房产律师咨询——借名买房可否申请认定口头协议有效

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　　一、原告诉称
　　原告郭一、高二诉称：原告郭一、高二是被告郭三之父母。2005年郭一从单位提前退休，一次性领取56个月工资225274.68元，夫妇二人商量买一套适合退休后居住的房子。2006年8月，房地产开发有限公司在开发的楼盘销售，二原告觉得该楼盘距离公园、医院很近，距离儿子住所地新景家园也不远，决定在此购买一套自己所有的房子，用于安度晚年。2006年8月5日，原告高二与开发商签订《认购书》，认购本市a号房，交付定金2万元。之后，开发商在审批时发现二原告均已退休，提出不能够按揭贷款。二原告遂与被告协商并达成口头协议：二原告借被告名义购买房屋，并办理抵押贷款，全部费用包括首付款、偿还贷款等由二原告支付，房屋登记在被告名下，原告实际享有房屋所有权，待房屋贷款结清后，被告协助二原告把所购房屋所有权转移登记至二原告名下，被告同意并愿意配合。同年8月8日，二原告以被告郭四名义与开发商签订《商品房预售合同》，房屋总价款为1171826元。开发商在《签约审批表》上标注“此客户郭四为原认购人高二之子”。
　　涉诉房屋自2007年交付之日起，一直由二原告居住使用。原告高二以自己的名义办理有线电视等物业手续，并交纳相关费用。被告有自己的住房，从未在涉诉房屋中居住过。二原告用自己的退休金及大半生的积蓄，购买安度晚年的养老房，因退休年纪大，无法办理购房贷款，遂与被告达成口头协议，约定借用被告名义购房，借名购房是双方真实意思表示，原告是涉诉房屋的实际购房人、出资人、接收人、居住人，实际享有该房屋的所有权。现涉诉房屋的贷款已经结清，原告依据双方约定要求被告协助将所购房屋产权转移登记在二原告名下，被告未予配合，二原告无奈诉至法院，请求依法判令：被告协助原告将房产所有权转移登记至二原告名下。案件受理费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告郭四辩称：二原告所述属实。当时是口头协议借郭四名义买房，房款都是二原告所出，涉诉房屋实为二原告所有，只是登记在郭四名下，但因为过户税费比较高，且郭四是二原告唯一的儿子，即使登记在郭四名下，也不影响二原告使用，郭四认为没有必要过户至二原告名下，故不同意二原告的诉讼请求。
　　第三人宋五述称：原、被告之间没有书面的借名买房合同，不存在借名买房的法律关系，二原告的诉讼请求无事实依据，应当予以驳回。诉争房屋不是二原告出资购买。二原告支付诉争房屋的首付款59万元是对被告与第三人的赠与。二原告汇入被告郭四账户的37万元款项被提现，并未用于偿还诉争房屋贷款，贷款系被告郭四与第三人用夫妻共同财产还贷。二原告提供的结清证明，还清贷款的时间是2014年6月16日，而被告郭四与第三人宋五离婚的时间是2014年4月4日，贷款是被告与第三人离婚后还清的，也不能证明是二原告还贷。自购房后，至离婚之日，都是由郭四、宋五以夫妻共同财产进行还贷。被告郭四与第三人宋五于2006年3月1日登记结婚，被告于2006年8月8日签订《商品房预售合同》，诉争房屋在被告与第三人婚姻关系存续期间购买。二原告规避事实和法律，进行恶意诉讼，侵害第三人的合法权益。综上，应当驳回二原告的诉讼请求。
　　三、本院查明
　　原告高二与郭一系夫妻关系，该二人之子为被告郭四。被告郭四与第三人宋五原系夫妻关系，于2006年3月1日登记结婚，后于2014年4月4日被判决离婚。2006年8月5日，被告郭四与案外人房地产开发有限公司(以下简称房产公司)签订《认购书》，该协议由原告高二签署，认购房屋，定金2万元，认购价1171826.37元。
　　2006年9月30日，被告郭四与案外人分行签订《职工个人住房担保借款合同》，被告郭四以诉争房屋作抵押贷款581826元，用于购买诉争房屋，贷款期限为2006年9月30日起至2036年。该合同第5.11条约定抵押物共有人完全同意本合同项下抵押物用于抵押，当借款人发生违约行为而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，并以处分抵押物所得价款偿还贷款本息、罚息及相关费用。该条抵押共有人处有第三人宋五签字。
　　2006年10月12日，案外人将被告郭四申请的上述购房贷款支付至房产公司，房产公司向被告郭四开具购房款581826元的发票。被告郭四按月偿还购房贷款。
　　2007年10月25日，被告郭四与房产公司签订《结算协议》，由于存在面积差，须补面积差价款8784元。原告高二通过自己账户向房产公司支付上述面积补差款8784元，房产公司将诉争房屋交付使用。诉争房屋自交付之日起，即由原告高二与郭一居住至今。
　　四、裁判结果
　　被告郭四于本判决生效后十日内配合原告郭一、高二将房屋的房屋所有权过户至原告郭一、高二名下。
　　五、律师点评
　　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案二原告认为其与被告之间存在口头借名买房协议。对此，被告予以认可。根据查明事实，诉争房屋的购房款均为二原告实际支付，此事实可佐证原、被告之间共同认可的口头借名买房协议存在。现二原告已经付清诉争房屋的购房款，诉争房屋上存在的抵押登记已解除，符合过户条件，故二原告要求被告配合其将诉争房屋过户至二原告名下的诉请，理由充分，予以支持。被告不同意过户的理由不成立。金钱是一般等价物，并非特定物，二原告将购房款支付给被告，由被告按揭还款，并无不当。故第三人所称被告用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见，不予采信。关于第三人认为59万元首付款是二原告对被告和第三人赠与的意见，由于二原告和被告均不认可，第三人亦无其他证据佐证，故对该意见不予采信。现仅有第三人在住房担保借款合同中共有权人处签字的证据，没有其他证据佐证的情况下，不能得出诉争房屋是被告和第三人的夫妻共同财产的结论。