房产法律咨询——亲属之间的借名买房,必须签署借名买房协议吗

北京房产律师靳双权团队，专注房产纠纷15余年，办理大量房产买卖，二手买卖纠纷，离婚房产分割，继承房产纠纷，拆迁房产纠纷。经验丰富，值得信赖。
　　一、原告诉称
　　原告韩一、赵二起诉称：原告韩一与原告赵二系夫妻关系，原告韩一与被告王三系表兄妹。二原告与被告于2006年6月口头约定借名买房，二原告以被告的名义购买a室的经济适用房一套。协议达成之后，二原告便拿着被告提供的拆迁补偿协议以被告的名义申购了涉案房屋。之后二原告一直严格按照约定履行义务：包括如数缴纳首付款102699元，贷款220000元也是按1660.46元/月如期提供，2007年12月18日房屋交付后，原告方即花巨资对房屋进行装修并入住至今。房屋贷款尾款187000元已于2012年11月15日完全偿还。现上述房屋已满足过户条件，原告方要求被告履行承诺，配合办理过户，被告不但不配合过户，反而声称房屋是自己的。根据法律规定，被告已经构成违约。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：判令被告将a的房屋过户到原告名下。
　　二、被告辩称
　　被告王三答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，原告起诉的主张已经被生效的法院判决驳回，原告基于同一事实和理由无权再起诉。本案一事不再理，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
　　三、本院查明
　　经审理查明：韩一与赵二系夫妻关系。王三与韩一系表兄妹关系。2007年9月30日，王三与b集团有限公司签订《商品房预售合同》，约定王三以贷款方式购买房屋一套，合同总价款为323556元。2007年12月18日，经双方结算，确定实际购房款总额为322699元。同日，开发商交付房屋，后韩一、赵二对该房屋进行了装修，并在该房屋内居住至今。2008年7月9日，建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为王三，房屋性质为经济适用住房。
　　该房屋的购房首付款系由王三向开发商交付，按揭贷款一直由韩一、赵二进行偿还，交房后韩一、赵二对该房屋进行了装修，并在该房屋内居住至今，物业费一直由韩一、赵二交纳，契税、公共维修基金、土地出让金等费用也系韩一、赵二交纳，且除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由王三持有外，其他购房相关票证及材料原件均由韩一、赵二持有。庭审时王三称其之所以将购房相关票证及材料原件交给韩一、赵二，是为了方便韩一、赵二办理入住手续。
　　2014年3月24日，韩一、赵二曾以房屋买卖合同纠纷为由将王三诉至本院，该案涉案房屋与本案涉案房屋一致。在该案审理过程中，韩一、赵二称其于2007年8月15日与王三达成口头协议，约定王三将上述房屋出卖给韩一、赵二，价款为389326.6元，并约定待房屋满五年后办理过户手续;王三对韩一、赵二的该项陈述不予认可，并主张双方之间系房屋租赁关系，其之所以将购房相关票证及材料交由韩一、赵二持有，是为了办理房屋入住，韩一、赵二偿还的银行按揭贷款系用于折抵房屋租金。
　　四、裁判结果
　　被告王三于本判决生效之日起七日内将房屋所有权转移登记至原告韩一、赵二名下。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点在于事实上到底是韩一、赵二借用王三之名购买房屋还是王三基于亲属关系将房屋有偿出借给韩一、赵二居住。庭审时双方当事人对此各执一词，表面看来双方所述均有可能，但仔细推敲不难发现，王三所述与常理相悖。一是王三主张是其将房屋“有偿借用”给韩一、赵二居住，但庭审询问时王三表示其对房屋按揭贷款月还款额、物业费等金额均不清楚。在不了解“有偿”具体金额的情况下便将房屋出借给韩一、赵二居住，与常理不符。二是王三称其与韩一、赵二之间系“有偿借用”，但未约定出借期限。在未约定出借期限的情况下，韩一、赵二就出资将房屋装修，并偿还全部按揭贷款与常理不符。三是王三称其将除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件外的其他购房相关票证及材料原件均交予韩一、赵二持有，是为了方便韩一、赵二办理入住手续。被告主张原告持有契税发票、土地出让金专用收据、专项维修资金专项收据、抵押登记费收据、产权代办费收据等票证原件是为办理该房屋入住，与常理不符。故对于王三将房屋有偿出借给韩一、赵二居住的说法，不予采信。
　　本案中，契税、公共维修基金、土地出让金等费用均系韩一、赵二出资缴纳，涉案案房屋交付之后由韩一、赵二出资进行装修并一直居住至今，全部购房按揭贷款均系韩一、赵二偿还，且除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由王三持有外，其他购房相关票证及材料原件均由韩一、赵二持有。虽然王三不认可其与韩一、赵二之间是借名买房法律关系，但对上述事实缺乏合理解释，因此可以认定韩一、赵二系借用王三之名购买涉案房屋，双方之间存在借名买房的合同关系。且韩一、赵二与王三之间借名买房合同关系合法、有效，双方均应依约履行。故韩一、赵二要求王三将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，予以支持。