在签订完房产交易合同后发现不能贷款购房时该怎么解决？

​北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

原告诉称

                  原告宋冬秋、吴海莺向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的第0000644号《房产交易合同》；2.判令被告退还原告吴海莺房屋定金20000元；3.判令被告赔偿原告吴海莺中介费5000元；4.判令被告赔偿原告吴海莺违约金54000元；5.判令被告按照房屋差价的50%赔偿原告吴海莺的实际损失；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告宋冬秋与被告经第三人居间介绍，于2016年7月30日签订了编号为0000644号的《房产交易合同》，由原告宋冬秋购买被告所有的坐落河北区××里××号房屋一套。该合同约定，房屋总价款500000元，原告宋冬秋应于合同签订之日向被告支付定金20000元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。同时，合同第六条第三款约定：“甲乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，未按约定办理的均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1%作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。”合同签订后，原告宋冬秋向被告支付了定金20000元，并于当日向第三人支付了中介费5000元。2016年10月28日，原告吴海莺与被告签订《补充协议》，约定：“1.甲乙双方协商，原合同购买人宋冬秋更改为吴海莺购买该房地产，双方均同意，无任何异议；2.原合同成交价伍拾万元整，现更改为伍拾肆万成交，乙方改为一次性付款；3.甲方同意于2016年11月30日将房屋交接给乙方使用。”此后，被告表示不再履行原合同，并表示如继续出售房屋，交易价格要求上涨，二原告和第三人多次联系被告，被告均拒绝履行合同。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至贵院，请求判如所请。对被告陆晓环的反诉请求，原告宋冬秋、吴海莺答辩如下：不同意被告的反诉请求。《房产交易合同》及《补充协议》并未解除，且原告吴海莺和被告就解除合同并未达成一致意见，二原告也没有解除合同的想法，被告称系原告吴海莺违约所以不同意退还定金是于法无据的。

