房产交易纠纷——抵押登记存在纠纷，能否单方解除交易？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告江某一诉称：2016年9月，在被告某某公司的居间服务下，原告与被告赵某二签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告赵某二名下的某某市某某区某某路XX1号房屋，原告以贷款方式支付房款。合同签订后，原告如约交付被告赵某二定金15万元，交付被告某某公司居间服务费。2016年国庆节后贷款政策发生变化，原告获悉无法按原政策获得贷款。原告于2016年11月28日、12月2日向二被告发函，表示愿意全款购买交易房屋。因二被告拒绝继续履行合同，导致原告无法支付购房款，也无法办理房屋过户，现请求法院判令原告与二被告继续履行《房产交易合同》将某某市某某区某某路XX1号过户到原告名下并向原告交付房屋。
 
被告辩称
被告赵某二辩称：2019年9月23日，原告与被告赵某二签订了《房产交易合同》。原告在2016年10月1日后无法根据现有政策获得贷款，原、被告也未就原告的房款支付方式重新进行约定。原告于2016年11月10日、11月17日通过被告某某公司通知被告赵某二不再购买房屋，被告赵某二表示同意。因此，原告及二被告均未在2016年11月21日合同约定的网签时间到房管局打印《某某市房产买卖协议》。2016年11月30日，原告与二被告共同协商解决事宜。被告赵某二同意返还原告定金，被告某某公司已经打印出解除协议书，但因其不同意退还中介费，遂与原告发生分歧，原告没有在协议书上签字。此后，原告又表示继续购买房屋，被告赵某二认为合同已经解除故不同意其继续购买。原告多次违约并明确表示不再履行合同，要求继续履行合同没有依据，故不同意其诉讼请求。
 
二．法院查明
本院认定事实如下：原告与被告赵某二在被告某某公司促成下于2016年9月23日签订《房产交易合同》，约定原告购买被告赵某二名下的某某市某某区某某路XX1号私产房，总房款138万元；原告于签订合同当日给付被告赵某二15万元，剩余房款133万元采用贷款方式支付；买方须在2016年10月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年10月15日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递减至房管部门，并将首付款存入某某市房管局制定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年10月15日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕3日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续；如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经济服务费均不予退还，守约方支付的经济服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。
合同第3.5条约定，买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料；如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未能按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期三十日卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行转让。原告于合同签订当日签署了被告某某公司出具的房地产交易告知书，其中被告某某公司提供的经纪服务内容及收费标准中第3条写明：撮合并协助委托人签订《房产交易合同》、《房屋租赁合同》，合同签订后，即为我公司完成为委托双方提供的居间服务。合同签订当日，原告、被告赵某二分别与被告某某公司签订《某某市房地产经纪服务合同（房产承购）》及《某某市房地产经纪服务合同（房产出售）》，其中约定原告及被告赵某二均应按房屋成交价格的1%向被告某某公司支付经纪服务费。
 
 
三．法院判决
被告配合原告继续履行房产交易合同，将房产过户至原告名下。
 
四．律师点评
原告与被告赵某二签订的《房屋买卖居间服务合同》、原告、被告赵某二分别与被告某某公司签订《某某市房地产经纪服务合同（房产承购）》及《某某市房地产经纪服务合同（房产出售）》均是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合同合法有效，各方当事人应当严格按照合同履行各自义务。合同签订后，原告因新的住房信贷政策出台造成首付款的提高，买卖双方应协商解决，原告与被告赵某二在协商中所提出的各种解决方案均属于协商的范畴，双方均不构成违约。诉讼中，原告及被告赵某二均同意解除合同，给予照准。
关于原告要求被告某某公司返还经纪服务费的诉请，被告某某公司抗辩按照《房产交易合同》第3.5条的约定，原告应一次性支付全部购房款以继续履行合同。该合同条款是关于原告不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的约定，而本案是因政策原因导致原告不能取得预期八成的房屋贷款，不适用于上述条款的约定。原告与被告赵某二的《房产交易合同》虽然成立，但该合同系因不可归责于双方当事人的事由而不能继续履行，且在合同签订后仅一周就遭遇限贷政策的事实，经纪服务内容中协助买卖双方办理网签、贷款、过户、腾房等具体交易事宜被告某某公司均未实际履行，按照公平原则，被告某某公司亦应返还原告经纪服务费。