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北京房产律师——借名买房借名人应当享有房屋收益

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-10

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
 
原告诉称
我与李四于2005年在A市登记结婚。李四系M公司的法定代表人及自然人股东,王五之父王大系该公司自然人股东。涉案房屋于2006年购买总价款为1121956元,登记在李四名下。李四于2010年12月1日未经我同意,将涉案房屋出售给王五。李四未经我同意,以低于购入价50万元出售给王五,王五未支付合理对价,恶意串通,损害我的合法利益。该合同应为无效。
张三向本院提出诉讼请求:1、请求确认李四与王五于2010年12月1日签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、请求判令二被告将B市1号房屋(以下简称涉案房屋)变更登记至被告李四名下。
 
被告辩称
被告李四、王五、王大辩称,不同意张三的诉讼请求。
王五的父亲王大是M公司的股东,他在买房时向公司借款50万元,并将其余购房款交至公司,所以购房款是由公司支付的。公司是从王五的父亲王大的收入和提成奖金中抵扣借款,李四在此期间系受公司委托,对该笔债权予以保障,所以该房屋暂时登记在李四名下,李四并非该房屋的实际所有权人。原告在2013年1月22日,对于诉争房屋的权属问题早已知晓,但在诉讼中,一直没有提出异议,现请求法院驳回其诉讼请求。
第三人M公司述称,涉案房屋系王大向公司借款购买,并非李四夫妻共同财产,张三与我公司也没有任何利益关系,请求法院驳回其诉讼请求。
 
本院查明
张三与李四于2005年9月28日在A市登记结婚,2013年,张三在A市申请解除其与李四的婚姻关系,该法庭经审理于2013年9月19日颁布《离婚令》,该颁布令于2013年10月20日在A市域内生效,但未得到我国法院承认。
2014年6月12日,张三以离婚纠纷将李四诉至本院。本院审理后于2017年9月21日作出民事判决,判决准予二人离婚。张三、李四均不服,向中级人民法院提起上诉。李四系M公司的法定代表人,王大为该公司的股东,王五系王大之子。
2006年1月18日,Z公司(出卖人)与李四(买受方)签订《商品房预售合同》,约定李四购买涉案房屋,购房款1121956元,约定的付款方式为一次性付清。当日,Z公司出具金额为561元的印花税收据。
2006年2月24日,Z公司向李四开具了购房发票1121956元;2010年12月1日,李四申请办理了该房屋的所有权证书。
2010年12月1日,李四(出卖人)与王五(买受人)签订《存量房屋买卖合同》(以下简称涉案合同),约定王五购涉案房屋,房价款50万元。同日,李四与王五共同提交房屋所有权转移登记申请书,将房屋转移登记至王五名下。
对有争议的证据和事实,本院认定如下:
1、关于2006年涉案房屋购房款的支付人。
根据双方举证,购房款1121956元,购房款系以M公司提供的支票交纳。M公司说明,“王大系我公司员工。2006年1月王大因孩子上学,需要购买涉案房屋。因资金不足,王大向我公司借款,我公司同意王大借款请求后,王大出资62万余元,我公司借款50万元,由我公司统一以转账方式支付Z公司购房款1122517元。为保障我公司利益,我公司与王大约定该房产暂时登记在我公司股东李四名下,待王大偿还全部借款后,再将该房产变更登记至王大名下。此后至2010年初,王大陆续偿还我公司全部借款后,我公司同意该房产变更登记至王大之子王五名下。”
张三对M公司的陈述不予认可,表示该笔款项系李四以其该公司的分红利润支付。李四予以否认,其所述付款经过同M公司。张三未对款项系由李四支出进一步举证,故对张三的主张,本院不予采信。
2、王五、王大主张其自房屋交付时即入住房屋,提供了用户姓名为王大,时间为2009年10月8日601号房屋有限电视开户受理登记表、回执,王大与涉案房屋所属物业签订的《机动车停放协议书》及付款人为王大的停车费发票,以及2007年部分收货人为王大或其妻的装修材料送货单以及家俱送货单,送达地址均为涉案房屋。
张三对上述证据的真实性及证明目的均不予认可,对单据的真实性存疑,认为没有正规发票以及没有提供付款记录。张三并未使用过涉案房屋,其虽然对上述证据提出了抗辩,但根据日常生活中的交易习惯,结合涉案房屋交付时间,本院对于上述证据予以采信。
3、涉案房屋的购买过程和文件保管。
张三并未参与涉案房屋的购买过程,王大选中涉案房屋后,由李四签署房屋买卖合同,故李四在与售房单位签订购房合同时在场签字。后交房的相关手续由王大办理。
4、关于张三向本院提交的其认为李四在与其离婚的过程中,李四恶意转移夫妻共同财产的证据,用于佐证李四将房屋过户给王五的行为,也是恶意转移夫妻共同财产,因案件性质和查明事实的不同,张三所提供的他案案件事实和证据与本案并无关联性,故不能用于本案其待证主张。
 
裁判结果
驳回张三的全部诉讼请求。
 
律师点评
本案中,张三为A市公民,本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系,故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定,当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的,适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
本案中,双方当事人未就合同适用的法律进行选择,故应当适用与该合同有最密切联系的中华人民共和国的相关法律进行审理。
李四接受王大的指定,与王五签订《存量房屋买卖合同》,根据本案已查明的事实,在本案中的上述合同的权利义务主体应基于李四和王大。李四与王大主张双方之间为借名买房,故须查明李四与王大之间是否存在借名买房的事实。
首先,从出资人的角度考虑:涉案房屋购房款的支出人系M公司。M公司、李四均表示实际出资人为王大。李四虽为M公司的股东,但公司财产独立于股东的财产,张三认为M公司的意见即李四个人作出的意思表示,缺乏法律根据。张三称该款项由李四以公司的分红利润支付购房款,或李四作为公司股东随意支配公司财产,未提供证据加以佐证,故法院认定购房款并非李四实际出资。
其次,王大是否实际出资。M公司说明该款项系代王大支出。双方就购房款形成借款关系。关于50万元借款的还款,以王大的奖金提成抵扣。张三提出的关于M公司在2006年至2010年没有分红的主张以主张王大做出虚假陈述,王大在2010年前并非M公司的股东,该公司是否有分红,并不影响王大作为职工获得工资和奖金的权利。关于王大自行付款至M公司的剩余购房款,王大因年代久远未向本院提供相关证据,法院再结合其它事实进行认定。
借名买房的第二个特征为借名人为房屋的实际使用人和控制人。王大自房屋交付后即办理入住手续,实际占用使用房屋至今。李四于2010年办理房屋过户手续,作为出资人的M公司至今未就此提出异议,并在当庭表示其对该房屋产权的过户并无异议。
基于上述事实,李四与王大之间借名买房的法律关系成立,该房屋仅借名登记在李四名下,并非张三与李四在婚姻存续期间取得的财产。
故张三以李四与王五存在恶意串通损害其利益,确认《北京市存量房屋买卖合同》无效及将涉案房屋过户至李四名下的诉讼请求,本院不予支持。
 
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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