房产法律咨询——借名买房中出资人如何保护自己的合法权益

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一、原告诉称
　　原告赵一诉称：原告赵一、被告赵三、赵四、赵五系赵二与李六之子女。李六于1997年3月去世。1988年，赵二、李六单位房改，因当时经济条件有限，赵二、李六商量后决定，子女中谁出钱购买诉争房屋即a号房屋，房屋就归谁。后赵一支付全部购房款，赵二、李六于当年写下书面材料，赵二于1999年9月9日在此书面确认该情况。根据当年约定，赵一购房后在赵五结婚时由赵五居住诉争房屋至单位分配其他房屋。房屋交付后，赵一一直在诉争房屋中居住生活，赵五结婚后由赵五居住使用近4年，赵五搬离后，赵一再次搬至诉争房屋居住至今。赵一多次催促赵二办理房屋过户手续，赵二均置之不理。原告为了维护合法权益，故诉至本院。诉讼请求：1、判令北京市石景山×区×号楼×号房屋归原告所有;2、判令四被告协助原告办理a号房屋的过户手续;3、本案诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告赵二辩称：不同意赵一的诉讼请求。赵二原是机械厂的中层干部，1988年因住房紧张，单位将诉争房屋分给赵二用于居住，诉争房屋在房改时计算了赵二、李六工龄，是二人的夫妻共同财产。当时因赵一上班不方便，于是赵一提出出钱购买，后诉争房屋由赵一居住，但是没有说所有权归赵一，产权证登记为赵二，赵一未经赵二同意从单位领取了房屋所有权证。赵一现在有三套房屋，自结婚后，没有给过赵二夫妇生活费，没有尽到赡养义务，赵二提出每月给200元生活费，到现在赵一都没有给付。2003年，赵二向赵一索要房产证，赵一拒绝归还。赵二生育了4个子女，赵一一个人主张占一半房产，剥夺了赵三、赵四对父母财产的继承权利。赵二现已经80多岁，身体不好，要以房养老，想要回诉争房屋和房产证。
　　被告赵三辩称：不同意赵一的诉讼请求，同意赵二的答辩意见。
　　被告赵四辩称：同意赵一的诉讼请求，因为购买诉争房屋已经签订协议。
　　被告赵五辩称：同意赵一的诉讼请求，当时已经协商好诉争房屋由赵一出钱购买，诉争房屋就归赵一。1988年时，赵五在1981年至1992年的工资全部交到家里，子女都没有给赡养费，但是父母住院的花费子女都会给。李六去世时说诉争房屋归赵一，还有另外一套房屋归赵五。
　　三、本院查明
　　赵二与李六原系夫妻关系，李六于1997年死亡，生前与赵二共育有赵一、赵三、赵四、赵五四个子女。
　　1988年11月2日，甲方重型机器厂与乙方赵二签订出售公有住房合同，其中约定：甲方将a号(以下简称诉争房屋)出售给乙方，乙方按照优惠价购房，每建筑平方米357元，应付房价款为6357.11元;乙方在1989年5月4日前一次付清;该合同乙方享受优惠载明内容为，购买现住房折扣、工龄折扣、成新折扣写明的内容均为0%。
　　1989年5月4日，赵一交纳购房款6357.11元。1998年，赵一交纳五项费用720.54元。1998年11月3日，诉争房屋购买价格由标准价改成本价，赵一补交房款2407.03元，1999年7月15日，赵一交纳优惠价房款133.46元，优惠价改成本价房款370.09元。
　　1999年4月21日，诉争房屋登记至赵二名下，房屋性质为已购公有住房。
　　四、裁判结果
　　一、赵二、赵三、赵四、赵五于本判决生效后七日内协助赵一将a号房屋所有权转移登记至赵一名下(转移登记中产生的所有税费由赵淑英负担);
　　二、驳回赵一的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　赵二在李六知情并同意的情况下，同意赵一出资购买并享有诉争房屋所有权的明确意思表示，赵一虽未在该书证进行签字，但该书证系赵一提交，在庭审中明确表示了认可，亦实际履行了交纳购房款的义务，由此可以判断，赵二与赵一达成了由赵一购买诉争房屋的合意。此外，从合同履行中的相关证据看，诉争房屋的购房合同载明的买受人为赵二，购房款交款人、房屋所有权证登记所有权人亦为赵二，而诉争房屋的购房款等票据、房屋所有权证书一直由赵一持有，诉争房屋一直由赵一居住等事实，综合以上能够判断，赵二与赵一之间形成的是借名买房合同关系。该借名买房合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会、他人的合法权益，应属合法有效，因此，认定，赵一与赵二之间存在合法有效的借名买房合同。
　　对于合法有效的合同，当事人均应予以遵守并履行。在借名买房合同关系中，出名人有协助借名人办理诉争房屋的所有权转移登记手续等义务，借名人有支付购房款等费用的义务。赵一作为借名人已经支付了购房款等费用，其具备了要求赵二将诉争房屋所有权转移登记至赵一名下的权利，因此，对赵一请求赵二协助办理a号房屋的过户手续的诉讼请求，予以支持。
　　关于赵一请求确认诉争房屋归赵一所有的诉讼请求，认为，借名买房合同关系中，借名人具有请求出名人办理房屋过户手续的请求权，而并非直接享有诉争房屋的所有权，因此，对赵一请求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。
　　此外，关于赵二主张的诉争房屋计算了赵二、李六工龄的问题，认为，首先，赵二未举证证明诉争房屋的购房款使用了赵二、李六的工龄，其次，即使诉争房屋使用了赵二或李六的工龄，工龄也仅属于财产性利益，对于因使用工龄而减少的购房款等费用，可以作为析产的根据，但不影响诉争房屋所有权依约发生转移的结果。因此，如果赵二等人认为诉争房屋使用了赵一、李六的工龄优惠，可以另行主张相应的权利，该权利的行使不能免除赵二在与赵一借名买房合同中应将诉争房屋过户至赵一名下的合同义务。