如果逾期办理银行贷款及房屋所有权转移登记手续时该怎么解决？

​北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                 陈惠梅上诉请求:1.撤销一审判决第二、三项判决，改判支持上诉人一审答辩意见，上诉人不向被上诉人返还500000元及以500000元为本金按照中国人民银行同期活期存款利率支付自2016年8月29日始至实际给付之日止的利息；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。2017）津01民终6817号生效判决已认定被上诉人构成违约，而一审法院依据天津市高级人民法院作出的（2018）津民申1057号驳回再审民事裁定书，认定双方均不构成违约，属于认定事实错误。2.一审判决适用法律错误。一审判决依据天津市高级人民法院作出的（2018）津民申1057号驳回再审民事裁定认定被上诉人对上诉人不构成违约是错误的，天津市高级人民法院作出的（2018）津民申1057号驳回再审民事裁定，处于再审审查阶段，未经再审审理阶段即对天津市第一中级人民法院作出的2017）津01民终6817号生效判决中的有关事实及责任认定内容予以纠正，本身就是错误的。

被上诉人辩称

                陈国萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。

                蔡文雅述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。

               陈国萍向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签署的《天津市房产买卖协议》；2.判令被告返还原告支付的购房款500000元；3.判令被告向原告支付自2016年8月29日至2018年8月1日期间占用资金的利息46312元和2018年8月1日至实际给付日期间占用资金的利息（按中国人民银行同期1-3年期的贷款利率4.75%计算；4.判令被告承担本案的诉讼费用。

               一审法院认定事实：原告与第三人系母女关系。2016年8月24日，被告与第三人签订《房产交易合同》，约定第三人购买被告所有的位于天津市南开区房屋，被告于2016年10月20日前还清贷款或债务并注销该抵押权；该房地产成交价为3800000元，第三人于签订本合同之时向被告支付定金300000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；被告、第三人双方须于2016年10月25日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对付款进行代收代付；除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突以本合同为准；除定金外的剩余房款3500000元，被告同意第三人采用银行贷款方式支付；上述剩余房款中非以银行贷款支付的部分及定金作为首付款；第三人须于2016年10月26日前办理贷款手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告同时将已收取的定金存入资金监管中心；待第三人的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，被告、第三人双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续；第三人支付定金后未按本合同约定履行的，无权要求被告退还定金，被告收取定金后未按本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给第三人；依照天津市政策和本合同相关约定，被告、第三人双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费；被告未按照约定注销抵押权的，第三人未按照约定付款的，或双方中的一方因自身原因未按照本合同约定的日期办理房屋交易流程的相应手续的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的0.1‰作为违约金，若一方逾期超过十五个工作日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方依照本合同约定的定金罚则承担违约责任。

                上述合同签订后，第三人于当日给付被告300000元，被告为第三人出具《定金收据》，其中载明：“现本人收到该合同约定的，应由蔡文静交付的用于购买该房地产的差额款300000元。”后第三人于2016年8月29日给付被告200000元，被告为第三人出具《定金收据》，其中载明：“现本人收到该合同约定的，应由蔡文静交付的用于购买该房地产的差额款200000元。定金共计收到伍拾万元整，剩余房款为叁佰叁拾万元整。陈惠梅已收定金伍拾万元整。”2016年9月2日，被告结清了涉诉房屋贷款，并于同年10月17日注销了涉诉房屋上的抵押登记。2016年10月17日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》，约定原告购买被告名下所有的位于天津市南开区房屋；原、被告双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款3300000元实施监管；原告首付款1320000元，申请银行贷款1980000元，贷款种类为不包含公积金；原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款1320000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市招商银行设立的专用账户；协议订立后，原、被告双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费；按照有关规定，其他设
施应办理登记的，应在规定期限内办理；如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。该协议第七条违约责任中，原、被告双方均未填写。

