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仅有证人谈话笔录,证人不出庭的是否可以作为证据使用?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-25 15:29

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、原告诉称:

 

  张某诉称:我和张某某系兄弟关系。2009年3月,我想购买位于北京市通州区的诉争房屋,当时我在天津经营房地产业务,名下存在多套房产,不能贷款,所以就用张某某名义购买了该房屋,并将该房屋登记在了张某某名下。该房屋总价款为140万,我支付了首付款60万,并且用张某某名义贷款80万,此后,我以张某某名义偿还贷款,我购买房屋之后该房屋一直由我居住使用,最近两年张某某回国偶尔居住,现因我儿子想去北京工作,所以要求将张某某将该房屋过户到我名下,遭到拒绝,我多次和张某某协商未果,遂诉至法院请求法院判了解除我和张某某在2009年3月达成的关于借名购买诉争房屋的口头合同,请求法院判令张某某返还首付款、已经偿还的银行贷款以及房屋升值造成的市场差价300万元。

 

  二、被告辩称:

 

  张某某辩称:同意张某的诉讼请求。

 

  王某述称:我不同意张某和张某某之间存在借名买方协议,诉争房屋就是张某某的,张某和张某某是兄弟关系,我和张某某的离婚诉讼正在进行中,张某一直参与我和张某某的离婚事宜中。诉争房屋是我和张某某的共同财产,因此请求法院依法查明事实,防止张某和张某某串通算还我的合法权益。诉争房屋的月供都是以张某某名义偿还的,我也提供了偿还月供的相关资料,月供不是张某偿还的,综上所述,我不同意张某的诉讼请求。

 

  三、法院查明:

 

  张某和张某某系兄弟关系,王某和张某某系夫妻关系,两人于1983年12月15日登记结婚。

 

  2009年年初,张某某在中介公司的居间服务下,从赵某手中购买了诉争房屋,购房款总价为140万元,后张某某给赵某房屋首付款60万。2009年3月31日,张某某和赵某对诉争房屋进行了过户申请,同年4月7日,张某某取得了诉争房屋的房屋所有权证书,4月29日,张某某向某银行提出了抵押权设立登记申请,使用诉争房屋抵押贷款79万元,该款项转入到了赵某名下。5月11日,该房屋办理了抵押登记。

 

  审理过程中,法院向某银行核实,截止到2015年10月19日,诉争房屋尚欠银行本金金额为42.4万元。

 

  审理过程中,张某称诉争房屋实际购房人为其本人,其在中介居间介绍下知晓了赵某出售诉争房屋的信息,因为已经在天津拥有多套房屋并且均为贷款购买,因此在办理诉争房屋贷款时被某银行告知无法办理,因此和张某某商定适用其名义购买诉争房屋,并且用其名义办理贷款手续。诉争房屋首付款是凑齐之后汇入到张某某账户支付给赵某的,诉争房屋贷款也是其本人按月偿还,张某提交了个人住房抵押及担保合同三分,用以证明其存在多处放贷的事实,因为贷款资信问题无法通过贷款方式支付诉争房屋剩余购房款的事实。

 

  张某某对上述事实表示认可,并称首付款和银行贷款均系张某支付及偿还。王某对上述说辞不认可,称诉争房屋首付款是用张某某名义支付的,贷款也是由张某某名义偿还的,因此诉争房屋是张某某购买的,应当归张某某所有。

 

  庭审中,张某为证明诉争房屋系其本人购买、首付款为其本人支付的事实,申请证人黄某、张某某等人出庭佐证,其中黄某陈述张某购买诉争房屋从最初的看房到最后办理银行贷款的所有流程均为其负责,其当时系中介公司的主管,黄某陈述张某购房前到中介公司看房时是其本人接待的张某。黄某称黄某和另一位同时一同带张某去看房,当时赵某在房内居住,看房后张某交了3万定金,其中有支付给中介的2万元中介费,将房屋确定下来。张某想申请贷款80万支付购房余款,因为其名下多处房产均有银行贷款,已经没有贷款资质了,后黄某和张某上了能否以其妻子名义贷款,但张某妻子也不符合贷款资质,而张某提出其哥哥张某某在俄工作,银行一般认为有国外背景和经历的人申请贷款容易获批,因此提出用其哥哥张某某名义申请贷款。2009年3月,张某带着张某某来中介进行了面签,并提供了相应手续。支付首付款时黄某和张某商量用银行转账方式支付到卖方账户,张某觉得转账手续费太高,就和张某某一起到中介店面当时张某带着现金到银行办理面签,到银行一层柜台点钱,张某某当场在银行开了账户,张某从车里将现金取出存到了该账户里,在银行面前和支付首付款的整个过程赵某也全程在场。

