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如何认定借名买房案件中是否有借名买房的约定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-28 18:17

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告程某诉称,2011年8月,原告购买了涉案房屋。因当时原告没有在京购房资格,故原告与被告口头约定,原告以被告的名义购买涉案房屋,所有与购房相关的费用均由原告承担,待原告有了购房资格后被告无条件配合原告办理房屋过户手续。原、被告达成口头约定后,原告以被告名义签订了购房合同,支付首付款3449958元,并以被告的名义办理了银行贷款2290000元,原告每月还款18806.79元。2013年10月27日,原告收房,重新装修后居住至今。现原告已具备在京购房资格,但被告拒不配合原告办理房屋过户手续。故原告向法院提起诉讼,要求:1、被告名义上因购买涉案房屋所借X银行的房屋贷款由原告提前一次性清偿;2、待原告清偿了涉案房屋的银行贷款后,被告协助原告将涉案房屋的产权转移登记至原告名下。

  2、被告辩称

  被告田某辩称,不同意原告的全部诉讼请求。原、被告之间不存在借名买房的事实。购买涉案房屋的首付款3449958元是被告向原告借得350万元后支付的,为此,被告还向原告出具了金额为350万元的借条。且涉案房屋产权证原件和契税票据原件均在被告处保存,可见涉案房屋是被告出资购买的,原告仅仅是在购买涉案房屋的过程中代被告在相关材料上签字而已。此外,原告至今没有购房资格,故法院应驳回原告的全部诉请。

  二、法院查明

  2011年8月27日,被告作为买受人与出卖人房地产开发公司签订了《商品房预售合同》及补充协议,约定购买的房屋为涉案房屋,成交价格为5739958元。

  同日,通过原告的银行账户向房地产开发公司支付除定金100000元以外的首付款1624979元。2011年9月24日,通过原告的银行账户向房地产开发公司支付首付款1724979元。经询,原告表示首付款3449958元均是因其购买涉案房屋而支出,被告则表示系其向原告借款3449958元用于支付涉案房屋的首付款3449958元,为此,被告提交借条复印件一张,载明今向程某借款人民币3500000.00元(叁佰伍拾万元)整。借款人:田某,2011年8月1日。

  关于涉案房屋贷款偿还问题,经询,原、被告均认可每月四号是还款日,原告方自2012年1月4日至2016年6月4日每月往被告名下的还贷卡中打款2万元或者1.9万元用于还款,2016年7月4日之后的贷款是被告直接将钱款打入其名下的还贷卡。但被告主张所有贷款都是被告偿还的,并表示因2012年开始马某催促被告还款,故被告将贷款应还款项都支付给了马某(被告自述其于2010年购买涉案房屋前向马某支付40万元现金、2012年2月28日被告通过李某某向马某转账20万元、2012年3月19日被告向马某转账19.7万元、2012年4月13日被告通过黄某某向原告转账20万元、2012年5、6月被告给了原告50万元现金,共计一百四十余万元),让马某按月还款。原告表示被告不可能在涉案房屋购买前就给了原告方40万元用于偿还房屋贷款,被告则表示该笔40万元一开始是马某向被告所借的借款,购房后就转为房贷款了,但就该笔40万元的借款,被告未提交证据予以佐证。

  2012年1月4日,被告作为借款人(抵押人)与贷款人(抵押权人)X银行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,由被告借款2290000元,并以涉案房屋作为抵押

  关于涉案房屋的居住、使用问题,原、被告均认可涉案房屋自房地产开发公司交房以来一直由原告居住、使用。

  X银行于2016年1月18日在涉案房屋上设立了被担保主债权为229万元的抵押权登记。案外人王某星于2016年7月4日在涉案房屋上设立了被担保主债权为600万元的抵押权登记。经询,原告表示没有能力替被告一次性向王某星清偿600万元。

  三、法院判决

  驳回原告程某的全部诉讼请求。

  四、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:

  本案争议的焦点为原、被告之间是否存在借名买房的约定。

  首先,从涉案房屋的使用情况看,涉案房屋一直由原告居住使用,并进行了装修,涉案房屋的贷款合同原件亦由原告持有。

  其次,从购房首付款的支付情况看,首付款3449958元均由原告支付,被告虽抗辩称其向原告借款3449958元用于购买涉案房屋,但被告对此未提交充分证据予以佐证,故无法采信。

  再次,从涉案房屋贷款的偿还情况看,原、被告均认可原告自2012年1月4日至2016年6月4日每月往被告名下的还贷卡中打款2万元或者1.9万元用于还款,被告虽称曾给付马某一百四十余万元让马某按月用于偿还房屋贷款,但其并未就该一百四十余万元系用于偿还房屋贷款提供证据予以证明,此外,被告所述不符合日常生活经验,被告大可直接将款项打入还款账户,而无需先打给马某,再由马某按月偿还贷款,故对被告关于其曾偿还房屋贷款一百四十余万元的主张不予采信,并认定2012年1月4日至2016年6月4日的房屋贷款均是原告偿还。

  最后,关于借名买房的原因,原告称因其不具备在京购房条件故借用被告之名购买涉案房屋,原告至今不符合北京市购房资格个人所得税审核条件,原告对于借名买房原因的解释具有合理性。

  综上,综合考虑涉案房屋由原告自行装修后居住使用、房屋首付款由原告支付、原告起诉前的房屋贷款由原告偿还、原告对借名买房具有合理解释等情况,原告关于其与被告之间存在借名买房约定、其是涉案房屋的实际购买人的主张。但因原告至今仍不具备在京购房资格,且涉案房屋上除了X银行设立的抵押权之外,还有王某星设立的抵押权,原告亦明确表示无能力代为清偿他人设立的抵押权所担保的主债权,故对于原告要求被告将涉案房屋的产权转移登记至原告名下的诉请不支持。因原告要求提前清偿X银行的房屋贷款的目的是为了将涉案房屋的产权转移登记至原告名下,基于原告现不具备取得涉案房屋所有权的条件,法院也不能支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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