房子住着，证拿不到？律师：这是开发商违约！房产纠纷律师解读案例

来源：创始人作者：创始人时间：2025-12-24

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2007年5月，王磊（化名）与甲公司达成口头协议，购买位于朝阳区的一号房屋（性质为“按经济适用住房管理”），总价23.1万余元。

签约当日，王磊一次性付清全部房款，并缴纳了维修基金、契税、测绘费、办证费、印花税等共计近3万元。甲公司出具了收据。

同年5月28日，双方完成物业交接，王磊入住一号房屋，并持续居住至今。水费、物业费、卫生费等均由其缴纳。

然而，17年来，甲公司始终未协助王磊办理不动产权证。王磊多次催促，对方均以“年代久远、材料缺失”为由推脱。

无奈之下，王磊起诉至法院，请求判令甲公司协助将一号房屋过户至其名下。

甲公司辩称：

承认收到全部款项，认可房屋已交付；

但因房屋性质特殊（按经适房管理），且原始资料不全，客观上无法提供不动产登记所需材料；

请求法院依法判决。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 甲公司于判决生效后7日内，协助王磊办理一号房屋的产权登记，将房屋转移登记至王磊名下。

三、法院说理

1. 口头买卖合同有效，且已实际履行

虽无书面合同，但王磊已支付全部房款及相关费用，甲公司接受并交付房屋；

双方形成事实上的房屋买卖合同关系，符合《合同法》第36条“一方履行主要义务，对方接受，合同成立”的规定。

2. 房屋性质不影响合同效力

“按经济适用住房管理”≠禁止交易，仅在上市交易时受政策限制；

本案系初始登记后的转移登记，不涉及违规上市，合同合法有效。

3. 开发商负有法定协助办证义务

房屋已初始登记在甲公司名下，具备过户基础；

甲公司作为出卖人，不得以内部管理问题对抗买受人合法权益；

即便材料缺失，也应主动补办或协调相关部门解决，而非推责。

4. 长期占有+缴费+居住=权属高度稳定

王磊连续17年实际控制使用房屋，形成稳定居住事实；

法院倾向于保护真实权利人，避免“房住着，证悬着”的不合理状态。

四、律师提示

本案为购买“按经适房管理”类房屋的业主维权提供重要参考：

口头购房协议+实际履行=合同有效，不必因无书面合同而放弃维权；

开发商不能以“材料丢失”“年代久远”为由拒绝办证，此属其自身管理责任；

长期居住+缴费记录是确权关键证据，务必保留所有票据、缴费凭证；

若遇拖延，可直接起诉要求强制履行过户义务，无需等待对方“准备好”。

北京房地产律师靳双权团队建议：

购买此类政策性管理房屋时，应在付款后立即要求签署书面协议，并督促开发商启动办证程序。若多年未办证，应尽快通过法律手段固定权利，防止开发商注销、资料灭失等风险。