如果因银行贷款政策变化导致购房失败时该怎么解决？

​北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

原告诉称

                陈国萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的《天津市房产买卖协议》；2.判令被告返还原告支付的购房款500000元；3.判令被告向原告支付自2016年8月29日至2018年8月1日期间占用资金的利息46312元和2018年8月1日至实际给付日期间占用资金的利息（按中国人民银行同期1-3年期的贷款利率4.75%计算；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：第三人与被告于2016年8月24日签署《房产交易合同》约定第三人购买被告位于天津市南开区的房屋，总价款为3800000元。

                合同签订后，第三人分别于2016年8月24日、29日分两次向被告支付了定金500000元用于其结清房屋贷款，被告出具了收据。

                 后因银行贷款政策变化，经第三人与被告协商一致由原告（第三人之母）购买涉案房屋，房屋实际成交价仍为3800000元，第三人支付给被告的500000元定金作为第三人代替原告支付给被告的部分购房款且不用存入房地产交易资金监管中心专用账户，到房管局签署《天津市房产买卖协议》时按照3300000元的价格签约。原、被告于2016年10月17日签署了《天津市房产买卖协议》，约定房屋总价款为3300000元，首付款1320000元，剩余房款由被告配合原告以贷款方式支付，被告应于协议签订后30日内配合原告办理房屋所有权转移登记手续。

                《天津市房产买卖协议》签订当日，原、被告及第三人到招商银行天津分行个人贷款中心办理银行贷款手续。原告提交了贷款所需全部文件材料并与招商银行签署了《个人贷款借款合同》等文件，被告提交了部分贷款所需文件材料，但未提供其丈夫的身份证复印件，其丈夫也未在招商银行要求的贷款文件上签字，当日没能办理完毕贷款手续。此后，第三人多次与被告协商配合办理贷款手续和继续履行合同，但协商未果。

                 原告曾诉至贵院，要求继续履行合同，贵院作出2017津0104民初4178号民事判决书（以下简称4178号判决书），认定双方均构成违约且合同事实上已经不能继续履行，驳回了原告要求继续履行合同的诉讼请求。被告不服提起上诉，天津市第一中级人民法院作出2017津01民终6817号民事判决书（以下简称6817号判决书），认定被告不构成违约，维持原判；原告又向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院作出2018津民申1057号民事裁定书（以下简称1057号裁定书），认定合同不能履行系不可归责于合同双方的原因，双方均不构成违约，两审判决关于双方是否违约的认定有误，予以纠正：涉案房屋买卖合同客观上已不能通过贷款方式继续履行，一审法院判决驳回陈国萍继续履行合同的诉请，处理结果并无不当，且陈国萍未提起上诉，对两审判决结果予以维持。

                 原告认为，根据天津市高级人民法院判决，因双方均不构成违约，原告有权选择一次性支付全部购房款并要求继续履行合同或选择解除合同，现原告选择诉请解除《天津市房产买卖协议》，被告应退还原告支付的全部购房款，并向原告支付2016年8月29日至2018年8月1日期间占用资金的利息46312元和2018年8月1日至实际给付口期间占用资金的利息。

被告辩称

                 陈惠梅辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告认为，双方当事人权利义务仍应以4178号判决书以及生效的6817号判决书为依据，原生效判决认定原告构成违约，被告不构成违约，因此对于涉诉的房屋买卖合同，本案原告没有解除权，但依据上述生效判决书认定涉诉的《天津市房产买卖协议》已经不能履行，被告同意解除合同。

