房产拆迁安置——原房产办理交易后被拆迁，安置房产是否归购买人所有？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：2013年，被告赵某一自愿将自家位于某某市某某办事处某某村的宅院以380000元出售给二原告，双方签订了《房屋买卖协议》，二原告向被告缴纳了购房款380000元。被告赵某一向二原告交付房产后，二原告投资十余万元对房产进行了扩建，一直居住到2016年该处房产拆迁。根据某某村拆迁补偿方案，该处房产征迁补偿价值一百余万元，被告赵某一在得知房产拆迁后，违背诚实信用原则，作为房产的出卖者又于2018年9月提起诉讼，主张双方签订的房产买卖协议无效。某某市人民法院作出民事判决书，确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。该《房屋买卖协议》的无效完全是被告赵某一丧失诚信所造成，被告赵某一应承担全部过错责任，且被告赵某一不应从其先过错行为中获得巨额利益。现请求法院依法判令被告赵某一返还购房款380000元。
 
被告辩称
被告赵某一辩称：魏某二、赵某二与赵某一于2013年12月12日签订房屋买卖协议，将赵某一位于某某市某某街道办事处某某村四组的一处房产，以380000元的价格转让给魏某二、赵某二.后因魏某二、赵某二不是某某市某某街道办事处某某村四组的集体经济组织成员，双方签订的协议被法院以违反法律、行政法规的强制性规定被判定为无效，所以对于魏某二、赵某二要求赵某一返还购房款380000元，不持异议，同意返还。但赵某一已将此款用于购买其他房产，且购买的房产被政府拆迁后，拆迁款尚未发放，所以现在无力返还；
 
二．法院判决
经审理查明，二原告是夫妻关系。2013年12月12日，魏某二和赵某一双方签订《房屋买卖协议》一份，双方商定由赵某一将其位于某某市某某办事处某某村四组的房产一处出卖给魏某二，价款380000元。当天魏某二支付给赵某一购房款380000元。2014年上半年，赵某一将该处房产交付于二原告并由二原告占有使用，后二原告对涉案房产进行了装修并在第三层加建了棚房。2016年涉案房产所在宅院被某某市某某街道棚户区改造指挥部征迁。为顺利签订征迁补偿协议，赵某二仍沿用原合同的签订日期又和赵某一签订了一份《房屋买卖协议》，赵某一又给赵某二出具了一份380000元的购房款收据。后因魏某二、赵某二与赵某一因涉案宅院征迁发生纠纷，由时任某某村四组组长张某五代替赵某二与某某市某某街道棚户区改造指挥部签订了关于涉案宅院的《某某市某某村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》。
《某某市某某村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》第二条关于被征迁户房屋补偿置换显示：乙方以合法有效手续为依据，按照《补偿方案》及《吴洼城中村改造相关问题处置办法》规定，同意对被征迁宅基地实行置换补偿。根据核算单核算结果，乙方应置换安置房面积366.67平方米，实际安置保留的安置房面积为200平方米；乙方符合《补偿安置方案》关于奖励商业面积的规定，其奖励的商业面积为25平方米由丙方统一管理；第六条显示，依据《征迁补偿安置核算单》的核算结果，乙方可在按期签订征迁补偿协议、腾空房屋交纳钥匙及相关手续，经甲方验收合格后领取698380.66元人民币。协议签订后，魏某二和赵某二已按期腾房，涉案宅院已被征迁。因二原告和赵某一有纠纷，协议中所约定的款项目前以张某五的名义在某某市某某路街道棚户区改造指挥部留存。加建的第三层棚房即《某某市某某村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》中所确定的地下室，其补偿款为27396.90元。
2018年9月份，赵某一作为原告以魏某二和赵某二为被告起诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。本院审理后，于2018年11月1日作出民事判决书，判决认定赵某一和魏某二、赵某二于2013年12月12日签订房屋买卖协议无效。该判决已发生法律效力，但对于征迁补偿款未做处理。
 
三．法院判决
被告赵某一于本判决生效后十日内赔偿原告魏某二、赵某二经济损失共计1078380.66元；
 
四．律师点评
本院认为本案是魏某二、赵某二与赵某一因农村房屋买卖引起的纠纷，之间的买卖协议已被生效判决确定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤消后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，赵某一应当根据过错比例赔偿魏某二、赵某二因合同无效而造成的损失。
关于总价值问题。依据张某五代表赵某二与某某市某某路街道办事处棚户区改造指挥部所签订的《某某市某某村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》，涉案宅院在被征迁后应获得的置换安置房面积为366.67平方米，实际保留的安置房面积为200平方米，每平方米按3000元计算，实际保留的安置房价值为600000元。剩余的货币化安置补偿款为748380.66元，涉案宅院被征迁后所应获得的征迁补偿款即房屋总价值共计为1348380.66元。另有25平方米的商业面积，二原告在本案中未主张，不予处理。
关于双方的过错比例及信赖利益的分配问题。由于本案房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，信赖利益因存在过错而不可能得到完全实现，故应根据双方过错程度确定一定的比例，并依该比例计算出上述899392元之中二原告应得的部分，才是二原告因合同无效导致的信赖利益损失。综上，赵某一应当从征迁补偿款总价值中支付给二原告的款项总计为1078380.66元。二原告要求过高部分无事实依据和法律依据，不予支持。