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借名买房协议在限购政策签订前,后又购房,有效还是无效?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-25 18:05

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张某诉称,刘某的女婿与张某的姑妈有亲戚关系。2005年年底,刘某因住房拆迁获得了购买北京市海淀区房屋的机会,经双方亲戚说和,刘某愿意转让并协助张某购买海淀区601室的房屋;双方约定由刘某出面签署合同,张某承担全部出资。2006年4月,刘某出面与北京富民住房股份有限公司(以下简称富民公司)签署了《北京市商品房预售合同》,房产的房款、税费、装修费、物业费等约40万元均由张某直接支付。

  2007年8月,开发商将房产交付给张某,张某装修后一直居住至今。2008年12月15日,经双方亲戚见证和担保,刘某与张某签署了《房屋产权转让协议书》,约定刘某将张某方出资购买的房屋的产权转让给张某,转让价格18万元是刘某参考市场价格自己提出来的,即除了张某已经直接支付的购房价款之外,另行支付给刘某人民币18万元,刘某承诺在该房产具备上市过户转让条件后一个月内无条件配合办理过户手续,过户手续费由张某承担。

  该协议签署后,张某将协议约定的人民币18万元支付给刘某,刘某出具了该款项的收条。2013年9月,该房产具备上市交易条件后,张某曾经多次与刘某沟通,要求刘某配合办理房产交易过户登记手续,但至今未能办理。后刘某以丢失为由私下办理了房屋的房产证挂失,并申领了新的房产证,并于2014年5月29日向北京市海淀区人民法院起诉要求张某腾房。

  张某认为,《房屋产权转让协议书》是双方真实意思表示,协议内容不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,双方应按照约定履行各自义务。鉴于张某早已将房屋转让款项全额付清,且交易房产已具备过户条件,刘某理应诚信守约履行合同义务,依据《房屋产权转让协议书》的约定,尽快办理交易房产的过户转让登记手续,诉讼请求:1、判令刘某立即办理将位于北京市海淀区601室房产转让过户至张某名下的过户登记手续;2、诉讼费用由刘某承担。

  2、被告辩称

  刘某辩称,不同意张某诉讼请求。张某、刘某之间于2008年12月12日签订房屋产权转让协议书无效,刘某在2005年年底因拆迁获得购买北京市海淀区房屋的购房资格,而张某借用该购房资格缴纳了房款、物业费等费用,并于2007年8月入住该房屋,一直居住至今。该情况完全符合北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》指导第十六条。本案是典型的"借名购房",是法律禁止的,是无效的合同。

  张某于2008年已经取得了一套两限房,张某当时取得两限房的时间在2008年11月左右,同时在2008年12月其又签订协议购买一套经济适用房,这违反了国家关于购买政策性住房的规定。根据相关法律规定,如张某购买两限房或经济适用房后再购买房屋时,应将原经济适用房或两限房由政府收回或者回购,显然张某现在并不具备购买另一套经济适用房的条件和资格。请求法院驳回张某诉讼请求。

  二、法院查明

  2006年4月3日,富民公司作为出卖人与刘某作为买受人签订了北京市商品房预售合同,约定将601号出卖给刘某,该房屋的用途为经济适用住房。2006年5月29日,刘某委托赵某办理购买房屋的相关手续,包括代为办理及领取房屋所有权证、国有土地使用权证、代缴相关税费、代为收房、收取房屋钥匙以及代为办理其他入住手续等一切相关事宜。同日,刘某前往中华人民共和国北京市公证处就上述委托事宜办理了公证。

  庭审中,张某向法院提交了中国建设银行现金交款单、北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票发票联、收据、中华人民共和国契税专用税收收缴款书、北京市住宅专项维修资金专用收据、富民公司经营结算单、房屋所有权转移登记申请书。中国建设银行现金交款单显示刘某向富民公司交付房款283441.15元,发票联显示刘某分别于2006年4月10日、2007年8月15日向富民公司支付购房款283292.15元、14685.08元,收据显示富民公司于2006年4月10日收到刘某交来的合同印花税149元,中华人民共和国契税专用税收收缴款书显示刘某支付契税1936.74元,北京市住宅专项维修资金专用收据显示刘某支付专项维修资金5960元。

  庭审中,刘某均认可上述费用是由张某交纳。2007年张某对房屋进行了装修,现房屋由张某居住。就房屋的权属证明,张某向法院提交了一份房屋所有权证,登记时间为2008年9月27日;刘某向法院提交了一份房屋所有权证,登记时间为2014年5月14日,该房屋所有权证附记处显示为遗失补证,原填发日期:2008年9月27日。对此,张某解释为刘某为了不配合其办理过户登记手续,便以丢失为由私下办理了房屋的房产证挂失,并申领了新的房产证。

  2013年9月26日,北京市朝阳区住房保障服务中心出具关于不予收购拟上市经济适用住房告知单,显示房屋已取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年,我中心不予收购房屋,请北京市海淀区房屋权属登记中心办理上市交易手续。

  庭审中,张某表示如果就房屋过户所产生的相关税费均由其自行负担。

  另查,房屋的全部购房款已结清。

  三、法院判决

  1、一审判决

  刘某配合张某就位于北京市海淀区601号房屋办理房屋变更登记手续,登记至张某名下。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  张某作为受让人已经按照房屋产权转让协议书第一条的内容向作为出让人的刘某实际履行支付了房屋补偿费18万元的义务,房屋的房屋价款、契税、公共维修基金亦由张某交纳,且通过协议的内容来看,协议所体现的权利义务关系均为刘某和张某之间的权利义务关系,该房屋产权转让协议书实际已经生效。

  对于双方是否存在借名买房的关系,刘某主张双方存在借名买房的关系,且该关系违反了社会公共利益,应依据相关规定被认为为无效;张某主张双方是房屋买卖合同关系。对此,根据本案已经查清的事实,房屋价款、契税、公共维修基金亦由张某交纳、房屋现由张某居住、而房屋登记在刘某名下的事实,可以认定双方存在借名买房关系。虽然房屋产权转让协议书签订时间为2008年4月11日之后,但房屋合同的签订、张某支付房屋价款均形成于2008年4月11日之前,双方借名买房关系并未规避住房限购政策,且房屋产权转让协议书系刘某和张某的真实意思表示,故房屋产权转让协议书系有效,对双方均有约束力,双方应依约全面履行各自的义务。

  现房屋已经具备了上市交易的条件,在张某履行了合同义务后,刘某应依约配合张某就房屋办理房屋变更登记手续,故对张某提出的将房屋过户至其名下的诉讼请求,法院予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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