房产交易纠纷——约定贷款付款，是否不能付全款？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告陈某一诉称：2017年3月15日，在第三人撮合下，原告、被告以及第三人签订《房产交易合同》，约定：被告将建筑面积为37.14平方米的位于某某市某某区的私产房屋以人民币105万元的价格出售给原告，被告于2017年4月7日之前结清房屋上的抵押贷款46万元；被告同意原告贷款购房并同意第三人协助双方办理贷款手续；双方于2017年5月10日前到房管部门签订《某某市房产买卖协议》。从2017年3月24日开始，在中介安排下，被告配合原告在银行进行贷款申请，2017年4月1日某某市房产新政出台，由于原告是某某市集体户口，新政及其后续细则对原告购房资格有没有限制，想解约，原告当即表示不同意，要求中介催促被告赶紧清贷，履行后续手续。原告由于是诚心想买,就提出愿意承担卖方借款清贷的1个点的利息，被告还是不同意,2017年7月10日三方会谈时,被告明确表示不卖了。由于被告根本违约,给原告造成重大损失,、判决解除原、被告以及第三人于2017年3月15日签订的《房产交易合同》。
 
被告辩称
被告王茂才辩称：同意解除原被告及第三人于2017年3月15日签订的房产交易合同。原被告签订的房产交易合同约定原告以贷款的方式支付房款，应当是原告先通过银行的贷款预审，被告再履行清贷义务。起初被告配合原告在某某银行进行贷款预审，原告未能通过预审，那时开始被告便有理由认为原告极可能无法获得银行贷款，无力购买房屋。后来对于原告是否有资格获得银行贷款并不知悉，被告履行清贷义务应当是在原告能够获得银行贷款的资格下，明确了首付款及贷款金额后，被告再进行清贷。原被告签订房产交易合同后，在2017年3月31日某某市人民政府办公厅发布房产调控政策，因被告不满足在本市购房条件，如果被告将房屋卖与原告，被告将不能再在某某市购买房屋。所以，原被告签订的房产交易合同确实无法继续履行。
 
二．法院查明
本院经审理查明事实如下：原被告及第三人于2017年3月15日签订《房产交易合同》，约定由原告购买被告位于某某市某某区房屋。房屋价格为1050000元。原告于2017年3月15日将20000元交付被告作为定金。其他款项原告以银行贷款方式支付。双方须于2017年5月10日之前到房管部门签订《某某市房产买卖协议》。对于诉争房屋的抵押460000元，双方约定由被告于2017年4月7日之前还清。
合同约定由原告向第三人支付居间服务费。对于违约责任，合同约定：双方应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价千分一的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。本合同签订后，如买卖双方或买卖任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。合同签订后,因被告一直未清贷,且不配合到房管部门签订《某某市房产买卖协议》。
2017年7月10日,被告表示不卖了。2017年3月15日,王某二收取原告房屋定金。2017年3月15日,原告向第三人交付居间代理费、贷款服务费、代收评估费。2017年5月11日,原告向被告发出催告函,要求被告履行义务。但未果。
 
三．法院判决
解除原告陈某一、被告王某二、第三人某某房地产经纪有限公司于2017年3月15日签订的《房产交易合同》；
 
四．律师点评
原、被告及第三人签订的合同是真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应依合同约定，履行各自权利义务。合同签订后，因被告原因，原、被告未到房管部门打印《某某市房产买卖协议》，且被告未办理清贷，经原告催告后被告明确表示不再出卖涉诉房屋，此系被告违约。现原告要求解除合同，被告同意，给予照准。造成合同解除系被告违约所致，原告要求被告返还定金及赔偿中介费，予以支持。原告要求被告支付违约金,按合同约定,应予支持。