开发商失联多年，商铺没证能起诉退房吗？北京房产纠纷律师：能

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年9月23日，李建国与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买其开发的一号商铺（建筑面积15.72㎡），总价42.8万余元。李建国分两笔付清全部购房款406,872元，并缴纳印花税214元，甲公司开具了相应票据。

合同明确约定：

甲公司应于2007年6月1日前取得楼栋初始登记；

如因甲公司原因，李建国在交房后360日内未能取得房产证，有权退房；

退房时，甲公司应退还全部已付款，并按银行存款利率支付利息。

然而，截至起诉时（近20年），甲公司仍未取得该楼栋的初始产权证明，一号商铺始终无法办理过户登记。李建国遂起诉，请求：

解除合同；

退还购房款及印花税；

支付两笔房款的利息（按五年期定存利率）；

额外支付违约金（按五年期贷款利率1.5倍计算）。

甲公司同意解除合同并退款，但拒绝支付违约金，并主张：

利息应按两年期定存利率计算；

利息与违约金不能同时主张，属于重复索赔；

公司经营困难，无力承担高额赔偿。

二、裁判结果

解除双方于2005年9月23日签订的《商品房预售合同》；

甲公司退还李建国购房款406,872元、印花税214元；

甲公司支付利息：

以228,842元为基数，自2005年9月23日起；

以178,030元为基数，自2006年2月9日起；

均按中国人民银行同期二年期定期存款利率计算至实际付清之日；

驳回李建国关于违约金的诉讼请求。

注：法院未支持“利息+违约金”双重主张，也未采纳五年期利率。

三、法院说理

合同有效，开发商长期未办证构成根本违约

甲公司近20年未取得初始登记，导致买方始终无法取得产权证，合同目的无法实现，买方有权退房。

退房情形下，利息与违约金不得重复主张

合同第二十条已对“退房”情形作出专门约定：仅退还本金 + 按存款利率付息。

该条款视为双方对违约损失的预先估算和唯一救济方式，故不得再另行主张违约金。

“银行存款利率”约定不明，法院酌定为二年期

合同未明确“存款利率”期限，结合同类案件惯例及公平原则，采用二年期定存利率更为合理。

房价上涨损失≠可索赔违约金

虽然商铺现值远超当年，但合同已约定退房救济方式，买方选择退房即放弃房屋升值利益，不能以“实际损失大”为由突破合同约定。

四、律师提示

“退房”和“不退房”的违约责任完全不同

若退房：只能拿回本金 + 存款利息（通常很低）；

若不退房：可按日主张违约金（虽低但持续累积）。

一旦选择退房，就等于放弃房屋本身及所有升值收益。

合同约定的违约金条款，往往是维权上限

本案合同写明退房只给“存款利息”，法院便不再支持额外违约金。签约时务必看清“退房怎么赔”。

20年都没办证？早该行动了！

很多业主以为“反正收着租金，等等看”，但拖延越久，开发商偿付能力越差。发现无法办证，应在合理期限内果断维权。

不要同时主张“利息+违约金”

法院通常认为二者性质重叠，在合同有明确约定时，只支持其中一项。策略应聚焦于“选哪个更划算”。

商铺类房产风险更高，务必查清产权状态

商铺、公寓等非住宅类项目，初始登记难度大、周期长，购买前应核实开发商是否已取得大产证。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒购房者：长期无法办证的商铺，看似有租金收益，实则暗藏“钱房两空”风险。若开发商多年未取得初始登记，建议尽快评估是继续持有还是及时退房止损。一旦决定退房，需接受合同约定的有限赔偿，切勿误判可获高额违约金。