北京律师 ——被查封房屋在签完买卖合同后无效，卖方需要支付违约金吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
张某安、张某全（以上2名原告以下简称二原告）向本院提出诉讼请求：1.判决感某支付二原告违约金477000元；2.判决感某协助二原告完成诉争房屋的不动产权变更登记手续，将涉案房屋过户至张某全名下。
事实和理由：二原告系父女关系；2014年9月22日，张某安与感某就北京市大兴区xxx室签订了《房屋买卖合同》《补充协议》等，并按该合同约定支付了相应的房款，后在该处实际居住5年之久且交纳了相关费用；2019年6月12日，感某领取了xxx室的房产证，当日二原告在与感某办理房屋变更手续时得知，感某名下的该处房产，在其作为被执行人的案件中查封，致使二原告不能完成过户手续；后张某安依法向湖北省L人民法院提起执行异议及执行异议之诉，最终L人民法院作出民事调解书，张某安将购房尾款100000元代替感某偿还给第三人杨某树，第三人杨某树申请法院依法解除了对xxx室的查封。现房屋已具备过户条件，二原告联系感某未果，故诉至法院，请求判如所请。
 
被告辩称
感某辩称，在涉案房屋办理过户的时候发现房屋被查封，当时感某身体不好，张某全说其去湖南省帮感某解决这个问题，而且张某全说花十万八万的张某全都可以出，感某也答应让张某全去了，张某全也找了律师了，当时调解解决给了100000元，这100000元是扣的感某房款的尾款，上述这些事宜都是双方协商好，在自愿的情况下发生的，所以不同意支付二原告违约金；感某不是不同意过户，因为所有的合同和手续都是和张某安签订办理的，所以感某只同意将房屋过户至张某安名下；感某没有违约，在过户的时候才发现问题，张某全也主动帮感某解决问题，且二原告所主张的违约金过高。
 
本院查明
二原告系父女关系；经张某全以家庭为单位（申请人为张某全，家庭成员为张某全之夫及其女，购买房屋所在区县为大兴区）在2021年3月15日申请购房资格核验，核验结果为初步检验通过。
2014年9月22日，感某（甲方、出售人）与张某安（乙方、购买人）、北京Y房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》；各方约定交易房屋坐落于北京市大兴区xxx室，即诉争xxx室，建筑面积79.5平方米，暂无房产证号，产权人为感某，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以1520000元的总价款购买该房屋，乙方应于该协议签署时向甲方支付购房定金20000元，甲方收取定金是应向乙方出具收据，甲乙双方应于签署该协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。该协议签订后，张某安向感某支付定金20000元，在该协议后附有感某出具的定金收付收据，其载明：“在北京Y房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人张某安购买位于大兴区xxx室的房屋的购房定金共计人民币（大写）贰万元整”。
同日，感某（出卖人）与张某安（买受人）签订房屋买卖合同；双方约定出卖人所出售房屋座落为大兴区xxx室，该房屋暂无房屋所有权证，经买卖双方协商一致，该房屋成家总价格为1520000元；关于房屋产权及具体状况的承诺，双方在合同书第五条约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任……”；关于房屋交付，双方约定出卖人应当在补充协议（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人；关于权属转移登记，双方在合同书第十条约定：“（一）当事人双方同意，见补充协议约定，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在补充协议（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付”；
同日，感某（甲方、出卖方）与张某安（乙方、买受方）、北京Y房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》；各方约定，就甲方暂时尚未取得xxx室的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实；甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1520000元，此价格为甲方净得价，不含税；对于房屋所有权证取得，各方约定：“甲方承诺在开发商通知办理产权证后取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续”；关于房款支付方式，各方约定以分期支付方式履行，乙方于办理公证手续当天，将房款1000000元（该金额不包含前期支付全部定金20000元）支付给甲方，乙方于2015年3月30日前将房款300000元支付给甲方；对权属转移登记，各方约定：“甲方取得房屋所有权证后十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”；对于违约责任，双方在协议第四条约定：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……”；就其他约定，各方以手写文字补充约定：“1.甲方承诺现出售房屋无任何纠纷争议……2.乙方保证自己购房资格符合国家规定，乙方有权利把购房房屋房本名字更改为乙方指定人选……4.甲方有义务全权配合乙方办理过户手续，如果恶意拖延则属于甲方根本违约。5.甲乙双方签约后办理公证手续，如果公证手续办理不成功，则甲乙双方互不承担违约责任。6.过户手续办理当天，剩余尾款由乙方一次性支付给甲方，剩余尾款为贰拾万元整。7.甲方现离异，保证此房与任何人无关，属甲方单独所有”；各方在合同落款处签字确认。
2014年9月25日，张某安（甲方、出借人）与感某（乙方、借入方）签订《借款合同》；双方约定乙方因资金周转的需要于2014年9月25日向甲方借款人民币1020000元，乙方于2017年9月24日前（含该日）将上述借款还清给甲方，借款利息为按月计算，月息为1.8%；双方将该《借款合同》进行了公证；2014年9月26日，北京市东方公证处对上述《借款合同》出具《公证书》。关于该《借款合同》，双方当事人均认可实际上并未发生《借款合同》所载明借款事实；二原告对此解释称，系在购买房屋的时候张某安担心感某不配合过户，所以买卖双方签订《借款合同》作为房屋买卖合同的担保，现针对xxx室具备所有权转移条件，故不会依据《借款合同》要求感某偿还所谓的借款。
合同签订后，感某向张某安交付xxx室；张某安先后向感某给付房屋价款合计1420000元。对于剩余房款100000元，二原告陈述称在替感某解决涉案房屋被查封事宜已经替感某偿还杨某树债务100000元，以此折抵剩余房屋价款，故全部购房价款1520000元均已付清；对此感某不予认可，称二原告在湖南法院替感某解决房屋被查封事宜系二原告的自愿帮助行为，不能直接抵扣剩余房款，感某现亦不同意折抵剩余房款。
2019年6月12日，感某领取了xxx室的编号京（2018）大不动产权第XXXX号的不动产权证书；该证书载明权利人为感某，共有情况为房屋单独所有，座落为“大兴区xxx”，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为住宅。
2019年6月12日，就xxx室的买卖事宜，感某（甲方、出卖人）与张某安（乙方、买受人）签订《补充协议》；双方约定：“：1.乙方于办理产权过户当天支付甲方剩余房款壹拾万元整。2.甲方承诺本房产为甲方单独所有，甲方同意并配合乙方将本房产过户到乙方指定人名下，乙方指定人为：张某全”；双方均签字确认。但在房地产主管部门办理不动产权转移登记过程中，发现xxx室被司法查封，未能办理成功。
湖南省L市中级人民法院主持调解，经各方当事人协商一致，湖南省娄底市中级人民法院于民事调解书，确认：“一、上诉人张某安依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定将应付涉案房屋的剩余价款10万元付给被上诉人杨某树，以代替第三人感某偿还所欠杨某树的债务；杨某树同意不再申请对涉案房屋北京市大兴区xxx房屋的执行，并出具申请报告解除对该房屋的查封。二、本协议签订当日由张某安将上述房款10万元直接支付给杨某树，杨某树亦于当时出具有关解除查封措施的书面报告给张某安，由张某安持该报告向冷水江人民法院办理有关解除案涉房屋查封的相关手续……”。上述民事调解书已生效并获得履行，湖南省冷水江市人民法院解除了对xxx室的执行查封。
经二原告申请诉讼财产保全，本院于2020年11月25日作出民事裁定书，裁定：“查封感某名下的位于北京市大兴区xxx号房屋，查封期限三年，查封期间该房屋不得办理产权过户手续，不得新设定抵押权”；二原告交纳财产保全费5000元。经本院执行部门持上述保全裁定书及相应协助执行通知书在房地产主管部门执行，于2020年12月1日对xxx室进行了查封，系首封，且xxx室无抵押登记。
 
