北京律师 ——未指定具体房产，签订买房协议有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
张某梅向提出诉讼请求：张某兰继续履行原被告双方房屋买卖协议，协助张某梅将北京市大兴区1201号房屋过户至张某梅名下；
事实和理由：原被告双方系同胞姐妹，出生在北京市大兴区，母亲于1967年9月去世，父亲于2000年12月21日去世，因母亲去世较早，当时张某兰只有9岁，张某梅作为兄妹中的老大，自然承担了较多的家庭职责，对张某兰的成长和教育都给予了较大的帮助。2010年7月，张某兰所在的北京市大兴区进行拆迁，在被告的房屋拆迁补偿安置事宜上，由张某梅代表张某兰与拆迁有关部门进行沟通协商，经过多次的协商，2010年7月29日，张某兰签订了拆迁安置协议，分得四套安置房屋。2010年11月，原被告双方签订书面协议，张某梅以当时7000元/平米的市场价格，购买50平米的拆迁安置房屋，并按照协议向张某兰支付了首付款70000元，待办理房产证时交付剩余房款。2012年11月底，大兴区安置房交付，张某兰将安置房大兴区1201号房屋的钥匙交予张某梅，张某梅对该房进行了装修，购置了家具家电并入住。2018年初，大兴区的安置房开始办理房产证。张某梅便多次催告张某兰，要求张某兰履行与张某梅的房屋买卖协议，协助张某梅办理大兴区1201号房屋的房产证，都遭到了张某兰的拒绝。张某兰违背诚信，恶意违约而不履行合同，导致作为守约方的张某梅蒙受重大损失。综上所述，张某梅为维护自己的合法权益，根据我国法律的有关规定，特向法院提起诉讼。
 
被告辩称
张某兰辩称，张某兰与张某梅之间不存在房屋买卖合同，也不存在房屋赠与关系，而张某梅出示的《协议》非张某兰的真实意思表示，张某梅诱骗张某兰在协议书签字，张某兰出于亲情，在张某梅的百般诱导之下未对协议内容阅读，故不认可该协议书内容。第一，2002年张某兰向其所在四合二村申请新建宅基地，2003年经村委会批准，张某兰在宅基地上新建住房，宅基地建筑面积237.74平方米，张某兰和其女张某菊户口落在此处，该宅基地无其他户籍登记。
2010年位于北京大兴区拆迁，张某兰的房屋在拆迁范围之内，按照拆迁政策，张某兰共被安置四套住房，被安置人为张某兰和张某菊。第二，张某梅系张某兰同胞姐姐，其定居落户在山西省太原市，在2000年父亲去世后，由张某梅的丈夫出面将父母的老宅分家析产，大哥张某明分得二间，二哥张某暗分得三间，三个女儿放弃继承。
2010年张某兰的房子拆迁，张某梅找到张某兰说自己在北京没有落脚的地方，张某兰答应张某梅回北京住张某兰家，随后张某梅找张某兰，怕张某菊有意见，便拿出一张纸，让张某兰签字，张某梅当时表述如果张某菊有意见，可以拿这张纸给她看，这样张某兰在不知道内容的情况下签了自己的名字，张某兰本以为就是姐妹之间的亲情的表达，没有多想。第三，张某梅提交的协议，从事实认定和法律适用上，张某兰认为:其一，该协议并非张某兰的真实意思表示;其二，该协议如按照赠与合同内容理解，张某兰没有表述将自己名下明确的哪一套房产赠与张某梅;其三，该协议如按照房屋买卖合同内容理解，合同内容中没有约定房屋具体的坐落位置;其四，该协议内容相互矛盾，从协议前半部分的表述看，张某兰赠与张某梅房屋一套，而协议的后半部分表述看，张某梅购买张某兰的房屋，每平米7000元，首付70000元，房价共计350000元。
根据合同法和民法典的相关规定，赠与合同为单方无偿行为，并在赠与之前可以随时撤销，故该协议中的赠与关系不成立、不生效。房屋买卖合同为有偿双务合同，买方支付购房款，卖方交付房产并办理过户，本案中张某兰没有表示将哪一套房产卖给张某梅，张某梅并未支付张某兰任何购房款性质的款项，该协议中约定的每平米7000元、首付款70000元和购房款共计350000元内容没有经过合意，没有发生，也未履行，故该协议中的房屋买卖关系不成立，不生效。第四，根据北京市对于房屋买卖政策，张某梅非北京户籍，也未有北京社保年限的相关记录，其不符合北京购房人资格。综上，张某兰在本案协议上的签字，并非对于协议内容的确认，内容表达也并非张某兰的真实意思表示，而且内容相互矛盾，赠与关系不成立，房屋买卖关系不成立，张某梅无北京购房主体资格，请求法院依法驳回张某梅的诉讼请求。
 
