法院强调：借名买房应诚信履约，不得随意反悔｜北京房产律师

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一、案情介绍

王秀兰系王静之母，王静与李强系夫妻关系。2016年底，王静、李强拟购买位于北京市的一套住房（以下简称一号房屋），但因二人名下已有住房，不符合当时北京市住房限购政策，不具备购房资格。

经协商，王秀兰同意以其名义代为购买一号房屋。2016年12月，王秀兰作为买受人与原产权人签订《北京市存量房屋买卖合同》，以总价605万元购得该房屋，并于当月完成不动产转移登记，房屋登记在王秀兰名下。其中，购房款302万元通过银行贷款支付，王秀兰与王静共同作为借款人签署借款合同，房屋亦设定抵押。

全部购房首付款、相关税费、装修费用及后续贷款本息，均由王静、李强实际承担。房屋交付后，一直由王静、李强及其子女实际居住使用，王秀兰未占有或使用该房屋。

2020年，王静与李强因感情不和分居，王静携子女搬离一号房屋。2021年9月30日，王秀兰向李强发出《律师函》，主张双方之间的借名买房合同关系自即日起解除，并要求李强配合出售房屋，以释放其购房资格。2022年，王静提起离婚诉讼。

此后，王秀兰诉至法院，请求：

确认其与王静、李强之间的借名买房合同已于2021年9月30日解除；

判令二被告配合在三个月内出售一号房屋。

李强辩称，其始终依约履行出资及还贷义务，无任何违约行为，不同意解除合同。王静则表示同意母亲的诉讼请求。

庭审中，各方均认可存在借名买房合意。另查明，王静与李强目前均不具备北京市住房购买资格。

二、裁判结果

法院判决：

驳回原告王秀兰的全部诉讼请求。

李强胜诉，借名买房合同关系继续有效，无需配合出售房屋。

三、法院说理要点

借名买房合同关系依法成立。

双方虽未签订书面协议，但对借名事实无争议，且实际履行了出资、居住、还贷等行为，合同关系成立并受法律保护。

合同解除需具备法定或约定事由。

王秀兰主张“合同目的无法实现”，但购房初衷系解决子女就学及家庭居住需求，该目的已实际实现多年。后续因夫妻感情变化导致居住状态改变，不构成根本违约或合同目的落空。

被告不存在违约行为。

李强持续承担全部购房成本，按时偿还贷款，合法占有使用房屋，未违反合同义务，王秀兰无权单方解除合同。

客观政策障碍使合同不宜解除。

王静、李强现均无北京市购房资格，若强制解除借名关系并要求过户或售房，将导致房屋权属处于不稳定状态，不利于交易安全。

售房不属于可强制履行的民事义务。

房屋买卖系当事人意思自治行为，法院不能强制一方必须出售房产。

综上，王秀兰要求解除合同并强制售房，缺乏事实与法律依据，不予支持。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

借名买房具有长期约束力。

一旦形成事实上的借名关系并实际履行，出名人不得仅因家庭关系变化或主观意愿单方终止合同。

“合同目的”应以签约时的真实意图为准。

若购房用于子女入学、家庭居住等目的已实现，后续生活安排变动通常不构成解除合同的正当理由。

出借购房资格风险极高。

购房资格与重大财产权益绑定，一旦出借，若未约定明确退出机制，未来可能难以收回，甚至影响自身购房权益。

借名买房本质是基于信任的民事安排，但法律更看重履约诚信与交易稳定。如确需解除，建议通过协商、补偿等方式达成一致，而非单方通知。

北京房产律师靳双权团队长期处理借名买房及家庭房产纠纷，注重在法律框架内平衡亲情与权益，提供务实解决方案。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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