 

  黄某表示当时张某、张某某和卖方赵某还签订了一个协议,当时黄某也在场,但没有签字。诉争房屋签订过两份居间服务合同,第一份是用张某名义签订的,因为张某无法办理贷款,后来就用张某某名义签订的合同,将第一次的合同作废了,重新签订的网签合同。

 

  张某某1陈述2009年诉争房屋办理贷款时,其为该银行信贷部的员工,中介公司表示张某名下有好几套房产,存在多笔房贷,因此征信不好,张某某1表示张某征信不好没有办法办理贷款,因此张某找到其哥哥,用他哥哥名义办理的贷款。当时张某和其哥哥还有中介一同到银行办理贷款,张某某在六层信贷部们签字办理完面签后,张某某1带着上述人到一层营业厅办理支付首付款的事宜,张某的哥哥在一层营业厅开立了账户,张某从车里取出现金,并将现金存到了其哥哥开设的账户内。

 

  张某2(张某的四哥)陈述张某某在2009年在北京购房时向其借款20万,2009年2月27日,其从工商银行卡内取出20万现金,并将现金交给了张某用于购房。张某提交了张某2上述工商银行卡的交易明细用以佐证。

 

  郭某陈述其和张某存在租赁邻关系,2003年其和张某签订了租赁协议,租赁了张某在天津某区的底商开网吧,租赁期5年,年租金15万,2008年合同到期后,重新签订了合同,合同期5年,年租金18万。郭某表示租金交付时间为每年2、3月份,2009年张某督促其交纳租金,表示在京购房急需用钱,郭某称2009年2月左右将18万支付给张某,郭某提交了2008年其和张某签订的租赁合同,张某对该租赁合同表示认可,并提交了《天津市公有非住宅房屋租赁合同》用以证明其出租给郭某的房屋产权人为天津某某房管站,2002年房管站将上述公有住宅出租给张某的事实。

 

  张某称诉争房屋贷款均系按月偿还,偿还方式有两种,一种是将现金交付给张某某,由张某某存入还款账户中由银行按月扣划,另一种是通过银行转账方式将应偿还款项汇至张某某还款账户。张某提交了银行转账记录用以证明其偿还银行贷款的事实。张某某对张某陈述事实表示认可,王某对此表示异议。

 

  庭审中,经张某申请,法院委托某评估公司对该房屋进行评估,2015年8月18日,评估公司出具《评估报告书》,评估结论为该房屋在估价时点市场价值为301万。张某、张某某及王某对此不持异议。

 

  在购房过程中,赵某在2009年3月26日向张某出具了一份收条和证明,其中收条载明:今收到张某交购房定金三万,房屋坐落……权利人赵某,双方协商房屋售价140万,未尽事宜李梧桐首付款60万按揭贷款80万,以哥哥张某某名义办理贷款和过户手续。

 

  证明:张某买房人购买赵某名下位于北京市的诉争房屋,为尽快办理购房过户,特借用张某某名义购买坐落于北京市的诉争房屋(张某某和张某系兄弟关系),并办理过户手续。

 

  2014年4月,张某以所有权确认纠纷将张某某起诉到法院,案件审理过程中,法院就相关情况向赵某进行了核实,赵某称诉争房屋是张某用其哥哥名义购买的,上述收条和证明均为其本人所写。

 

  法院另查明,张某某和王某因离婚纠纷,自2010年起在天津某区人民法院进行审理,诉争房屋在2013年12月11日被裁定冻结,暂停办理房屋过户手续,冻结时间自2013年12月31日到2015年12月30日止。

 

  张某称因其非北京户籍,且在京未缴纳社保,因此不符合在京购房资格要求,无法获得诉争房屋所有权,因此要求解除借名买房合同并要求张某某返还购房款及已偿还的银行贷款并支付差价。

 

  二审法院除上述事实外还查明:一审中上述证人均接受了一审法院的询问,但均未出庭作证,并且孙某在一审法院明确表示不认可证人的谈话笔录,在此情形下,原审法院并未进行证人出庭作证。以上事实有当事人在二审期间的陈述及原审法院笔录在案佐证。

 

  四、法院判决:

 

  一审法院经审理后判决:

 

  一、解除张某和张某某之间关于张某借用张某某名义购买诉争房屋的借名买方协议;

 

  二、张某某给付张某首付款、已偿还银行贷款及房屋增值损失二百四十万,自判决生效后十日内执行;

 

  三、驳回张某其他诉讼请求。

 

  一审判决后,王某不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:

 

  一、撤销一审判决。

 

  二、驳回张某的诉讼请求。

 

  五、律师点评:

 

  房地产律师靳双权认为:

 

  本案双方当事人诉争的主要问题为以下几方面:

 

  一、张某和张某某之间是否存在借名买房协议?

