达成借名买房合同后又拒绝履行怎么办？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　孙某诉称：原告与被告为同学关系，亲密情同姐妹。2005年初双方达成口头协议，原告以被告名义购买涉诉房屋，待能够过户时被告协助原告办理过户手续。2005年8月12日，原告借用被告的名义购买了涉诉房屋，同日原告支付了购房的首付款签订购房合同，并开立银行结算账户，办理购房所有手续所留信息皆为原告的。2005年8月19日原告支付剩余尾款，同日办理了房屋面积增加手续。后续从办理验房、房屋装修、交纳契税、维修基金、购置家具、家电到交纳物业费、卫生费、水电费和燃气费等均为原告办理。被告除了签订购房合同时到场外均未到场。原告购买房屋后对该房屋进行了装修，并入住至今。原告因不具备购买经济适用住房的条件而借用被告的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。由于该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，原告因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、税费等相关款项，被告应当予以返还。对于该合同的无效，原被告双方均有过错，考虑到原告支付了全部购房款，被告与原告达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，被告应对合同的无效承担主要责任。故原告请求对因房屋增值所产生的收益，被告应按照其过错程度给予原告相应的补偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》的规定，请求法院判决：1、被告赔偿原告因借名购买涉诉房屋导致的损失400万元。2、诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　张某辩称：原告孙某所述借用被告的名义购买涉诉房屋是毫无事实根据的。本案事实已经在判决书中查明，已经为该判决所否定，本案受理违反了一事不再理的原则。被告张某当年是顾及到同学的情分，照顾原告孙某的困难。孙某诉至法院也是被告张某万万没有想到的。2005年孙某独自来到北京，张某同意其在涉诉房屋内居住，后张某要求孙某腾房，孙某百般推脱。张某和孙某之间的纠纷属于民间借贷纠纷。张某在购买房屋的过程中，约定由孙某借钱给张某。如今原告孙某不腾退房屋导致张某有租金损失，至今房屋也不能对外出租。原告孙某所持的理由是虚构的，法律定性也是错误的，应该予以驳回。

　　反诉原告张某诉称：原告张某系涉诉房屋的产权人，其依法拥有对该房屋进行占有、使用和处分的权利。被告孙某经张某多次催促腾房，但拖延至今，仍未腾退。其行为已经严重侵害了原告张某对涉诉房屋的正常使用，亦导致其家人无房可住，日常生活受到严重影响。故请求法院判令：1、被告孙某将涉诉房屋腾退，交还原告张某使用;2、被告孙某承担本案的全部费用。

　　反诉被告孙某辩称：上次的判决书是在我没有出庭的情况下出具的。原告说双方是借贷关系，也要有事实依据。我什么时候借她的钱，请对方出示证据，请对方出示她与涉诉房屋有关联的证据。对方说我是一个人闯荡北京不是事实。2005年我在北京买房子，我说让她找个名额买个房子，她说不用我买房子，我就用了她的名额买了这套房屋。我就把家里的房子处理掉，加上从朋友那里借来的钱买了这套房子，怎么可能是我借给她钱买的房子呢?2009年她女儿出国，当时所有人都反对我把房产证给她，但我没听劝阻就给她了。她只有申请70平方米面积的资格，是我找了好多关系才买的这套房子，不是我妨碍了她的生活。我们之间不存在借贷关系，她一分钱也没有出，从房屋居住到装修，她都没有出资。我住的好好的，凭什么给她房租。她颠倒黑白，胡说八道。

　　二、法院查明

　　孙某与张某系同学关系。2005年8月12日，张某与某房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张某购买涉诉房屋，价款为502255元，房屋总面积189.53平方米。合同附件五付款方式约定：“1、买受人于2005年8月12日前交付房款102255元;2、买受人于2005年8月19日前交付房款400000元。”上述合同签订后，孙某交付了全部购房款及契税、土地出让金、公共维修基金等费用。2005年8月19日，孙某办理了上述房屋的入住手续并对房屋进行了装修，一直居住至今。2006年7月25日，北京市昌平区建设委员会颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为张某，房屋性质为经济适用住房。

　　关于原被告在此案中的法律关系，孙某主张其是借张某的名义购买房屋，张某主张双方协商一致由张某向孙某借全款购房，由孙某免费居住，待张某需要居住该房时，孙某退出，由张某返还孙某所有因房支付的款项。庭审过程中，原被告对对方主张的事实均不认可，但双方都没有提供能够证明自己主张的书面协议。另查明，张某称在签订《商品房买卖合同》时，其有购房能力。同时张某承认在《商品房买卖合同》中买受人一栏中所留的电话和住址均为孙某的。孙某则称购买该房的购房款一大部分来自她卖掉户籍地山东省诸城市的一套房屋的卖房款。为证明该事实，孙某出示了自诸城市房产管理办公室调取的卖房协议。又查明，张某签订《商品房买卖合同》后，包括该份合同以及其他交费票据和房屋所有权证都一直在孙某处保存。关于涉诉房屋的市场价值，本案庭审过程中原被告双方并未达成一致意见，孙某也明确表示不申请对房屋市场价值进行评估鉴定。关于孙某诉讼请求数额的依据，孙某称不包括其已经支付的购房款等款项，而是以自己估算的房屋现价值扣除一个经济适用房号的价值所换算对应的房屋价值所得。

　　再查明，2013年，孙某向我院提起诉讼，要求确认上述涉诉房屋归其所有，案件审理过程中，张某以相反请求提起反诉。后我院判决书判决确认涉诉房屋归张某所有。后孙某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院判决维持原审判决，驳回孙某的上诉请求。

　　上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、房屋所有权证、民事判决书、购房款发票、土地出让金收据、契税专用税款缴款书、入住证明及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。

　　三、法院判决

　　孙某于本判决书生效之日起七十日内从涉诉房屋内搬离，并将该房屋交还张某。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案事实方面的争议焦点是原被告之间的法律关系，即为借名买房关系还是借款加借住的关系。对原被告各自主张的法律关系，双方皆未能提供直接证据加以证明，但综合原被告举证的其他证据，确认孙某方的证据效力更高，予以采信，即原被告之间应为借名买房的法律关系。张某主张的法律关系存在三大疑点：1、依据张某自述，在签订《商品房买卖合同》时其有购房能力，故其应当没有再向孙某及证人李某借钱购房的必要，但其仍向孙某借全款购房，其行为有违常理;2、包括购房合同、房屋所有权证、支付购房相关款项的票据在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在孙某处保存，张某对此缺乏令人信服的解释;3、包括购房款项支付、办理入住手续、装修房屋及预留购房人信息皆为孙某办理，张某并未参与，此种行为表明孙某应为实际购房人，而非张某。孙某主张其是借张某的名义购买房屋，张某主张双方协商一致由张某向孙某借全款购房，由孙某免费居住，待张某需要居住该房时，孙某退出，由张某返还孙某所有因房支付的款项。

　　虽然如此，但现涉诉房屋已经被生效判决判归张某所有，故张某有权行使所有权人的权利，要求孙某搬离。张某的反诉请求有法律依据，予以支持，具体搬离期限由结合本案的具体情况予以合理确定。孙某要求张某赔偿损失应属合理，但孙某坚持不评估房屋现值，故在房屋的市场价值无法确定的情况下，其请求的损失数额缺乏事实依据，无法确认。孙某要求张某赔偿损失的请求，无法支持。孙某可另行主张。