北京律师 ——以按揭贷款方式借名购房，贷款由谁偿还

北京房产律师靳双权团队，专注房产纠纷15余年，办理大量房产买卖，二手买卖纠纷，离婚房产分割，继承房产纠纷，拆迁房产纠纷。经验丰富，值得信赖。
 
原告诉称
张三向本院提出诉讼请求：判决李四按照位于D市1号房屋（以下简称1室）房屋现值向原告支付价款410.31万元。
张三和李四就1室为借名买房合同关系，已经法院生效判决认定,根据相关法律规定,张三对上述房屋享有权利义务,为维护自身合法权益，张三诉至法院，请求判如所请。
 
被告辩称
李四辩称：原告的诉讼请求既无事实依据又无法律依据，请求予以驳回。
1、原被告之间无借名买房的约定，被告不认可民事判决书本院认为部分中关于“原被告对诉争房屋形成口头形式的借名买房合同关系”的认定；2、被告仅同意向原告返还购房时的借款人民币965599元。3、被告向原告借款965599元支付了首付款及部分贷款，后被告自行出资802930.07元结清全部贷款。从上述出资情况看，原告无权申请房屋拍卖或全部房屋折现价值。
一、原被告之间无借名买房的约定，并非口头形式的借名买房合同关系。
（一）被告不认可民事判决书本院认为部分中关于“原被告对诉争房屋形成口头形式的借名买房合同关系”的认定。之所以没有上诉，是因为李四对于判决主文没有异议，仅对事实认定不服，此种情况下提起的“上诉”，不存在上诉利益，故而被告未上诉。
即上诉人不服原审裁判提出上诉的，必须是该裁判对上诉人存在不利益，这种不利益因一审法院作出的裁判没有满足当事人的请求或使当事人陷于负有义务等不利处境而产生，应根据原告在一审起诉时的请求与一审判决主文来对照上诉利益的有无，本案中原审法院已判决驳回了张三的诉讼请求，故李四不存在上诉利益，才未上诉。
如法院认可民事判决书本院认为部分中关于“原被告对诉争房屋形成口头形式的借名买房合同关系”的认定，被告将申请再审驳回没有事实依据的认定。
（二）所谓借名买房没有事实依据。
1、在以往的诉讼中原告就此提交的证据也只是证明对诉争房屋有部分出资行为，但该部分出资并不能当然证明原被告之间是借名买房的法律关系。在北京严格的住房限购政策下，被告不可能同意用自己宝贵的首套购房资格和首次住房公积金申请资格替原告还贷；2、本案的性质属于民间借贷纠纷，法院2018年的判决一方面认定原被告双方对自己的主张都未能提供有效的证据予以证实，原告就借名买房关系存在的基本事实承担举证证明责任。
证明的基本事实至少应当包括：（1）借名买房的书面或口头协议；（2）房屋的购房款由原告支付；（3）房屋由原告实际占有。原告都未能提供有效的证据予以证实以上三点。另一方面却又主观臆断原告的证据效力更高，没对原告提供的收据复印件中林一及张建章的签字真实性；林一的情况说明的真实性做深入了解。
（三）针对原告说被告不配合原告办理产权，多次交涉未果，原告没有提供任何被告拒绝的证据，事实上原告张三在得知母亲王五与被告李四于2017年5月吵架，且母亲王五借钱给被告李四买了两套房子后，没有再与被告李四联系至今。
诉争房屋由开发商通知第一次办理房屋产权证书时间为2018年5月10日，2018年5月4日被告李四找到区人民法院得知姑妈王五将借钱给李四买房一事告上法庭，并查封了诉争房屋和李四的父亲李明义名下的房产，查封金额为150万，导致第一次未办理成房屋产权证书。
2018年5月28日被告李四拿出150万现金反担保要求解封房产后办理房屋产权证书，开发商通知再次办理时间为2018年6月10日。2018年6月5日区人民法院工作人员对诉争房屋解封当天，被告李四得知法院以所有权确认纠纷一案再一次查封诉争房屋，此前原答辩状告张三以及亲属从未联系过被告李四，216年12月13日被告李四收房后，原告张三也并未联系过被告李四提及诉争房屋相关事宜至今。
2017年5月被告李四向原告母亲王五提出偿还两个房子购房款，王五提出将B市的商业用房给原告张三作为开公司用，被告李四说明了张三以军人身份开公司，这样做不合适后遭到王五辱骂。
2017年6月至2018年8月开庭前，期间一年时间被告李四就诉争房屋还贷15万元，并且民事案件审理时被告李四提供了事实情况和大量原件证据材料证明被告李四对该诉争房屋实际占有。所以民事判决书本院认为部分中关于“原被告对诉争房屋形成口头形式的借名买房合同关系”上述认定违反了自由裁量的行使规则。因此，被告对于借名买房不予认可。
二、被告同意向原告返还购房时的借款人民币965599元。
（一）根据原告提交的证据，原告共支付了人民币965599元，被告同意返还。（二）L公司退还李四的逾期交房违约金，不应返还原告。被告李四于2014年11月5日，与L公司签署《商品房预售合同》，购买诉争房屋,合同中约定了逾期交房责任。根据合同相对性原则，L公司理应将违约金支付被告。原告无权取得。
（三）L公司退还的车位预付款5万元，已包括在被告同意返还的965599元中，被告不应重复给付。
2015年12月被告李四向王五提出借钱购买B市商业用房，王五同意借钱购买；2016年王五事后向被告母亲提出是联合给李四投资买房，遭到李四母亲拒绝，期间亲属关系来往正常；到2017年5月李四向王五提出还借款，导致亲属吵架关系僵持，并无正常往来。两年多来，原告一家各种作为都不属于亲属的情理之中，被告李四父母向原告父母单位反应T区房产的真实情况和诉求，原告父亲张大提出和解，要求被告李四来书写和解内容，并口头达成一致，诉争房层给原告100万元，但截止开庭前原告一家又没有签署和解协议。原告父亲张大电话中提出按原商定原则，由法庭出面调解。
三、借名买房合同无效，应按合同法第52条处理。
四、张三2013年与林一离婚后并没有析产过户，2014年6月，林一与李四更名诉争房屋前一周，张三与现任妻子陈小已登记结婚，陈小名下有婚前房一套，同年2014年张三与陈小有第二套国家政策性优惠住房，也因此原告没有购房资格，原告张三也从未向被告李四提出过户要求，那就是张三利用国家福利政策串通母亲王五欺骗被告李四以借钱买房为理由，再行使法律手段起诉借名买房为由获取更多不正当利益。
这种行为属于规避房屋限购令政策，损害了国家给军人的利益和社会其他人的公共利益，也以欺诈的形式损害被告李四的首套房和首次贷款的利益，同时规避家庭财产申报，逃避离任审计。以合法的形式掩盖非法的目的，作为军人原告张三在没有执行公务的情况下隐瞒真实军人身份欺骗法院法官，这样的行为也是军人条例里不允许的。
五、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；(五）违反法律、行政法规的强制性规定。”按民事判决书本院认为部分中关于“原被告对诉争房屋形成口头形式的借名买房合同关系”的认定，借名买房合同损害了其他具有购房资格的军人或地方低收入群体的购买权，损害了其他具有购买权利人的合法权益，也应属无效协议。
据此，即被告应向原告返还其支付的借款人民币965599元。
六、原告无权取得全部房屋拍卖价款或全部房屋折现价值。被告向原告借款支付了首付款774349元、车位预付款50000元及部分贷款91250元，总共合计为965599元。后被告李四在诉讼前还房贷15万元，案件审理过程中，听取建议自行出资共计802930.07元结清全部贷款。
从上述出资情况看，原告并非全款购房，故其无权取得全部房屋拍卖价款或全部房屋折现价值。
综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，被告请求法院依法予以驳回。
 