 

  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。张某主张使用了张某某名义购买诉争房屋,张某应当提供证据予以证明。从诉讼中张某陈述看,张某和张某某之间无书面协议,并且张某提起本案诉讼时恰好处于王某和张某某离婚诉讼期间,王某不认可张某和张某某之间存在借名买房关系,王某认为其因和张某某之间存在离婚诉讼,张某某为转移夫妻共同财产而与张某串通提起本案诉讼;鉴于张某某和王某离婚诉讼背景以及王某主张张某某可能存在转移夫妻共同财产的情形,因此诉争房屋的权属变动涉及到王某的利益,仅凭张某某和张某之间认可借名买房,不能认定张某和张某某之间存在借名买方协议。

 

  二、张某提供的证据是否可以证明其和张某某之间存在事实上的借名买房关系?

 

  诉争房屋登记在张某某名下,张某提出诉争房屋系其出资并借用张某某名义购买,虽然张某某认可张某的主张,但王某不予认可,因此张某、张某某应当承担举证责任证明双方之间的协议真实有效。

 

  虽然,张某提供了赵某的证言,赵某也到法院作了谈话笔录,但在王某对证人书面证言及谈话笔录持有异议的情况下,赵某应当出庭作证,但赵某并没有出庭作证,不符合证人证言出庭作证的法律规定。此外,张某称其用张某某名义购买诉争房屋的原因是因其在天津购有多套房屋,在京购房不能再次或得贷款,因此才借用张某某名义购房,但张某没有提供银行不能给其贷款的证据。此外,从赵某提供的书面证言看,签署日期为2009年3月26日的《证明》中写的原因为“张某名下已经购买多出房产并在银行办理过贷款手续,为尽快办理购房过户手续,特借用张某某名”;签署日期为2015年4月18日的《证明》中写的原因为“当时由于北京政策关系,张某不能在北京购房,张某当时是为了孩子的方便才想到北京购房”,赵某的书面证言中,对张某不能在京购房原因陈述不一致,并且其没有出庭作证,不足以证明相应事实,因此依照现有的证据是不能认定张某和张某某之间存在口头借名买房协议。

 

  三、张某是否实际支付诉争房屋的首付款和贷款?

 

  对于首付款的支付,张某、张某某共同称是将60万现金存入张某某银行账户之后再转到赵某账户,但张某某、张某都没有提供张某某转账账户的名下,不足以证明张某某转给赵某的60万是现金存入张某某账户后转给赵某。

 

  此外,庭审中张某表示60万中有部分转账,但张某没有提供银行转账记录,并且在之后的讼中,了张某表示60万都是现金,其签署前后矛盾,并且不能证明其给张某某60万先进的事实,而王某提交的张某某在2009年3月13日从工商银行取款20万的纪录,张某某取款时间在其购房交付定金和首付款之间,且张某某没能提供该20万的去向,因此王某认为该20万用于支付诉争房屋首付款的意见,可能性更大。

 

  再次,从张某某偿还贷款情况看,在本案诉讼前,王某用于偿还贷款的账户中款项的往来,和张某所述事实不符,不足以证明本案诉讼前张某偿还了相应贷款。现有证据不足以证明张某支付了首付款及偿还诉前银行贷款的情况下,张某主张其支付购房款的意见不应被采纳。

 

  四、证人应当出庭作证。

 

  在原审法院诉讼中,赵某、黄某、张某某1张某2等人均到原审法院,由原审法院对几人进行了谈话并制作了谈话笔录,但所有证人都未出庭作证,也没有明确证人不出庭具备《民事诉讼法》第73条规定的情形,且王某在诉讼中明确不认可证人的谈话笔录,而原审法院在证人没有出庭作证情况下仅以谈话笔录就认定证人证言的证明力,不符合法律关于证人出庭作证的规定,据此认定事实,证据不足,一审法院认定错误,二审法院予以纠纷,是正确的。

 

  综上所述,二审法院的判决是正确的。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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