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没有书面借名买房协议,借名买房事实如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-22 17:32

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  丁某香诉称:丁某香与何某欢系夫妻关系,二人共生育二子,即长子何某,次子何某乐。何某与马某系夫妻关系,二人共生育一女即何某笑。2003年前后,丁某香欲购置商品房,但因年龄限制未获准银行按揭贷款,因此丁某香只能通过两个儿子的名义申请贷款购房。2003年9月24日,丁某香以两个儿子的名义,与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,购买801号房屋一套,该房屋建筑面积88.36平方米,房款总计295462元。

  合同签订后,丁某香实际交纳了标的物房屋首付款95462元以及各项税费及物业费,购房贷款200000元全部由丁某香按月偿还,截止到2013年底已经全部还清。2004年11月12日,何某、何某乐取得房屋所有权证及房屋共有权证,两个产权证自取得之日至今一直在丁某香手中。丁某香认为无论购房定金、首付款、入住时交纳的各项费用以及后续的还贷、房屋装修、购置家电家具等支出均由丁某香负担。购房之日起标的房屋一直由丁某香和老伴居住。因此,丁某香与两个儿子之间实为借名卖房的法律关系,丁某香应为标的房屋的实际所有权人。何某欢、何某乐、马某、何某笑无权对标的物主张权利。

  根据相关法律及司法意见请求人民法院确认丁某香对标的房屋享有所有权,并判令马某、何某笑、何某欢、何某乐协助丁某香完成房屋的过户手续。现请求法院判令:依法确认丁某香对801号房屋拥有二分之一的所有权;马某、何某笑、何某欢、何某乐协助丁某香将801号房屋二分之一的所有权过户至丁某香名下;马某、何某笑、何某欢、何某乐承担本案诉讼费。

  2、被告辩称

  马某、何某笑辩称,不同意丁某香的全部诉讼请求,房屋系何某与何某乐共同购买,而非丁某香所述的借名买房,故不同意丁某香的诉讼请求。

  何某欢、何某乐辩称,同意丁某香的诉讼请求。

  二、法院查明

  何某于2012年8月23日死亡。

  2003年9月24日,何某、何某乐(买受人)与房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》。2004年11月12日何某乐、何某取得房屋所有权证(二人共有份额各为二分之一)。2003年8月24日,房地产公司开具500元的发票。2003年9月1日,房地产公司开具9500元的发票。2003年9月24日,房地产公司开具85462元的发票。2003年10月31日,房地产公司开具202802元的发票。上述发票付款人处均为何某、何某乐。

  2003年9月24日,何某乐(甲方)与中国银行北京分行(乙方)签订《楼宇按揭担保借款合同》,约定:甲方向乙方借款20万元。现上述借款已偿还。后房屋一直由丁某香、何某欢夫妇居住,并由其装修并交纳物业费、供暖费等其他费用。现丁某香不具有北京市购房资格。

  丁某香称房屋首付款及贷款均系其支付,并提供了银行明细予以证明。根据丁某香提供的银行交易明细显示,其中丁某香名下账户2003年9月8日支出13万元,2003年9月8日入账13万元,并于2003年9月23日支出10万元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回丁某香的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的首要问题在于在没有借名约定书面证据的情形下,如何确定出资人是否具有购买房屋的真实意思表示。本案中,丁某香虽未提供直接证据证明借名买房关系的存在,但考虑到双方存在近亲属关系,因此不能简单以双方没有书面形式的借名约定就简单否认借名关系,而应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。

  首先从客观行为上看,本案中丁某香就其所主张的全部房款及相关税费均由其实际出资缴付的事实向法院提供了银行转款记录、证人证言等证据予以证实,根据银行转款记录的内容同时结合本案中当事人的陈述丁某香所提供的证据能够反映出其每月偿还贷款的事实。另,从丁某香所提供的银行转款记录、取款记录并结合支付购房款的时间以及购房款的数额上分析,丁某香所主张的支付购房款的首付款的事实具有较高的盖然性。

  马某、何某笑对此虽予以否认,并表示首付款由何某支付,但并未就其所主张的款项来源提供证据予以证实,且在由谁交款一节前后陈述不一,故法院难以采信。而本案房屋虽登记在何某、何某乐名下,但自房屋交付后,由丁某香装修入住使用已经超过多年。丁某香显然系以所有的目的占有、居住、使用房屋,符合房屋实际购买人的外在特征。从主观动机上看,丁某香年龄较大,银行方面不予批准其办理购房按揭贷款,丁某香显然有借何某、何某乐的资格购买房屋的动机。

  综上,根据已查明的事实,结合日常生活情理,综合考虑房屋由丁某香购买、装修、居住使用、丁某香对借名买房具有合理解释等情况,法院采信丁某香关于其与何某、何某乐之间存在借名买房的约定的主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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