被告辩称

                  被告陆晓环辩称，不同意二原告的全部诉讼请求。首先，原告宋冬秋不具有本案诉讼主体资格，而且原告吴海莺和被告已经解除了涉案房屋的《房产交易合同》及《补充协议》，原告现在要求解除合同，没有意义。其次，原告吴海莺在房屋买卖过程中存在违约，被告不应退还定金。再次，原告第三项到第六项诉讼请求均没有事实和法律依据，依法应驳回原告宋冬秋的起诉，驳回原告吴海莺的全部诉讼请求。原告宋冬秋和被告在2016年7月30日签订的《房产交易合同》及《补充协议》中，第三人的经办人就是原告吴海莺，原告宋冬秋、吴海莺都是第三人的工作人员。《补充协议》约定原告宋冬秋和被告在签订房管局的买卖协议时将成交价格提高至600000元，但实际交易价格是500000元，在房屋全款到账当天，被告将多收的100000元退还给原告宋冬秋。双方约定2016年9月1日前去房管局签署正式的买卖协议，后因第三人未能取得预约号，改成2016年9月8日去房管局签协议，当天原告宋冬秋没有到场，被告在正式的买卖协议上签字后，原告吴海莺突然在购买人处签字，被告对第三人的经办人吴海莺的这一行为持有异议，原告吴海莺解释为因原告宋冬秋办不下贷款，无法购买诉争房屋，所以购买人变更为原告吴海莺。被告基于对第三人的信任，认可了原告吴海莺的说法，签署了正式的买卖协议。因为正式的买卖协议没有约定贷款办理的期限，被告在2016年10月28日去找原告吴海莺协商办理贷款的时间，双方签订了新的《补充协议》，确认购买人变更为原告吴海莺，付款方式变更为一次性付款，房屋成交价变更为540000元，原来交付的20000元定金作为一部分房款，剩余520000元房款应于2016年11月30日前全部付清。2016年11月11日，原告吴海莺表示不再购买诉争房屋，双方协商后解除了在房管局签订的买卖协议。2016年11月19日，原告吴海莺与被告签订了《房屋买卖解除协议》，解除的原因是原告吴海莺表示不再购买房屋，打算回老家买房。原告吴海莺系第三人的工作人员，在提供中介服务过程中违反中介机构的相关规定承购自己经纪的房屋，第三人的原工作人员宋文俊在履行居间服务过程中存在以欺诈、诱骗的方式强制被告与原告吴海莺进行房产交易的行为，且第三人没有向房管局进行备案，没有资格进行居间活动、签署房屋买卖合同、收取中介费，就此被告已向房管局进行了投诉。被告陆晓环向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告宋冬秋签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年9月8日解除；2.确认被告与原告吴海莺签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年11月11日解除；3.判令被告无需退还原告吴海莺定金20000元；4.诉讼费由原告宋冬秋和吴海莺承担。事实和理由：2016年7月30日，被告与原告宋冬秋签订了《房产交易合同》及《补充协议》。2016年9月8日，作为第三人经办人的原告吴海莺称原告宋冬秋无法办理贷款，改由其购买诉争房屋。为此，被告与原告吴海莺于2016年10月8日签订了新的《补充协议》，约定将原合同购买人变更为原告吴海莺。2016年11月19日，因原告吴海莺办理不了贷款，要求解除《房产交易合同》，当日双方协商一致解除了合同。根据合同约定，被告作为守约方有权不退还定金，故被告提出反诉，请求判如所请。
第三人品创地产述称，同意二原告的全部诉讼请求。不认可被告的反诉请求。在一方当事人违约而另一方没有违约的情况下，守约方不会提出退还违约方定金或者给付一定好处的意见，本案中被告虽然主张是原告吴海莺先提出不买房的，但是在录音中却表述将定金退还原告吴海莺，足以证明被告是有解除合同的意向的。根据2016年11月份第三人掌握的房屋价款信息，诉争房屋已经涨到1000000元，被告先提出不卖房的可能性更大一些。关于被告提出的第三人承购自己销售的房屋，且存在欺骗行为一节，第三人不予认可，被告就此没有证据证明，第三人作为中介机构的义务就是为双方订立和履行合同提供协助和便利，对于双方解除合同，第三人也有义务向双方释明解除合同的风险，被告所说的第三人工作人员存在强制买卖和欺骗行为，实际上是第三人的工作人员向被告释明其违约有可能导致的法律后果。第三人实际收取的中介费是5000元，当时第三人是根据原告吴海莺出示的声明没有查账就开具了10000元的票据，但是经过后来对账，实际只交了5000元，本来剩余的5000元是要等到房屋交付完成之后再收取的，因为合同没有继续履行所以就没有收。

本院查明

                  本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋买卖合同的买受方和出卖方，第三人系居间方。2016年7月30日，原告宋冬秋和被告在第三人的居间介绍下签订了《房产交易合同》，合同约定由原告宋冬秋出资购买被告所有的坐落河北区××里××号私产房屋一套，建筑面积37.84平方米，总价款500000元，原告宋冬秋于签订合同之时支付被告房屋定金20000元，剩余房款以银行贷款形式支付；双方须于2016年9月1日到房管局签署《天津市房产买卖协议》；原告宋冬秋须于2016年9月2日前办理贷款申请手续。该《房产交易合同》的第三人经办人员为原告吴海莺，二原告在当时均系第三人的工作人员。同一天，原告宋冬秋和被告还签订了一份《补充协议》，约定虽然房屋成交价为500000元，但按照600000元的价格签署《天津市房产买卖协议》，高出实际成交价的100000元，被告需于房屋全款到账当日退还给原告宋冬秋。2016年7月30日，原告宋冬秋依约向被告支付了定金20000元，被告向其出具了定金收据一张；原告宋冬秋和被告还填写了《声明》一份，载明应由原告宋冬秋和被告每人负担5000元的中介费，全部由原告宋冬秋负担，但实际上原告宋冬秋只向第三人支付了5000元中介费。