本院查明
关于双方是否存在借名买房关系，张三2018年曾以合同纠纷向李四提起诉讼，本院依法予以审理并作出判决书，该判决书认定事实如下：
张三、王三系夫妻关系，二人于2011年4月29日在民政部门登记结婚，后于2013年8月30日在民政部门协议离婚；张三之后再婚；张三之父为张大，之母王五；张三、李四具有亲属关系，王五系李四之大姑，李四系张三之表妹。
2014年11月5日，L公司（出卖人）与李四（买受人）针对1室的买卖事宜签订“商品房预售合同（住宅类）”，双方约定由李四购买1室，双方约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20946.63元，合同总价款为1574349元，买受人应于签署合同当日向出卖人支付不少于该商品房总房款49.19%的首付款，即774349元，剩余房款800000元由买受人按揭贷款方式向出卖人支付，出卖人应当在2015年11月15日前向买受人交付该商品房。同日，李四（甲方、业主）与L公司（乙方、建设单位）签订前期物业服务合同。同日，L公司与李四签署“商品房预售合同联机备案表”，即进行网签。
关于1室房款交纳情况，在2013年5月18日，以林一名义交纳购房定金100000元；在2013年5月21日，以林一名义交纳“10%购房款158116元、车位款50000元”，合计208116元；在2013年7月12日，以张三之父张大名义交纳“20%购房款316233-定金100000”，金额为216233元；在2014年11月4日，以李四名义交纳房款300000元；上述款项金额合计824349元，其包含1室的首付款774349元及车位费50000元。上述全部款项均由张三及其家人出资，李四未予出资；李四主张上述款项均系张三及其家人对李四提供的借款。就上述款项，张三出示一份20万元转帐人王欢出具“说明”，说明出资款项系代张三支付。
就本院所提出因何需要借名购房的询问，张三答复称，因为张三在购买1室时是现役军人，户口是集体户口，在地方购房也无法将户口落在自己房户口落在自己房屋名下，作调动，还不稳定，所以与李四沟通，协商以李四名义购买1室，等张三工作稳定后再将1室过户至张三名下。
经本院释明，张三提出配合办理所有权转移登记之诉讼请求，需证明按照B市住宅房屋的限购政策，其具有购房资格；张三陈述称，其无法提供具有购房资格的证明。对于房屋管理情况，张三陈述称，其经常去1室查看，在2018年7、8月份查看时还没有人居住在1室。
第二，从参与合同履行角度看，在合同订立阶段，张三及其家人积极筹措全部首付款；在收房前，在接到入住通知书、入住结算单时，李四即通知王五，王五随即向李四转账汇款50000元，以备收房时交纳；据此，张三及其家人参与房屋买卖合同履行的程度明显区别于借贷关系中的出借人，其行为亦区别于亲属之间的热心帮助。
第三，从实际享有房屋权益的角度看，1室在2016年收房后长期空置，直到张三及其家人与李四发生矛盾后，张三提起诉讼时，李四才对房屋进行装修；根据一般生活经验，如果李四视1室为自有住房，在李四收入微薄且1室还有大量贷款未偿还的情况下，李四或者将房屋装修后出租，以租金偿还贷款，或者将房屋装修后自行居住，故不能仅依据李四及其家人现居住在1室的事实即认定李四具有享有房屋权益的外观。综上，综合考虑具体情况及张三所提交证据，对于原、被告形成口头形式的借名买房合同关系的待证事实，已达到高度可能性的证明标准；对张三（借名人）与李四（出名人）之间针对1室形成口头形式的借名买房合同关系的事实，本院依法予以确认。
在形成借名买房合同关系的情况下，是否应支持将诉争房屋登记至借名人名下，还需考虑是否满足房屋所在地限购政策；本案中，经释明，对具有购房资格的事实，张三未提交证据证明，其应承担举证不能的不利后果，故对其要求李四协助办理不动产权登记的诉讼请求，不予支持。对所涉其他争议，当事人可另行解决。综上所述，原、被告之间针对1室形成口头形式的借名买房合同关系，但对张三所主张诉讼请求，应予驳回。
上述判决作出后已经生效，原告再次诉至本院要求按照涉诉房屋现值主张房屋价款，双方对房屋价款无法达成一致，经原告申请，本院委托评估公司就房屋的价值进行评估，经评估，该房屋现值为410.31万元。鉴于涉案房屋曾经发生过门牌号的变更，经征求双方当事人意见，因上述两处房屋同属一个小区，且房屋面积和户型均几无差异，故双方当事人均同意参照评估结果确定的价值，不再主张重新鉴定。
 