本院查明
张某梅与张某兰系姐妹关系。2010年7月29日，因张某兰位于北京市大兴区房屋拆迁，张某兰与北京J总公司签订《定向安置房买卖合同》，共购买四套定向安置房，包括涉案房屋，确定出卖人应当自2012年12月31日起40日内向买受人交付房屋。2010年11月，张某梅与张某兰签订《协议》，内容为：“2010年村里拆迁，张某兰同意增于（赠与）姐姐张某梅房一套，50平方米，按当时村民的平价7000元一平米，共计叁拾伍万元。当时已支付柒万元，房产证下来补齐，双方同意签字生效。”张某梅表示上述协议系房屋买卖合同，其已将首付款70000元交于张某兰。张某兰对此不予认可，表示因与张某梅系同胞姐妹，从小由张某梅带大，基于上述原因，答应张某梅回北京后到张某兰家里居住，张某梅怕张某兰女儿张某菊有意见，便拿出一张纸，让张某兰签字，在张某梅的百般诱导之下张某兰未对协议内容进行阅读，协议非张某兰的真实意思表示。2012年年底，张某兰将涉案房屋钥匙交于张某梅，房屋装修后，张某梅回北京后居住使用。2018年张某梅将张某兰诉至，诉讼请求与本案相同，后撤诉。张某兰在张某梅起诉后，于2018年8月将涉案房屋门锁更换，此后张某梅未再进入该房屋居住使用。
张某梅提交妹妹张某竹的录像视频记文字材料，内容为：“我是张某竹，我是张某梅、张某兰的小妹，自从2010年农村拆迁，二姐(被告张某兰)答应给大姐(原告张某梅)一套房，2010年7月份，大姐向我借5万元，说是买二姐的房。我把钱送到二姐家，大姐二姐都在，我把5万元钱给到大姐手里，大姐转手给了二姐。之后我有事先走了，后来听大姐说是按周围市场价购买，先付7万，房本下来付余款。2012年底，房子下来给了钥匙，大姐委托我和二姐装修，我和二姐2013年开始找装修队。装修的费用和家电都是我出的钱。大姐回来的时候我把票据都交给了大姐。大姐安置了家当和所有的生活用品，每年不定期回来住。2018年8月份，二姐把门锁给换了。大姐回来进不去，至今门都锁着。大姐也没回来住了。”
张某兰提交2018年5月30日其（甲方）与女儿（乙方）签订的《共有协议》及《房屋产权变更协议书》。载明：“甲乙双方共同购买坐落于北京经济技术开发区1201室的房屋，上述房屋属甲乙双方共同所有”、“甲方依据其与出卖人北京亦庄投资控股有限公司签订的《定向安置房买卖合同》、补充协议及其办理入住确定房屋载明的内容，自愿将其《定向安置房买卖合同》项下及本人所载明的位于北京经济技术开发区1201室的拆迁安置房屋产权证加上乙方的名字。双方约定，办理房屋产权证时，甲方无偿协助乙方办理房产变更登记。如因甲乙双方加名行为导致侵犯其他房产共有人权益，由甲乙双方承担相应法律责任。”
张某梅与张某兰庭审均认可目前涉案房屋的房屋产权证尚未办下来，张某兰主张涉案房屋的房产登记的手续材料是以张某兰与其女儿的名义一起提交的。张某梅确认其非北京户籍，目前不符合北京市购房资格条件。
 
裁判结果
驳回张某梅的诉讼请求；
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张某梅主张其于2010年11月与张某兰签订《协议》，该协议应为房屋买卖合同，上述协议签订发生在北京市住房限购政策实施之前，但该时间张某兰尚未从北京J总公司取得涉案房屋，直至2012年年底北京市住房限购政策实施之后北京J总公司将涉案房屋钥匙交付张某兰，之后张某兰才将涉案房屋钥匙交于张某梅，且张某梅主张截至目前仅支付张某兰房款70000元，余款未付。另张某梅确认其非北京户籍，目前不符合北京市购房资格条件，张某梅与张某兰庭审均认可目前涉案房屋的房屋产权证尚未办下来，结合上述事实，对张某梅在本案中要求张某兰履行房屋买卖协议，协助将涉案房屋过户至张某梅名下的诉讼请求，不予支持。