                  2016年9月8日，第三人为原告宋冬秋和被告预约了到天津市河北区房地产管理局签署《天津市房产买卖协议》，由于原告宋冬秋无法办理贷款，经与被告协商，对《房产交易合同》进行了变更，将房屋购买人由原告宋冬秋变更为原告吴海莺，其他内容未做变更。原告吴海莺与被告于2016年9月8日签订了《天津市房产买卖协议》，约定由原告吴海莺购买被告所有的坐落河北区××里××号房屋，总价款600000元（继续按照原告宋冬秋与被告的《补充协议》履行），首付款180000元，贷款420000元，如银行贷款未被批准，原告吴海莺应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。购买人变更后，原告吴海莺向原告宋冬秋支付了定金20000元和中介费5000元。

                 由于原告吴海莺也无法办理贷款，所以在2016年10月28日原告吴海莺和被告又签订了一份《补充协议》，书面约定将原合同购买人原告宋冬秋变更为原告吴海莺，房屋成交价格变更为540000元，原告吴海莺改为一次性付款，除定金外的520000元原告吴海莺应于2016年11月30日前交齐；被告同意于2016年11月30日将诉争房屋交付给原告吴海莺使用，并同意配合原告吴海莺就诉争房屋办理公证手续，公证委托案外人宋文俊（原第三人工作人员）全权办理诉争房屋后期所有手续。

                 签订新的《补充协议》后，原告吴海莺和被告于2016年11月11日到天津市河北区房地产管理局提交了解除双方于2016年9月8日签订的《天津市房产买卖协议》的申请，并申请将原告吴海莺存入资金监管中心专用账户的房款退还给原告吴海莺，在《存量房屋交易资金解除监管退款申请》中记载解除资金监管是因为“贷款原因”。

                 2016年11月19日，原告吴海莺与被告就解除双方的房屋买卖关系一事进行了协商，被告表示想要解除双方的买卖关系，愿意退还原告吴海莺支付的定金20000元，并希望原告吴海莺帮忙介绍其他买家，房屋出售后支付其一定的介绍费；原告吴海莺表示其从第三人处离职，想要回老家买房的意愿，也想要解除双方的买卖关系，同意被告提出的退还定金并帮忙介绍他人买房以获得介绍费的意见。至此，原告吴海莺与被告已经达成了解除双方房屋买卖关系的一致意见。当天，原告吴海莺和被告一起到第三人的门店要求办理解除《房产交易合同》及《补充协议》的书面手续，第三人原代理人宋文俊表示如果原告吴海莺不购买诉争房屋了，就由原购买人原告宋冬秋购买（因为最初和被告签订《房产交易合同》的是原告宋冬秋），并表示对于原告吴海莺和被告自愿解除房屋买卖关系一事第三人不认可，由于第三人的阻挠，原告吴海莺和被告未能在第三人处办理书面的解除手续，二人从第三人门店出来后，原告吴海莺又将被告带到了附近的一家“满堂红”房屋中介门店，在该门店内双方签订了《房屋买卖解除协议》，约定双方解除于2016年9月8日在天津市河北区房地产管理局签订的《天津市房产买卖协议》，双方均不承担任何法律责任及经济损失。该解除协议签订后，原告吴海莺没有再履行2016年10月28日《补充协议》中约定的2016年11月30日前支付剩余全部房款的义务，被告亦没有对此进行催要，也没有将房屋交付给原告吴海莺使用。第三人在2016年11月19日得到原告吴海莺和被告要求解除《房产交易合同》和《补充协议》的通知后，至今仍未向人民法院或者仲裁机构提出确认解除合同效力的主张。

                另查，二原告于2017年4月25日向本院提出申请，要求对诉争房屋2016年11月19日的市场价格进行评估，以此确定房屋差价损失。2017年5月2日，二原告书面撤回了该评估申请。

                上述事实，有原、被告提供的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。

本院认为

                本院认为，原告宋冬秋与被告及第三人签订的《房产交易合同》、《补充协议》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。2016年9月8日到天津市河北区房地产管理局签订正式买卖协议时，由于原告宋冬秋无法办理贷款，经各方协商对《房产交易合同》和《补充协议》进行了变更，购买人由原告宋冬秋变更为原告吴海莺，并且由原告吴海莺和被告签订了《天津市房产买卖协议》和新的《补充协议》，进