房改造的有关规定，朱某华自愿购买崇文区一号三居室一套，建筑面积（暂定）89.44平方米。回迁购房总价款137789元。公共维修基金2756元。朱某华实际向R公司交纳购房款及公共维修基金共计130545元，其中一次付款30545元，贷款100000元。
2004年7月29日，R公司与朱某华签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，换购房屋并合计补交24592元。同日，R公司向朱某华开具152176元的回迁安置房款发票。同日，北京物业公司与朱某华签订《物业管理委托合同》，并向其开具入住通知书。李某强、朱某华入住涉诉房屋。2004年12月20日，朱某华取得涉诉房屋所有权证，该房屋按经济适用房管理。《危旧房改造回迁安置协议书》原件、《危旧房改造回迁购房补充协议书》原件、《物业管理委托合同》原件及涉诉房屋所有权证原件均由李某强保管。
2005年2月16日，朱某华与李父离婚。同日，该二人签订《离婚协议书》如下：双方有一男一女孩均已成家独立生活；财产均归女方所有；双方无债务。双方对以上协议均无争议。
2013年7月7日，朱某华出具《房屋付款证明》称，回迁房，房主姓名朱某华，付款人李某强，首付款约3.5万元，贷款10万元，由房主之子李某强支付的月还款约650元左右每月，至今日所有支出合计约30万元人民币，以上情况属实。
2017年8月8日，李某强与朱某华签订《卖房协议书》，协议书载明二人系母子关系，因李某强无资格做购房贷款申请，二人协商一致，约定李某强一人出资全额购房，但借用朱某华名义购买房屋一套，实际付款人为李某强，双方针对上述事宜，自愿达成协议如下：李某强于2001年11月出资人民币约5万余元（首付款5万余元，贷款10万元）购买位于北京市崇文区一号房屋一套，借用朱某华的名义，以朱某华的名义对外签订房屋购房合同，房屋购买后登记在朱某华名下，但贷款合同的借款人是李某强，朱某华是担保人，李某强承担所有购房款。
但朱某华无论何时，均承认如下事实：该房屋由李某强一人出资全款购买，购房合同和房屋产权证原件、付款证明、发票及办理该房屋购买、登记等全部手续、文件均由李某强持有和保管。双方就同意出售上述房屋达成以下共识：房屋售出后李某强一次性付给朱某华150万元，作为朱某华租房、看病补助、赡养费等一切费用。李某强支付150万元后不再负责朱某华、李父发生的任何费用（包括如生活开支、看病、养老等所有赡养费用），李某强与家庭成员间相互不再有任何经济纠纷，朱某华、李父如产生债务与李某强无关。
2017年9月2日，李某强与朱某华再次签订《卖房协议书》，双方自愿达成协议：内容与之前相似但对房屋出卖流程与违约责任进行约定。
以上协议双方都不得违反，如朱某华签约后不同意卖房或不配合卖房或把房款据为己有等则属违约，李某强卖房后不能先让朱某华收到150万元房款，则属违约，如有违约，违约方需赔偿未违约方全部所得房款（违约方须退回全部所得）。协议为二人关于处置该房的最终协议，其他协议无效，以此协议为准。该份协议在落款处除李某强、朱某华签字外，另有李父作为公证人签字。2017年11月结清房屋贷款。
2018年1月2日，因认为朱某华拒绝履行《卖房协议书》，李某强将朱某华诉至北京市东城区人民法院，要求朱某华协助将涉诉房屋过户至李某强名下，朱某华在该案中抗辩称，涉案房屋是其向李某强借款购买，双方并非借名的关系，《卖房协议书》是在不情愿的情况下签订的，在签订《卖房协议书》后全家人都反对出售涉案房屋。后北京市东城区人民法院经审理，于2018年5月判决朱某华于该判决生效后十五日内协助李某强将位于北京市东城区一号房屋过户至李某强名下。
判决作出后，双方均未上诉。后李某露、李某豪以《卖房协议书》签订未经其同意，上述判决侵犯其合法权益为由，向北京市东城区人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销民事判决书，北京市东城区人民法院经审理认为，李某露、李某豪虽为涉诉房屋的被安置人，并非原审案件的必要共同诉讼人，亦不享有房屋的所有权，李某强作为实际产权人取得房屋的不动产权证书并未损害李某露、李某豪的被安置利益，判决驳回了李某露、李某豪的诉讼请求。
2018年8月，李某强要求将涉案房屋过户登记至李某强名下。2018年9月，李某强及其妻子赵某以夫妻间不动产转移登记为由，申请将涉案房屋转移登记至赵某名下。后，赵某将涉案房屋以875万元的价格出售，现涉案房屋已登记至买受人名下。
 
裁判结果
驳回原告朱某华的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从朱某华与李某强签订《卖房协议书》的内容看，双方约定出售房屋后，全部售房款均由朱某华和李某强享有，协议实质是对全部房屋利益进行了分配，但双方签订协议时并未征得涉案房屋其他被安置人的同意。虽然李某露、李某豪等被拆迁安置人不是涉案房屋的所有权人，不享有涉案房屋的所有权，但李某露、李某豪作为涉案房屋的被安置人，其应享有涉案房屋的安置利益，在未征得李某露等被安置人同意的情况下，朱某华、李某强无权就涉案房屋全部利益的分配私自签订协议，被安置人亦未就协议进行追认，在相关权利人未追认的情况下，朱某华依据《卖房协议书》主张李某强支付其房款150万元，法院不予支持。
但朱某华系涉案房屋的被安置人，其享有的相关利益可另行予以解决。另外，从《卖房协议书》签订的背景看，上述协议是在房屋登记于朱某华名下时签订的，朱某华、李某强彼此互负义务，按上述协议的约定，朱某华负有协助李某强办理授权公证，协助其出售房屋的义务，但此后此份协议并未履行，朱某华并未履行合同的相关义务，李某强亦未再要求朱某华按照协议内容履行协议，而是依据借名之诉判决取得了涉案房屋所有权，此后李某强之妻出售房屋亦非在履行上述协议内容，故在《卖房协议书》并未实际履行的情况下，朱某华要求李某强按照协议约定给付款项，亦不能得到支持。