借名买两限房——借名合同无效，买方获得70%的升值赔偿

一、原告诉称：
原告张三系妹，张四是姐，小华系张四之女。2012年原告父母遗留的公房东城区28号房拆迁，张四作为被拆迁人签订拆迁协议，回迁了两套购房指标，二人商议由原告购买通州区的回迁房，即诉争房屋。张四买朝阳区的回迁房。因原告当时户口不在28号房内，故无法购买。因小华户口在28号房内，经与小华协商，由原告以小华的名义购买房屋，待可过户时，由小华配合过户。后，小华签订买卖合同，原告支付购房款337807元，交房后，原告装修、出租。2018年3月，小华将租户清走，占据诉争房屋，并私自补办了房产证。
由此，原告将被告小华诉至通州区法院，要求确认口头借名买房合同有效，并要求被告配合过户。法院判决确认原告与小华之间达成了借名买房的口头协议。但因诉争房屋为限价商品房，小华与开发商所签商品房现房买卖合同的签约时间晚于2008年4月11日，不支持要求确认口头借名买房协议有效等诉讼请求。
原告认为，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方损失。被告存有过错，现房屋已大幅升值，被告退还相应房款时还应赔偿升值损失。提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间关于北京市通州区301号房屋的口头借名买房协议无效。2、被告返还原告购房款337807元；3、被告赔偿原告房屋升值损失1368300元。
二、被告小华辩称：
小华与原告之间并无借名买房协议关系。28号房原系公房并非私产。拆迁时户籍在该房屋及居住在该房屋的人均有拆迁利益，而原告不在其中。原承租人去世后，28号房并非遗产。根据相关政策，拆迁时的补偿对象仅包括小华在内的户籍在册人口，不包括原告。原告背着小华分配拆迁利益，侵犯了小华的权益，相关协议应属无效。小华从未与原告就诉争房屋借名买房问题进行过任何协商，也未委托他人就此问题与原告进行过协商，从未达成口头或书面协议。诉争房屋是小华作为被安置人应得房屋，不存在借名买房情况。原告所称购房款相关手续、税款、维修基金的数额均无异议，均由原告支付。升值损失无依据。小华对协议无效并无无过错，原告违反相关政策属过错方，无权要求小华赔偿升值损失。
小华反诉：被拆迁腾退的28号房系公房，拆迁时包括小华及父母全家6人，承租人及户主为张四。按相关政策，公房拆迁腾退时，小华及父母有权享有拆迁补偿，受安置人只能是同户籍的人口。2010年10月，小华与开发商签订房屋买卖合同，购买了诉争房屋。房屋交付后，原告抢占诉争房屋并出租牟利。小华是产权人，因名下有诉争房屋，按相关政策，无法再购买其他房屋。现房价上涨，造成小华房价损失200万元。另，28号房拆迁时共获拆迁款2421036元，小华应得的部分被原告等人私分，原告应返还。请求法院判令原告赔偿小华房屋差价损失200万元；返还小华诉争房屋出租款132405元；返还小华拆迁利益款53800元。
针对反诉，张三辩称，借名系无偿，小华主张损失没有依据。
三、法院认定事实：
2012年，小华母亲张四签字领取了拆迁28号房，购买诉争房屋的选房号。张三出具《承诺书》，载明其全款购买涉诉房屋，因没有户口，故借用小华名字购房，承诺在取得房产证后五年将此房屋变卖或变更姓名。
2012年11月，小华与开发公司签订买卖合同，原件由张三持有，约定由小华购买诉争房屋。但购房款337807元由张三实际支付，相关票据原件均由张三掌握。
房屋交付后，实际由张三装修、对外出租。2014年7月3日诉争房屋产权登记在小华名下，但产权证原件由张三持有。张三实际控制诉争房屋至2018年4月。小华对张三持有诉争房屋现房买卖合同、房产证原件的情况认可，表示不知张四为何将合同原件交给张三。2017年，小华补办了产权证。
张三提交的买房情况说明记载了诉争房屋是杨宝兴房屋的拆迁安置房，是借小华的名义进行购买的，实际所有权是张三的内容，该情况说明落款处有张四、小华字样。