               在涉案协议履行过程中，因买卖双方产生纠纷，陈国萍于2017年4月以陈惠梅为被告、蔡文静为第三人在一审法院成讼，诉请判令陈惠梅继续履行《天津市房产买卖协议》，配合陈国萍在三十日内办理银行贷款及房屋所有权转移登记手续。一审法院经审理作出4178号判决书。该判决书查明：《天津市房产买卖协议》签订后，陈惠梅于当日配合陈国萍到招商银行办理了贷款申请手续；后蔡文静告知陈惠梅需要其丈夫到贷款银行在相关贷款资料上签字和提供身份证复印件，陈惠梅回复蔡文静因装修需等待一段时间再办理相关手续；2016年11月7日，蔡文静告知陈惠梅希望其丈夫尽快到贷款银行签字，陈惠梅因家中发生一些事情告知蔡文静再等等；2017年3月30日，蔡文静向陈惠梅发送短信，要求陈惠梅及其丈夫在清明节前到贷款银行办理签字等相关手续，陈惠梅因对短信的部分内容持有异议，双方发生争执；同年4月3日，买卖双方协商何时到贷款银行办理贷款审批手续及首付款等事宜，但双方对何时前往银行签字未能取得一致意见，后双方于当日协商终止合同履行及相关赔偿事宜，但未果。另外，《天津市房产买卖协议》签订后，陈国萍未按协议约定的期限将首付款1320000元存入房地产交易资金监管中心在天津市招商银行设立的专用账户，至今也没有将首付款存入上述专用账户内；陈国萍于该案庭审中表示其未交纳首付款系因贷款银行告知可待贷款审批通过后再交纳首付款，陈惠梅对此不予认可，表示陈国萍及贷款银行均未向其提及首付款可待贷款申请审批后再交纳。该判决认为：涉案《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务；《天津市房地产买卖协议》应视为各方在履行《房产交易合同》过程中对于房屋买受人变更已达成合意，即由陈国萍购买涉诉房屋，但买卖双方仍应严格按照《房产交易合同》约定的条款履行各自义务；依据《房产交易合同》的约定，买方须于2016年10月26日前办理贷款手续并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，故陈国萍应于上述日期前将首付款存入资金监管中心，但陈国萍至今没有将涉诉房屋的首付款存入房管部门指定的资金监管账户，违反了《房产交易合同》的约定，对陈惠梅构成合同违约，故陈国萍的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；陈国萍主陈未交纳首付款系因贷款银行可以在贷款审批通过后再交纳，对此陈国萍并未提供相关证据予以证实，且陈惠梅也否认知晓该情形，故一审法院不予采信；涉诉《房产交易合同》签订后，陈惠梅虽依约清偿了涉诉房屋的贷款及注销了抵押权，并按照合同约定的时间与陈国萍签订了《天津市房产买卖协议》，并配合陈国萍办理了贷款申请手续，但涉诉房屋系陈惠梅夫妻共同共有，陈惠梅之夫亦有义务配合陈国萍在贷款申请材料上签字，但陈惠梅之夫至今未能配合陈国萍办理相关手续，故陈惠梅未依约履行协助义务，对陈国萍构成合同违约；综上，因买卖双方在合同履行过程中均存在违约情形，应各自承担相应的责任，且事实上已不能继续履行，故陈国萍的诉请一审法院不予支持，故判决：驳回陈国萍的诉讼请求。

               陈惠梅不服4178号判决书，提起上诉。二审期间,陈国萍与蔡文静提交了2017年3月9日通话录音和2017年4月3日谈话录音,欲分别证明陈惠梅与其丈夫因为房价发生矛盾,陈惠梅丈夫不配合办理贷款,拒绝履行合同,和陈惠梅及其丈夫要求涨价。陈惠梅认为该证据不属于新证据,无法核实录音中人物真实身份。天津市第一中级人民法院经审理作出2017）津01民终6817号判决书，该判决书查明的事实与4178号判决书查明的事实一致。二审判决认为：根据相关司法解释规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理。本案陈惠梅提起上诉,而陈国萍与蔡文静并未上诉,故本院围绕陈惠梅上诉请求进行审理。二审审理的争议焦点为陈惠梅之夫未配合在贷款材料上签字是否构成违约。对此,本院认为,首先,根据涉案《天津市房产买卖协议》的相关条款约定,乙方陈国萍应自订立本协议之日起5个工作日内,将首付款合计132000元,一次性存入监管账户,陈国萍应当在合同约定期限内交付首付款,但是,其并未在约定期限内将该款项存入监管账户;而对陈惠梅一方而言,涉案合同并未明确约定,陈惠梅之夫需配合陈国萍在贷款材料上签字;再者,从交易惯例来看,买受人先交付首付款之后,确定贷款数额,申请银行贷款,并不存在银行贷款无法办理,则首付款无法交付的情形,二者并不存在因果关系,交付首付款系房屋买卖合同中的主要合同义务,贷款银行要求陈惠梅