                 关于原告第二、三项请求，原告起诉的依据为1057号裁定书，因该裁定书纠正原生效判决的内容是错误的，故该裁定书不能作为本案的定案依据。依照民事诉讼法以及民事诉讼法的解释第386条、第407条的规定，驳回再审申请的裁定解决的是程序问题。再审程序分为立案受理、再审审查以及再审审理三个阶段，而本案1057号裁定书仅发生在对再审申请的审查阶段，其功能只是审查当事人的申请再审事由是否存在、是否成立，其并不应对原生效裁判认定事实是否错误、是否应当改判进行审查，未进入再审程序也并非审理实体问题的正式程序，此类裁定不具有纠正生效判决已认定事实的效力。1057号案件再审申请事由不成立而被裁定驳回，使具有既判力的判决继续保持其既判力，原生效判决是正确的，当事人权利义务的依据仍为原生效判决。1057号案件未经正式审理，该裁定不应否定生效判决认定的事实，该裁定未经质证等正式意义上事实调查、庭审程序，在没有任何证据的情况下便不负责任的认定“贷款银行要求陈惠梅的配偶协助办理相关手续”，事实是原生效判决已经查明贷款银行未向陈惠梅的配偶提出上述要求，且1057号裁定书将被告配偶未配合签字上升为合同未能履行的前提，而全然不顾《天津市房产买卖协议》有关陈国萍应于协议签订后五个工作日交纳首付款的约定，盲目认定陈国萍不构成违约，1057号裁定书有关纠错内容没有事实及法律依据。

                 关于利息计算问题，原生效判决认定陈惠梅不构成违约，其对于500000元享有合法权利，因此产生的利息应为陈惠梅所有，本案不涉及房屋买卖合同无效的问题，且陈惠梅没有过错，也不构成违约，不应退还本金及以往产生的利息，更不应按贷款利率返还利息。

                 蔡文静述称，同原告诉请意见一致。

本院查明

                 本院经审理认定事实如下：原告与第三人系母女关系。2016年8月24日，被告与第三人签订《房产交易合同》，约定第三人购买被告所有的位于天津市南开区房屋，被告于2016年10月20日前还清贷款或债务并注销该抵押权；该房地产成交价为3800000元，第三人于签订本合同之时向被告支付定金300000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；被告、第三人双方须于2016年10月25日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对付款进行代收代付；除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突以本合同为准；除定金外的剩余房款3500000元，被告同意第三人采用银行贷款方式支付；上述剩余房款中非以银行贷款支付的部分及定金作为首付款；第三人须于2016年10月26日前办理贷款手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告同时将已收取的定金存入资金监管中心；待第三人的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，被告、第三人双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续；第三人支付定金后未按本合同约定履行的，无权要求被告退还定金，被告收取定金后未按本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给第三人；依照天津市政策和本合同相关约定，被告、第三人双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费；被告未按照约定注销抵押权的，第三人未按照约定付款的，或双方中的一方因自身原因未按照本合同约定的日期办理房屋交易流程的相应手续的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的0.1‰作为违约金，若一方逾期超过十五个工作日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方依照本合同约定的定金罚则承担违约责任。
上述合同签订后，第三人于当日给付被告300000元，被告为第三人出具《定金收据》，其中载明：“现本人收到该合同约定的，应由蔡文静交付的用于购买该房地产的差额款300000元。”后第三人于2016年8月29日给付被告200000元，被告为第三人出具《定金收据》，其中载明：“现本人收到该合同约定的，应由蔡文静交付的用于购买该房地产的差额款200000元。定金共计收到伍拾万元整，剩余房款为叁佰叁拾万元整。陈惠梅已收定金伍拾万元整。”2016年9月2日，被告结清了涉诉房屋贷款，并于同年10月17日注销了涉诉房屋上的抵押登记。2016年10月17日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》，约定原告购买被告名下所有的位于天津市南开区房屋；原、被告双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款3300000元实施监管；原告首付款1320000元，申请银行贷款1980000元，贷款种类为不包含公积金；原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款1320000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市招商银行设立的专用账户；协议订立后，原、被告双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费；按照有关规定，其他设施应办理登记的，应在规定期限内办理；如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。该协议第七条违约责任中，原、被告双方均未填写。

