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母亲借子女名购买商品房引发的借名买房纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-26 18:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告赵某阳诉称:袁某立、高某明是我与袁某诚的女儿、女婿。赵某阳、袁某诚与被告及袁某立系借名买房关系,我们为北京市朝阳区北苑路172号××17号楼602房屋(以下简称涉案房屋)的真实权利人。当时,因无法以自己的名义贷款,只得以袁某立的名义购买并办理过户手续。由我们按月偿还按揭贷款,并长期在涉案房屋居住生活的事实可以佐证相关权利状况。2016年10月26日,高某明与赵某阳签订《赠与协议》,约定:涉案房屋中的50%系高某明的个人财产,高某明自愿将其在上述房产所占份额全部赠与赵某阳个人所有。故,我向贵院起诉,诉讼请求:高某明将登记在其名下的涉案房屋的百分之五十份额转移登记至赵某阳名下。

  二、被告辩称

  被告高某明辩称:高某明及妻子袁某立与赵某阳、袁某诚夫妇不存在借名买房合同关系,涉案房屋系高某明与袁某立夫妻关系存续期间共同购买、共同共有。第一,赵某阳未对涉案房屋实际出资。第二,高某明夫妇订立了公证遗嘱,指定涉案房屋由赵某阳继承的事实,不能视为高某明夫妇对赵某阳系真实权利人的认可。赵某阳一直认可《赠与协议》中涉案房屋高某明拥有50%的处分权,故,也得出根本没有借名买房的情况。反诉请求:撤销对赵某阳关于涉案房屋的赠与。

  三、审理查明

  2006年1月10日,袁某立、高某明作为买方与卖方王凯签订《买卖合同》。2006年1月10日,涉案房屋登记为袁某立、高某明共有。2016年5月18日,袁某立去世。

  袁某立生前于2015年7月6日订立公证遗嘱,指定在其去世后,自愿将涉案房屋中属于其所有份额遗留给母亲赵某阳,并指定为赵某阳的个人财产。

  2015年7月6日,高某明亦订立公证遗嘱一份,其中提到“我与妻子袁某立共有坐落于北京市朝阳区北苑路XXX号的房屋一套。在我去世后,上述产权中属于我的份额由我的岳母赵某阳继承,归她个人所有”。

  2016年10月28日,涉案房屋后变更登记为赵某阳与高某明共有,二人各享有50%的份额。

  对双方有争议的证据和事实:

  一、证人秦家:涉案房屋系赵某阳、袁某诚夫妇出资70万元购买,首付款38万元来自赵某阳、袁某诚名下X部央产房售房款,另赵某阳、袁某诚现金出资7万元,其余25万元从广发银行贷款,因赵某阳、袁某诚当时分别为75岁和84岁,不能申请银行贷款,就以袁某立的名义贷款,每月由赵某阳、袁某诚还贷。

  二.赵某阳于2016年11月19日向袁某诚转款30万元的银行转账凭条。

  三.经赵某阳申请,证人王某出庭作证称:赵某阳与袁某诚的福利分房没有电梯,二人年纪大了,单位同意他们换个房子,换的房面积有增加,需要贷款25万元,因为二人都超过了70岁,所以不能贷款,就由袁某立代签协议,该25万元贷款都是老两口逐年逐月还清的,确实是赵某阳自己花的钱,不是袁某立出的钱。

  四.2006年3月至2006年9月袁某立名下X银行存款回单7张,金额共计1.8563万元,证明其每月存款至袁某立名下偿还按揭贷款。2006年8月18日X银行金额为4万元的贷款还款凭证一张,证明其偿还按揭贷款情况。2016年7月15日打印的广发银行个人贷款结清证明。

  五.2012年1月12日袁某立、高某明向赵某阳、袁某诚出售涉案房屋的买卖合同(未签字)及相关信息表、申请表、契税发票等材料,证明为解决登记产权人与实际产权人不一致的问题,双方曾签订房屋买卖合同以办理过户手续,但后未成功过户。

  四、法院判决

  北京市朝阳区人民法院判决如下:

  1、高某明将登记在其名下的涉案房屋的百分之五十份额转移登记至赵某阳名下;

  2、驳回高某明的全部反诉请求。

  五、借名买房纠纷律师靳双权点评

  一、本案中,首先,相关证人证言可以说明赵某阳夫妇购买房屋的动机,赵某阳所陈述的借名买房缘由与其年龄结构、相关银行贷款操作办法能够吻合,其掌握的银行存款回单可以证明其按月偿还按揭贷款的情况,其长期在涉案房屋居住生活的事实可以佐证相关权利状况;其次,高某明对涉案房屋买卖及偿贷事实毫不知情,明显不符合生活常理;再次,袁某立、高某明订立遗嘱指定该房屋由赵某阳继承的事实,以及袁某立、高某明与赵某阳、袁某诚于2012年1月12日曾签订合同欲办理过户的行为,在一定程度上可以视为该二人对赵某阳系真实的权利人的认可。虽上述证据虽均为间接证据,但考虑到其主张的借名买房法律关系本身的特点,如相关证据可以结合成较为完整的证据链条。综上,可以认定赵某阳、袁某诚夫妇与袁某立、高某明存在借名买房的合同关系。

  二、关于本案赠与合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。根据查明的事实,涉案房屋在购买时虽登记在袁某立、高某明名下,但实系赵某阳、袁某诚夫妇购买,双方之间系借名买房的法律关系,在该法律关系中,高某明并非涉案房屋真实的权利人。因此,本案赠与合同中高某明虽名义上作为赠与一方,但其实并不具备赠与人应有的真实权利人的身份前提,其自愿将其所谓50%的房屋份额赠与赵某阳,不仅是对双方真实的借名买房关系的进一步履行,也负有较强的诚实守信、尊老爱老的道德义务,故认为高某明依法不享有对该合同的任意撤销权,对其反诉请求不予支持是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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