裁判结果
1、李四于本判决生效后6个月内支付张三房屋折价款2100000元；
2、驳回张三的其他诉讼请求。
 
律师点评
依法成立生效的合同对当事人具有同等约束效力，合同双方均应按照合同履行合同权利和合同义务，但合同目的不能实现时，应予解除，合同解除后，履行合同有瑕疵或存在明显过错的，应该根据其过错程度承担相应的责任。
本案中，双方合同关系已经生效判决认定为借名购房关系，法院不持异议。
关于借名购房之后的法律后果，本应按照真实的法律关系予以处理，但是，本案中，原告自认没有取得购买涉案房屋的资格，导致合同目的不能实现，进而要求涉案房屋的现有价值由其享有,应视为借名购房合同不能继续履行,即解除借名购房合同关系。
对此，我认为：关于合同解除后的法律后果。鉴于原告没有购房资格,被告表示愿意取得房屋产权,因此,涉案房屋在不能过户至原告名下的情况下,对被告要求取得房屋的意见不持异议。但是，关于该房屋的价值折算问题，应该综合考虑房屋的评估价值、合同约定以及双方过错情况综合认定。
首先，关于合同过错。
就原告来说，原告作为借名一方，其合同目的为将来取得房屋产权，但因自身原因没有取得购房资格，原告本身有一定过错。就被告来说，被告提供名义供原告买房，但其主张借名无效被法院驳回，同样违反了借名买房的合同约定。
其次，关于合同履行。
原告主张借名，但合同履行过程中，双方产生矛盾，原告并未偿还全部银行贷款，被告一次性还清剩余贷款，就该部分贷款，系被告对房屋现有价值实现所作贡献，应予扣除或者折抵之后，作为分配和计算依据。
再次，关于合同后果。
因双方借名为口头形式，且为亲属关系，并未对借名的报酬、不能借名之后的房屋处理等作出明确约定，考虑被告首套房屋购房指标稀缺性以及房价上涨等因素对原告主张予以酌减。
综上，原、被告双方对于房屋均有一定贡献，鉴于合同不能履行主要系原告没有取得购房资格导致，且原告主张的房屋价款为房屋现值，该现值的实现需以还清贷款为前提，且需以被告全额购买为必要条件，因此，计算房屋折价款时，主要考虑双方各自还贷所占房屋价值的比例关系，同时考虑原告购房资格对于双方合同成立及房屋增值所占的贡献比例，考虑原告自身的过错情况，兼顾该过错本身不以造成双方利益过度受损为前提，酌定原告分得房屋折价款210万元，同时考虑房屋即时折现及双方的经济情况，确定被告在六个月内一次性付清。