                  在涉案协议履行过程中，因买卖双方产生纠纷，陈国萍于2017年4月以陈惠梅为被告、蔡文静为第三人在本院成讼，诉请判令陈惠梅继续履行《天津市房产买卖协议》，配合陈国萍在三十日内办理银行贷款及房屋所有权转移登记手续。本院经审理作出4178号判决书。该判决书查明：《天津市房产买卖协议》签订后，陈惠梅于当日配合陈国萍到招商银行办理了贷款申请手续；后蔡文静告知陈惠梅需要其丈夫到贷款银行在相关贷款资料上签字和提供身份证复印件，陈惠梅回复蔡文静因装修需等待一段时间再办理相关手续；2016年11月7日，蔡文静告知陈惠梅希望其丈夫尽快到贷款银行签字，陈惠梅因家中发生一些事情告知蔡文静再等等；2017年3月30日，蔡文静向陈惠梅发送短信，要求陈惠梅及其丈夫在清明节前到贷款银行办理签字等相关手续，陈惠梅因对短信的部分内容持有异议，双方发生争执；同年4月3日，买卖双方协商何时到贷款银行办理贷款审批手续及首付款等事宜，但双方对何时前往银行签字未能取得一致意见，后双方于当日协商终止合同履行及相关赔偿事宜，但未果。另外，《天津市房产买卖协议》签订后，陈国萍未按协议约定的期限将首付款1320000元存入房地产交易资金监管中心在天津市招商银行设立的专用账户，至今也没有将首付款存入上述专用账户内；陈国萍于该案庭审中表示其未交纳首付款系因贷款银行告知可待贷款审批通过后再交纳首付款，陈惠梅对此不予认可，表示陈国萍及贷款银行均未向其提及首付款可待贷款申请审批后再交纳。该判决认为：涉案《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务；《天津市房地产买卖协议》应视为各方在履行《房产交易合同》过程中对于房屋买受人变更已达成合意，即由陈国萍购买涉诉房屋，但买卖双方仍应严格按照《房产交易合同》约定的条款履行各自义务；依据《房产交易合同》的约定，买方须于2016年10月26日前办理贷款手续并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，故陈国萍应于上述日期前将首付款存入资金监管中心，但陈国萍至今没有将涉诉房屋的首付款存入房管部门指定的资金监管账户，违反了《房产交易合同》的约定，对陈惠梅构成合同违约，故陈国萍的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；陈国萍主陈未交纳首付款系因贷款银行可以在贷款审批通过后再交纳，对此陈国萍并未提供相关证据予以证实，且陈惠梅也否认知晓该情形，故本院不予采信；涉诉《房产交易合同》签订后，陈惠梅虽依约清偿了涉诉房屋的贷款及注销了抵押权，并按照合同约定的时间与陈国萍签订了《天津市房产买卖协议》，并配合陈国萍办理了贷款申请手续，但涉诉房屋系陈惠梅夫妻共同共有，陈惠梅之夫亦有义务配合陈国萍在贷款申请材料上签字，但陈惠梅之夫至今未能配合陈国萍办理相关手续，故陈惠梅未依约履行协助义务，对陈国萍构成合同违约；综上，因买卖双方在合同履行过程中均存在违约情形，应各自承当相应的责任，且事实上已不能继续履行，故陈国萍的诉请本院不予支持，故判决：驳回陈国萍的诉讼请求。

                   陈惠梅不服4178号判决书，提起上诉。二审期间,陈国萍与蔡文静提交了2017年3月9日通话录音和2017年4月3日谈话录音,欲分别证明陈惠梅与其丈夫因为房价发生矛盾,陈惠梅丈夫不配合办理贷款,拒绝履行合同,和陈惠梅及其丈夫要求涨价。陈惠梅认为该证据不属于新证据,无法核实录音中人物真实身份。天津市第一中级人民法院经审理作出6817号判决书，该判决书查明的事实与4178号判决书查明的事实一致。二审判决认为：根据相关司法解释规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理。本案陈惠梅提起上诉,而陈国萍与蔡文静并未上诉,故本院围绕陈惠梅上诉请求进行审理。二审审理的争议焦点为陈惠梅之夫未配合在贷款材料上签字是否构成违约。对此,本院认为,首先,根据涉案《天津市房产买卖协议》的相关条款约定,乙方陈国萍应自订立本协议之日起5个工作日内,将首付款合计132000元,一次性存入监管账户,陈国萍应当在合同约定期限内交付首付款,但是,其并未在约定期限内将该款项存入监管账户;而对陈惠梅一方而言,涉案合同并未明确约定,陈惠梅之夫需配合陈国萍在贷款材料上签字;再者,从交易惯例来看,买受人先交付首付款之后,确定贷款数额,申请银行贷款,并不存在银行贷款无法办理,则首付款无法交付的情形,二者并不存在因果关系