（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
李建国与张秀兰于2000年8月登记结婚，育有一子。
李建国曾于1997年与前妻离婚，育有一女李婷。
1998年9月，李建国通过房改方式，以成本价并使用个人工龄，购买一号房屋；
2000年7月27日，该房屋登记至李建国名下——早于其与张秀兰的结婚登记日。
2000年10月，李建国又购得二号房屋（亦为房改房）。
2008年，因两套房屋总面积超标，李建国补交了部分房款。
2010年11月，李建国与女儿李婷签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋以7.5万元价格过户至李婷名下。
2018年，李建国与张秀兰协议离婚，《离婚协议》中仅分割了二号房屋、一套海淀房产及海南房产，未提及一号房屋，并注明“财产已分割清楚，无争议”。
2023年李建国去世后，张秀兰在整理遗产时发现一号房屋已不在其名下，遂起诉主张：
一号房屋系夫妻共同财产，李建国擅自处分属无权处分，且李婷明知房屋共有仍受让，构成恶意串通，请求确认买卖合同无效，并恢复登记。
李婷辩称：
一号房屋系李建国婚前个人财产，有权处分；离婚协议未分割该房，说明张秀兰早已知悉其非共有。
二、裁判结果
❌ 驳回原告全部诉讼请求；
✅ 认定一号房屋为李建国婚前个人财产，其处分行为合法有效。
三、法院说理
产权取得时间决定财产性质
一号房屋系李建国婚前通过房改购买并完成登记，依法属于其婚前个人财产。
婚后补交超标款不改变产权归属
虽因两套房总面积超标于婚后补交部分款项，但该行为仅是对政策合规的调整，不构成对婚前房产的共同出资或赠与。
离婚协议印证房屋非共有
双方在2018年《离婚协议》中明确分割多处房产，却未涉及一号房屋，且声明“财产已分清”，可佐证该房不属于夫妻共同财产。
交易档案中的“勾选共有”不足以推翻事实
虽在房屋上市交易表中李建国曾勾选“配偶为共有人”，但无其他证据证明双方就产权归属达成合意，且其后续处分行为与该勾选矛盾，法院以实际出资+登记时间为准。
原告未能举证存在婚后贡献
主张对房屋有出资或还贷等贡献，但未提供任何有效证据，应承担举证不能后果。
四、律师提示（北京房产继承律师团队）
房改房权属看“产权登记时间”
即使购房合同在婚前签订、婚后才办证，只要产权登记在婚前，通常认定为个人财产。
婚后补交房款≠共有
因政策原因（如面积超标、工龄补差）在婚后补交费用，一般不改变婚前房产性质，除非明确约定为共同财产。
离婚协议是重要证据
若离婚时未分割某房产，且声明“财产已分清”，日后主张共有将面临极大障碍。
交易备案表勾选“共有”风险高
房屋上市时若随意勾选配偶为共有人，可能引发权属争议，建议提前厘清产权并书面确认。
维权需及时，拖延=默认
房产作为重大资产，若长期不知情、不主张权利，法院可能依据“日常经验法则”推定其知晓或放弃。
提醒：涉及婚前房改房、婚后补款、子女过户、离婚未分割等复杂情形，务必在离婚或继承前做产权确认，避免“房没了才想起打官司”。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×