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房产纠纷律师解析一起父母借子女名义买房子女离婚时处分父母主张损失纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-07-18

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某文、赵某丽向本院提出诉讼请求:1.依法判令二被告连带赔偿二原告购房款损失273万元、装修款损失24万元、房屋差价款损失157万元,以上共计454万元;2.诉讼费由二被告共同承担。

事实和理由:原告周某文、赵某丽为夫妻关系,被告周某鹏系周某文、赵某丽婚生儿子,二原告考虑将来养老的方便,于20141122日,将自己居住的位于宣武区S号老房卖出,并同时看上了涉案房屋北京市丰台区一号,因上一套房屋还不能够及时办理过户,不立刻购买涉案房屋,又怕错过机会。为节省过户时产生的税费,二原告与被告周某鹏商量,约定将涉案房屋暂时登记到周某鹏名下,并签订借名买房协议书。

20141127日购买房屋后,原告周某文、赵某丽与被告周某鹏共同居住在该房屋。2015818日,被告周某鹏与被告秦某雪恋爱结婚,因此也居住在该房屋内。2016324日二被告背着二原告将房屋登记产权人变更为周某鹏与秦某雪共有。二原告知道后,二被告就搬离该房屋,二原告诉二被告过户涉案房产的案件经过多次审理,都未支持二原告请求,建议另案诉讼请求赔偿,无奈二原告诉讼至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。

 

被告辩称

周某鹏辩称:我和秦某雪在口头和书面都有协议,关于原告的诉讼请求,我同意承担,但不能让我一个人承担,秦某雪应和我一起承担责任。当时是秦某雪要求我把她名字加进去否则就和我离婚,我背着我父母,将房子过户到我和秦某雪名下是为了我们能更好的生活,但是很快秦某雪就起诉我离婚,第一次起诉后就撤诉,第二次起诉判决驳回了,秦某雪起诉我离婚时就是要求卖房分钱。

秦某雪辩称:周某鹏与其父母签署协议我不知情。原被告之间不存在房屋买卖关系,所以本案的案由不应该是房屋买卖合同纠纷;原告起诉缺少事实和法理依据,被告不予认可;原告诉讼请求不明确,由于被告周某鹏将产权的一半登记在秦某雪的名下,不是将全部产权登记在秦某雪名下,即便原告要求,也不是全部房价。如果周某鹏不将房屋一半赠与秦某雪,就不会发生本诉;

二原告与周某鹏签订协议的真实性被告存在异议,原告认为房产归原告所有,之前有时间将房屋过户,却没有这样的行为,协议真实性及是否是真实意思表达,被告对此有疑问;装修损失费用不认可,原告的证据不能证明费用用于装修,且二原告一直居住在里面,即使有装修,也不能算是损失。

 

法院查明

周某文、赵某丽系周某鹏之父母,周某鹏与秦某雪系夫妻关系。20141126日,甲方周某文与乙方周某鹏签订《协议书》约定,甲方将名下的A号卖出,购买一号房屋。为节省税费,借用周某鹏名义购买,为保证周某文利益,双方自愿执行以下条款:1.新购房屋一切费用由甲方出钱;2.周某文是新购房屋真正的所有人;3.周某鹏有居住房屋权利,没有其他任何权利;4.甲乙双方签字后生效。周某文、周某鹏分别在该协议后签字。

20141127日,出售方陈某娟与买受方周某鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》,约定周某鹏购买陈某娟名下的丰台区一号房屋总价款为273万元。20141222日,赵某丽周某文陆续转账给周某鹏,期间,周某鹏陆续向出售方陈某娟支付了全部购房款,并办理了房屋所有权变更登记手续。

2016229日,周某鹏与秦某雪在办理不动产权变更时,签署不动产产权归属约定载明:本人是坐落在丰台区一号的不动产产权人周某鹏,现约定将不动产产权人登记在配偶秦某雪、周某鹏名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。秦某雪、周某鹏在该约定后签字。同日,双方另签署了不动产约定说明,载明:秦某雪、周某鹏共同所有位于丰台区一号不动产,双方约定共同共有,申请分持证。如因以上财产分割引起的纠纷由双方承担一切法律责任。周某鹏、秦某雪在该说明后签字。现该房屋登记在周某鹏、秦某雪名下。

2018315日,周某文、赵某丽起诉周某鹏、秦某雪合同纠纷,请求法院确认一号房屋归其所有,周某鹏、秦某雪协助办理上述房屋的产权变更登记手续,本院出具判决书驳回了周某文、赵某丽的诉讼请求。周某文、赵某丽不服上述判决,提起上诉,北京市第二中级人民法院出具驳回上诉,维持原判。周某文、赵某丽申请再审,北京市高级人民法院出具裁定书,载明:“周某文与周某鹏均认可《协议书》系双方真实意思表示,其内容亦无违反法律、行政法规强制性规定的情节,故该《协议节》应为有效。赵某丽、周某文虽主张秦某雪知晓周某文与周某鹏之间借名买房一事,其与周某鹏恶意串通,侵犯赵某丽、周某文二人合法权益。但,周某文、赵某丽对此并未提交充分的证据予以证明,故其应当承担举证不能的不利后果。

因涉案房屋登记在周某鹏名下,秦某雪在对周某鹏与周某文的约定不知情的情况下依据该房屋登记的产权情况,在周某鹏同意的情况下于婚姻关系存续期间获得该房屋的部分产权并无不当。周某鹏作为无权处分人,其将涉案房屋登记为其和秦某雪共有的行为未征得周某文及赵某丽的同意,故如其该行为对实际物权人周某文、赵某丽造成损失的,周某文、赵某丽有权向其主张损害赔偿。综上,周某文、赵某丽的再审申请理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。”

周某文、赵某丽提交银行转账凭证,予以证明房屋装修款为24万元,该费用由其支付,周某鹏认可该证据及其证明目的,秦某雪不认可其证明目的。周某文、赵某丽提交估价结果报告,证明涉案房屋价值,周某鹏予以认可。秦某雪对于估价结果报告的真实性认可,证明目的不认可。另,双方均认可周某文、赵某丽一直在涉案房屋内居住。

 

裁判结果

一、周某鹏于本判决生效之日起七日内给付周某文、赵某丽购房款273万元、房屋差价损失157万元及装修损失24万元,共计454万元;

二、驳回周某文、赵某丽的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

周某文与周某鹏签订的《协议书》有效,涉案房屋购房款由周某文、赵某丽出资购买,亦一直由周某鹏、周某文、赵某丽居住使用,双方存在借名买房关系,该事实已经生效判决确认。周某鹏违反双方约定,在明知自己无权处分房产的情况下,将房屋部分产权无偿赠与秦某雪,其行为对周某文、赵某丽造成了损失,故周某文、赵某丽要求周某鹏赔偿损失,合法有据,法院予以支持。周某文、赵某丽提交银行转账凭证及报价单证明其具体损失金额,周某鹏认可该证据的真实性及证明目的,法院不持异议。

秦某雪并非涉案合同的签订主体,且在对周某鹏与周某文的约定不知情的情况下依据该房屋登记的产权情况,在周某鹏同意的情况下于婚姻关系存续期间获得该房屋的部分产权并无不当,故周某文、赵某丽要求秦某雪承担赔偿责任没有事实及法律依据,法院不予支持。周某鹏依据双方签署的不动产产权归属约定要求秦某雪与其共同承担责任,与本案并非同一法律关系,双方若有纠纷可以另案处理。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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