裁判结果
一、感某于本判决生效后十日内协助张某安、张某全办理位于“大兴区xxx”号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至张某全名下；
二、感某于本判决生效后十日内给付张某安违约金100000元；
 
房产律师靳双权点评
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争xxx室所涉及的买卖合同及相关补充协议的签订时间、二原告提起本案诉讼的时间，均早于2021年1月1日民法典施行时间，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，针对xxx室的买卖事宜，张某安与感某在2014年9月22日所签订《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》，以及在2019年6月12日所签订《补充协议》，均系买卖双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，合同双方均应严格按照约定全面履行自己的义务。张某安在针对涉案xxx室签订一系列购房合同及补充协议后，向感某支付了合同价款合计1420000元，对剩余价款100000元在2020年替感某偿还所欠杨某树的债务，即在湖南省娄底市中级人民法院于2020年8月25日所出具（2020）湘13民终1047号民事调解书中已明确写明：“上诉人张某安依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定将应付涉案房屋的剩余价款10万元付给被上诉人杨某树，以代替第三人感某偿还所欠杨某树的债务”，故张某安已支付全部房屋价款1520000元；对感某称二原告在湖南替其解决房屋查封及债务的事宜是二原告自愿的帮助行为不应抵扣房屋剩余价款的抗辩意见， 不予采纳。
根据2014年9月22日所签订《补充协议》之约定，感某应在取得xxx室的不动产权证书后10个工作日内为张某安办理所有权转移登记，但其至今未配合张某安办理上述事宜，属违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到二原告系父女关系，张某全具有购房资格，且买卖双方在《补充协议》中已约定“乙方有权利把购房房屋房本名字更改为乙方指定人选”，又在2016年6月12日所签订《补充协议》中明确约定：“甲方同意并配合乙方将本房产过户到乙方指定人名下，乙方指定人为：张某全”，该约定合法有效，当事人应遵照履行；据此，对二原告要求感某配合二原告将xxx室转移登记至张某全名下的诉讼请求， 予以支持；对感某所主张只同意将xxx室转移登记至张某安名下的抗辩意见，因与合同约定不符，故 不予采纳。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于二原告请求感某支付的违约金，在2014年9月22日所签订《补充协议》中约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，感某未按合同约定的期限配合办理房屋产权转移登记，属违约行为，应支付违约金；因本案xxx室所涉及一系列协议的合同相对方均为张某安与感某，张某全并非合同相对人，故张某全请求感某向其给付违约金的请求无合同依据， 不予支持，感某应向张某安给付违约金。对于违约金的具体数额，二原告在庭审中陈述其实际损失主要包括在湖南省法院解决涉案xxx室房屋解封事宜所花费的路费、住宿费、律师费等损失，经 核算合同约定标准及综合考虑本案具体情况，《补充协议》约定的违约金计算标准过高， 酌情予以降低；综合考虑张某安的实际损失、感某未配合办理过户的主观过错、感某庭审中愿意配合过户的态度、未按约定配合办理所有权转移登记的具体时间等因素， 酌情确定违约金为100000元。