另查，张三在一审案件中的诉讼请求为：1.确认原告张三与被告张四、小华借名购买北京市通州区301号房屋的口头借名买房协议有效；2.判令被告小华配合原告办理上述房屋过户登记手续；3.二被告将上述房屋交还原告；该判决载明：张三称其与小华之间存在借名买房的口头协议，应承担相应的举证责任，小华对于其与张三间存在合同关系不予认可，而张三所提交的证据尚无法证明其与小华之间存在有关借名买房的合意，亦不能证明小华曾对此做出任何承诺，故对于张三主张的确认原、被告三人存在口头借名买房协议有效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。张三不服该判决上诉北京三中院判决载明：依据张三提交的经张四签字《书面材料》、买房情况说明等证据，结合诉争房屋购房款及税费的交纳情况，房屋的交付使用情况，诉争房屋产权证由张三保管的情况及小华在法院审理期间的庭审陈述，可以确认张三与小华之间存在口头协议。小华虽否认但张三交纳购房款及相关税费，张三自房屋交付时起即占有使用涉案房屋，并保管房屋产权证等事实，无法自圆其说。一审法院认定有误。本案中，诉争房屋的房屋性质为限价商品住房，故对要求确认协议有效，配合过户的诉讼请求，难以支持
本次诉讼中，张三申请评估，诉争房屋市场价值为170.62万元。
再查，诉讼中，张四强调28号房系公房。拆迁时大家均把拆迁利益当做遗产，以为并无小华份额，才让小华出名，但按政策拆迁利益只给户籍里的人。家庭会议已确定28号房作为遗产，张三是受益人之一。诉讼中，小华表示，张三姐妹签订的分配协议，侵犯了其合法权益，小华始终未同意该分配方案。小华是诉争房屋实际产权人。
小华主张，我在2013年3月卖掉自己原有住房后才发现张三侵占诉争房屋，我对借名买房不知情。我名下的原住房涨价，已没有能力再购房，要求张三赔偿房屋差价损失200万元。小华还主张，张三占用诉争房屋对外出租收益，应当承担其房租损失132405元。小华还主张，拆迁28号房获得的货币补偿，张三拿走的474850元应属我所有，应予返还。
四、法院判决：
1、本判决生效之日起三日内，被告小华向原告张三返还房款337807元。
2、本判决生效之日起三日内，被告小华向原告张三支付房屋增值补偿款957875.10元。
3、驳回原告（反诉被告）张三的其他诉讼请求。
4、驳回被告（反诉原告）小华的全部反诉请求。
五、房产律师靳双权：
1、口头借名买房协议的认定
根据相关规定，已为法院裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以反驳的除外。根据上述查明的事实，通州法院生效判决已经过查明确认张三与小华之间曾就诉争房屋达成借名买房的口头协议。张四签写书面材料中“小华顶名一个马驹桥一居室，这套房给张三”，诉争房屋款项由张三支付、购房合同原件、发票、产权证原件由张三长期持有，张三实际接收房屋、装修、占用、出租，这些情况情况小华不能进行合理解释。
小华虽称对借名买房事宜不知情，其本人系产权人，但其所称签订房屋买卖合同后不知为何合同、发票原件给张三，物业、装修手续其均不知情的情况与常理明显不符。张四虽称其并非协议主体，张四直接出具书面材料确认“顶名”相关事宜的情况，可以认定张四对口头借名买房合同关系认可。根据上述查明的情况，法院认定张三与小华之间存在借名买房的口头协议，是依据张四签字的书面材料，及对诉争房屋实际付款、居住使用、相关手续原件持有情况等进行的综合认定。
2、关于张三主张的款项返还、房屋升值损失的问题，以及小华主张房租损失的问题。
根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述查明的事实，购买诉争房屋的房款337807元，借名买房口头协议无效情况下，小华应向张三返还该部分款项。
根据上述查明的情况，双方对借名购房协议无效均有过错，法院综合考虑张三支付全部房价款等款项、张三出资对房屋进行装修。小华否认既有协议关系、进而拒绝履行协议等违反诚信原则的情况，确定张三过错比例为30%，小华过错比例为70%，并依据该过错比例确定张四、小华应向张三支付诉争房屋升值部分补偿款的具体数额为(170.62万元-33.7807万元)*0.7=95.78751万元。
关于小华主张的房屋差价损失200万元及房租损失。小华自称与张三之间不存在借名买房合同关系，照此逻辑，小华售出其名下原有房屋与本案处理的借名买房合同关系缺乏关联性，其在本案中要求对方赔偿原房屋涨价损失，属小华主张自相矛盾。法院难以支持。