当签订完商品房买卖合同后发现房产没有取得商品房预售许可证时怎么解决？

​北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

上述人称

                  陈丽诉称：2014年12月27日与信易公司签订了《华信天街房屋订购协议》（以下简称“订购协议”），在协议中约定陈丽购买信易公司位于重庆市秀山县武陵北路93号1-42号门面，约定总成交价为1137680元，面积为33.99平方米，单价为33471元／平方米，并约定在2015年1月5日前签订《商品房买卖合同》并付清首期房款。在签订该协议之前，信易公司故意隐瞒了该门面未取得商品房预售许可证的事实。由于信易公司至今未取得商品房预售许可证，导致双方未签订《商品房买卖合同》。双方签订的协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，该协议应认定为《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，应认定该协议无效，信易公司应向陈丽赔偿损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、确认双方于2014年12月27日签订的订购协议无效；2、信易公司返还陈丽购房款120000元，并赔偿陈丽损失30000元，共计150000元；3、由信易公司承担本案的诉讼费。案件审理过程中，经法院释明后，陈丽提出，若人民法院依法确认订购协议有效，将诉讼请求变更为：1、双方在判决生效后30日内按协议的约定签订《商品房买卖合同》；2、若实际不能履行，则请求解除订购协议，并要求信易公司返还订金120000元，并赔偿损失30000元。

被上诉人辩称

                 信易公司辩称，一、陈丽的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。首先，双方之间的订购协议系双方真实意思表示，且不存在法定无效情形，该协议是合法有效的。陈丽要求确认双方签订的协议无效没有法律依据和事实基础。其次，协议中约定“乙方应在甲方签订本协议时支付定金贰拾万元整（签订商品房买卖合同时冲抵首付款）”，信易公司与陈丽未签订书面的商品房买卖合同，陈丽仅通过订购方式向信易公司支付了一部分定金作为订立商品房买卖合同的担保，并未向信易公司支付任何购房款，陈丽要求信易公司返还购房款120000元，并赔偿损失30000元没有事实依据，依法应予驳回。二、陈丽诉称的事实和理由与客观事实不符，且不能成为支持其诉讼请求的理由。信易公司的工程已经竣工验收，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，信易公司已经具备商品房现售的条件，不需要办理商品房预售许可，陈丽认定商品房不能预售导致双方《商品房买卖合同》未签订，明显与事实不符。另外，订购协议约定，陈丽应于2015年1月5日前与信易公司签订《商品房买卖合同》并付清首期购房款，缴付金额不低于总房款的50%。信易公司出售给陈丽的是现售房，陈丽理应按照协议的约定，与信易公司签订《商品房买卖合同》并支付首期购房款。最后，订购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，《商品房销售管理办法》第十六条规定总共有十三款，陈丽与信易公司签订的协议中仅包含十三款中的第一款、第二款，其余十一款均未明确，因此，不应将该协议认定为商品房买卖合同。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定的前提是双方订立了商品房买卖合同，且第二条的规定仅针对预售商品房。陈丽并未与信易公司签订《商品房买卖合同》，不适用该规定。而且陈丽在事实及理由的前半部分已经承认双方未签订《商品房买卖合同》，在后半部分又要认定双方签订了《商品房买卖合同》，前后说辞矛盾。针对陈丽变更的诉讼请求，信易公司辩称，1、陈丽的请求不明确具体并且不确定，不符合民诉法的规定。陈丽在申请书中列举的两项请求均不是陈丽已经确定的请求，而是请求人民法院为其选择请求。信易公司不知选择哪一请求进行答辩。2、针对第一项请求，被告认为既然是按订购协议约定签署商品房买卖合同，那么协议只是约定：“乙方应于2015年1月5日前与甲方签署《商品房买卖合同》”，并非约定在判决生效后30日内签署《商品房买卖合同》。根据协议第3条约定：“本协议所规定之时限至为重要，立约双方应严格遵守。乙方若未按本协议约定的期限与甲方签署《商品房买卖合同》并交付房款，视为乙方毁约，并视为乙方已单方放弃认购权及交纳的定金，甲方有权将上述房屋另行出售，而勿须另行通知乙方。”按此约定，陈丽未在约定的期限内与信易公司订立《商品房买卖合同》亦未按订购协议约定交付购房款，陈丽已经毁约、放弃认购权，信易公司已将该房屋另行出售给他人，在此情况下，陈丽无权要求人民法院判决双方签署《商品房买卖合同》；3、陈丽变更后的第2项请求没有事实根据和法律依据，不应得到支持。首先，不是信易公司不能履行，而是陈丽不在约定的期限内与信易公司订立《商品房买卖合同》，陈丽已经毁约。双方约定订立《商品房买卖合同》期限届满后，陈丽未按约定前往信易公司处订立《商品房买卖合同》，经工作人员催告后仍未前往信易公司处订立《商品房买卖合同》，对此事实有信易公司提交的第15号证据在案佐证，陈丽也当庭承认信易公司的工作人员于2015年1月5日向其发送短信，然而陈丽并未前往信易公司售房部订立《商品房买卖合同》，因而不是信易公司不能履约，而是陈丽不讲诚信公然毁约。其次陈丽要求信易公司返还定金12万元，赔偿损失3万元的请求既无事实根据，也与法律规定相悖。根据订购协议第3条约定：“乙方若未按协议约定的期限与甲方签署《商品房买卖合同》并交付房款，视为乙方毁约，并视为乙方已单方面放弃认购权及交纳的定金。”按此约定，陈丽无权要求信易公司返还定金，更无权要求信易公司赔偿损失。根据《合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”陈丽不按协议约定的期限与信易公司订立《商品房买卖合同》并交付房款，系陈丽毁约，无权要求信易公司返还定金。为此，请求人民法院依法判决驳回陈丽的诉讼请求。

                  一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，而商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人