房产律师 ——限价商品房在家庭内部流转过户签订协议有效吗

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周父、周母向本院提出诉讼请求：1．判令两原告与两被告2013年1月30日签订的《协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告周父与周母系夫妻关系，被告周某洪系两原告的儿子，被告周某洪与赵某华系夫妻关系。2013年1月30日，两原告与两被告签订了一份《协议书》，内容为周父名下位于北京市通州区一号房屋五年后由两原告无偿过户至乙方即两被告名下，此房屋应属于两被告婚后财产。原告周父购买上述房屋后并未实际居住使用，而是由被告负责装修并居住使用至今。
但该房是由于是限价商品房，所以购买时对购房人是有严格的资质条件要求的，然而两被告当时并不具备购房资质，双方签订上述协议的时间为2013年，下发房本的时间在2013年之后。两原告认为上述协议书的约定违反了购房的政策性强制性规定，应为无效合同。故起诉。
 
被告辩称
赵某华辩称，我方不同意原告的诉讼请求和事实理由。双方签订的协议书为双方真实意思表示，同时未侵犯任何第三人或国家、集体的利益，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。协议书约定的内部过户问题为家庭内部的财产分割，并未将房屋上市交易，故不存在损害社会公共利益的情形。就原告陈述的违反了购房的政策性规定，目前法律还是行政法规没有规定限价商品房家庭内部分割期满之后过户行为或合同是无效的。原告的请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
周某洪辩称，房屋是我和赵某华认识之前我父母申请的，房子快下来我们俩才认识。我们2013年1月4日领证结婚，2013年底签了书面协议。我和赵某华不具备购买两限房的权利，我们想要通过协议制约我父母。归根结底，本意是规避政策。
 
本院查明
2011年10月6日，周父与北京A公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定由周父购买坐落于北京市通州区一号房屋（以下简称一号房屋），建筑面积65．04平方米，总价款为485523元整。合同签订后，周父依约支付房屋款项。周父、周母称其另支付房屋10个月贷款24000元，包括前述费用共计支付272833．28元。2013年3月房款全部还清。一号房屋于2012年10月交付后由赵某华进行装修，并由周某洪、赵某华及二人之子共同居住使用。赵某华及周某洪称，一号房屋目前无人居住，房屋钥匙在赵某华处。
周父、周母系夫妻关系，周某洪系二人之子。赵某华与周某洪于2013年1月4日登记结婚，2017年3月22日生育一子。2013年1月30日，周父、周母（二人为甲方）与周某洪、赵某华（二人为乙方）签订《协议书》，约定“一、甲方自愿在五年后政策允许的情况下将位于北京市通州区一号无偿过户到乙方名下，此房屋应属乙方婚后财产。二、上述房屋由甲方周父、周母交付首付款，手续费及部分房款共计247528元，剩余全部贷款均由乙方赵某华一人一次性支付。三、该协议一经签订，任何人任何情况都无权撤销。四、甲方的任何亲属及第三人不得主张该房屋的所有权。五、甲方因付首付款所产生的任何债务均与乙方无关，甲方自行承担。”。周父于2014年6月4日取得北京市通州区一号房屋不动产权证。《协议书》签订后，赵某华于2013年2月25日通过其父常文会的银行账户向周父转账243681．19元。在原告赵某华与被告周父、周母及第三人周某洪合同纠纷一案庭前会议中，关于签订《协议书》的缘由，周父及周母称“当时赵某华和周某洪刚结婚，为了二人婚姻稳定，没有细看协议，就签字了，”；赵某华称，“周父、周母说房子就是周某洪和原告两口子的，房屋属于两限房，当时没法过户，不符合条件，所以没有直接写到赵某华和周某洪名下”；周父、周母、周某洪未能提交证据证明赵某华曾称不签协议就不办婚礼。
 
裁判结果
驳回原告周父、周母的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外；行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。就确认合同效力纠纷而言，关键在于审核双方签订的合同有无上述条文规定的导致合同无效的情形。
就本案而言，周父、周母主张合同无效，法院的审查重点和着力点应放在周父、周母与赵某华、周某洪于2013年1月30日签订的《协议书》是否存在上述导致该协议书无效的情形。法院结合原、被告双方的陈述、举证质证、法庭辩论等，从该《协议书》签订的背景、内容及一号房屋的装修、使用等情况，综合认定本案原、被告双方于2013年1月30日签订的《协议书》并未存在法律规定的无效情形，周父、周母的诉讼请求应依法予以驳回，具体裁判理由如下：
一、本案的争议焦点为《协议书》是否损害社会公共利益。《北京市限价商品住房管理办法》第二十六条规定，“购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”。尽管《协议书》订立时涉案一号房屋尚未取得不动产权证书，但《协议书》约定的是“甲方自愿在五年后政策允许的情况下将位于北京市通州区一号房屋无偿过户到乙方名下，此房屋应属乙方婚后财产。二、上述房屋由甲方周父、周母交付首付款，手续费及部分房款共计247528元，剩余全部贷款均由乙方赵某华一人一次性支付”；从《协议书》约定的上述内容来看，原、被告之间并不构成限价商品住房买卖关系，亦不构成借名买房关系；
《协议书》中对涉案一号房屋的过户及还款约定应系各方就家庭财产权利及义务在家庭成员之间分配达成的一致意见；《协议书》约定待涉案一号房屋在限售期满后政策允许的情况下由周父、周母无偿过户至周某洪、赵某华名下，该约定并未违反《北京市限价商品住房管理办法》第二十六条关于限价商品住房五年限售期的规定；而且第二十六条规定购房人在取得房屋权属证书5年后可转让所购住房，由此可见《北京市限价商品住房管理办法》第二十六条并未禁止购房人在限售期满后将限价商品住房过户至其他家庭成员名下。根据《北京市限价商品住房管理办法》第十三条的规定，限价商品住房系以家庭为单位进行供应，《协议书》签订时周某洪、赵某华已是夫妻关系，周某洪系周父、周母之子，赵某华系周父、周母之儿媳，如果按《协议书》的约定履行，待涉案限价商品住房5年限售期满后由周父、周母过户至周某洪、赵某华名下，涉案限价商品住房仍然系在周父所在家庭名下，并未对他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭产生影响。故综上所述《协议书》并未损害社会公共利益。
二、《协议书》签订前周父、周母曾提出带赵某华选房，且周父、周母自认签署《协议书》系为周某洪与赵某华婚姻稳定，一号房屋交付后亦系由赵某华装修，赵某华、周某洪及二人之子共同居住使用。故从《协议书》的签订背景及一号的装修使用情况来看，《协议书》在性质上不同于一般民事合同，系基于周某洪与赵某华缔结婚姻关系而在家庭成员之间达成的关于家庭财产权利及义务分配一致意见，具有较强的身份关系性质。原、被告订立《协议书》时均具备民事行为能力，现周父、周母并未提交证据证明二人在签订协议时存在诸如胁迫、欺诈、乘人之危等意思表示不真实的情形，《协议书》系双方真实意思表示，《协议书》的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，故综上所述原、被告双方于2013年1月30日签订的《协议书》并未存在法律规定的无效情形，周父、周母的诉讼请求应依法予以驳回。