（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2023年9月18日，刘伟、陈芳夫妇（买方）通过甲房产经纪公司，与卖方周明签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买一号房屋，总价765万元，约定：
买方支付定金50万元；
卖方须在2023年10月18日前完成过户；
房屋虽有租约（原租期至2023年12月31日），但卖方承诺交付前解除租赁关系，且签约后不得新增租约。
签约后，刘伟夫妇依约支付50万元定金。
然而，仅4天后（9月22日），周明告知中介：已将房屋续租至2025年4月30日，且租户拒绝搬离。此后，买方多次要求清退租户、按约交房，周明却提出“带租约出售”或“等租期结束再交易”，均被买方拒绝。
2023年11月协商中，周明承认无法在承诺的11月15日腾房，也未提供任何解约证明。买方遂于2024年1月25日发出解除通知，并起诉要求双倍返还定金100万元。
周明辩称：买方因房价下跌不想履约，系其违约。
二、裁判结果
法院判决：
确认双方合同于2024年8月19日解除；
周明返还定金50万元；
驳回双倍返还定金的请求。
三、法院说理
法院认为：
周明在签约后擅自续签租约至2025年，违反合同“不得新增租赁”的明确约定，构成违约；
但该违约行为不构成根本违约——合同并未约定“存在租约即买方可解除合同”，且法律上“带租约买卖”本身并不违法；
买方主张的“双倍返还定金”需以对方根本违约导致合同目的不能实现为前提，而本案中，房屋仍可过户，只是附带租约，合同目的并非完全落空；
鉴于诉讼中双方均同意解除合同，法院认定为协商一致解除，依法应恢复原状，即返还已收定金，但无需双倍赔偿。
四、律师提示
“带租约交房”≠根本违约
除非合同明确约定“必须清空交房”，否则房东违约续租，通常只承担违约金，不必然导致合同解除或双倍定金罚则。
定金双倍返还门槛很高
必须证明对方恶意毁约、拒绝履行核心义务（如拒不配合过户、一房二卖等），单纯交房延迟或附带租约，难达“根本违约”标准。
关键条款必须写进合同
若买方坚持“无租约交房”，应在合同中明确：“若房屋存在任何租约（含续租），买方有权解除合同并要求双倍返还定金”。
口头承诺不可靠，一切以书面为准
即使中介说“房东会清租”，只要未写入合同，法院不予采信。
及时固定证据，避免被动
本案中，微信记录、录音成为认定违约的关键。购房者应全程保留沟通证据。
北京房产律师提醒：
高价购房，切勿轻信“口头保证”。
合同没写的，等于不存在——细节决定成败！
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×