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单位借用股东名义购买商品房,房屋到底应该归属谁?

来源:  作者:  时间:2015-10-26 00:00

  

  为保护当事人隐私及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。
  本文为靳双权律师原创,转载请注明。
 
 

        一、案件介绍
        2005年4月8日,张桂祥和李泽霞共同出资50万元创建了北京某工程技术有限责任公司,从事进口工程设备贸易业务。因公司业务发展需要购买办公用房,遂在2005年11月19日通过北京市某房地产经纪有限公司了解到北京市朝阳区某街某房屋的出售信息,在后来与房屋所有权人协商后,决定购买涉案房屋。因为公司尚成立不久,资金有限,因此公司决定借用利益名义并以按揭贷款的方式购买涉诉房屋,首付款和按揭贷款均由公司支付,张桂祥表示同意。
        2005年12月14日,张桂祥受公司的委托以自身的名义与涉案房屋所有权人孟及房地产经纪公司签订了《房屋买卖经纪合同》,合同约定涉案房屋面积为108.14平方米,涉案房屋的售价为62万元,交易过程中的契税和印花税由买方承担,卖方还应向房地产经纪公司支付居间服务费16000元。
        2005年12月21日,北京某工程技术有限责任公司支付了20万元的购房首付款,并缴纳了相关税款。该房屋交付北京某工程技术有限责任公司实际占有并使用。
        2006年1月22日,该公司委托张桂祥办理贷款,贷款42万元,贷款期限20年,并以涉诉房屋为贷款本息提供抵押担保,还款方式为等额还款。2006年2月,该公司变更注册地址为涉诉房屋地址,同年3月6日,城建委颁发了房屋所有权证,北京市政府于5月8日为涉诉房屋颁发国有土地使用证。而上述证书自颁发之日起便由该公司实际持有。
        2012年4月11日,张桂祥将自己持有的股份转让他人,而张桂祥在转让股份前答应该公司会将涉诉房屋过户至公司名下。
        2014年12月21日,该公司找到张桂祥要求过户,但遭到拒绝。双方多次协商无果后,该公司将张桂祥起诉至北京市朝阳区人民法院,要求法院确认该房屋为公司所有,张桂祥立即将涉诉房屋过户登记至公司名下。
 
       二、审判结果:
       一审法院经审理后判决:
       一、张桂祥于判决生效后十日内将北京市朝阳区房屋登记过户至公司名下;
       二、驳回公司的其他诉讼请求。
       一审判决后,张桂祥不服提出上诉,北京市第三中级人民法院经审理后判决:
       维持原判,驳回上诉。
 
       三、借名买房纠纷律师靳双权案件点评
       靳双权律师认为,本案的争议焦点在于双方之间是否存在借名买房的事实。
       本案中,双方对于借名买房各执一词,且未签订相关书面协议。而本案原告即北京市某工程技术有限责任公司作为主张借名买房事实存在的一方应依法举证证明双方之间的借名买房关系,否则需要承担举证不能的不利后果。
       而本案在庭审中,该公司出示了房屋首付款收条和相应的按揭贷款还款记录证明该房屋的首付款和按揭贷款截至苏正发生前均由该公司承担,且该房屋自交付使用后便一直由该公司实际占有并使用。而张桂祥在庭审中辩称涉诉房屋为自己租给该公司使用,而按揭贷款是作为抵押租金的折抵款,但未出示任何证据,故法院对其主张未予支持。法院在充分考虑到公司作为房屋实际占有使用人且作为出资方的事实上,确认双方存在借名买房关系。而双方借名购买的房屋并非经济适用住房等具有特殊买卖性质的房屋,因此双方之间的借名买房口头协议合法有效,而合法有效的合同对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按合同约定履行自己的义务,而本案中公司已经履行了自己的付款和还款义务,作为借名人的张桂祥亦应该履行自己的过户义务,因此,法院判决张桂祥将该涉诉房屋过户至公司名下的判决于法有据,是正确的。
 
 
       借名买房纠纷律师靳双权提示:
       在此,靳双权律师提醒各位当事人,涉及到大额财产时,如:房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思,最好先咨询专业、资深的房地产律师,以规避交易中的风险,防止遇到不必要的纠纷,以免引发不必要的麻烦。
 
  资深房地产专业律师靳双权,北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
  联系地址:北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
  联系人:靳双权律师
  联系电话:13426037149
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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