顶名买房=高风险！北京房地产律师：这类交易慎碰

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2018年，张明远与赵建国、王丽华夫妇签订《房屋买卖合同》，约定以55万元购买其名下的一号房屋（含两个地下室）。该房屋系赵、王二人于2016年从甲房地产开发公司购得，尚有银行贷款未结清。

双方约定：

张明远支付首付款13.8万余元，并预留1万元作为过户保证金；

自2018年6月起，张明远以赵建国名义继续偿还剩余房贷；

赵、王二人须在开发商通知可办产权证后10个工作日内缴清契税并配合过户；

若一方违约，需向对方支付成交价30%的违约金（16.5万元），并赔偿中介费。

签约后，张明远依约支付首付款，并持续还贷至2024年12月，累计支付房款及贷款共计309,133.33元，同时向乙房产经纪公司支付中介费5,500元。

然而，自2019年开发商通知可办产权证起，张明远多次催促赵、王二人缴契税、配合过户，对方始终以“人在外地”“没时间”等理由推脱。2023年，王丽华甚至将张明远远拉黑。直至起诉前，契税仍未缴纳，产权证无法办理，房屋无法过户。

张明远遂诉至法院，请求：

解除房屋买卖合同；

返还已付房款309,133.33元；

支付违约金6万元及中介费5,500元。

赵、王辩称：“我们一直同意过户，只是没空”，并称自己“不是实际出资人”，购房款给了亲戚。

二、裁判结果

法院作出判决：

《房屋买卖合同》于2024年12月23日解除；

赵建国、王丽华于判决生效后3日内返还房款309,133.33元；

赔偿违约金30,000元及中介费5,500元；

三、法院说理

卖方长期不履约构成根本违约

合同签订已逾6年，买方多次催告，卖方始终未缴契税、未配合办证，导致房屋无法过户，合同目的无法实现，符合法定解除条件。

合同解除时间以起诉状送达为准

根据《民法典》第565条，当事人未通知对方而直接起诉解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除（即2024年12月23日）。

违约金依法酌减，但中介费全额支持

虽然合同约定违约金为成交价30%（16.5万元），但卖方申请调减。法院综合考虑房屋现值下跌（当前市价约35–40万元）、买方实际损失等因素，酌定违约金为3万元。

而中介费系因卖方违约导致交易失败，应由违约方全额赔偿。

“同意过户”不能免除历史违约责任

即便卖方庭审中表示“现在愿意配合”，但长达5年拒不履约已严重损害买方权益（如丧失交易机会、资金占用、装修投入等），不能仅以“事后同意”否定违约事实。

实际出资人身份不影响合同责任

赵、王作为合同签约方和产权登记人，对外承担全部合同义务，其内部资金安排不影响对买方的责任承担。

四、律师提示

“顶名还款”风险极高

本案买方以卖方名义还贷，虽节省了过户成本，但房屋始终登记在卖方名下，一旦卖方失联、债务缠身或拒绝配合，极易“钱房两空”。

契税缴纳是卖方关键义务

很多安置房、新房需先由原业主缴契税才能办大产权证。务必在合同中明确契税承担方及办理时限，并保留催告证据。

违约金可调，但中介费通常全赔

法院可能根据实际损失调低过高违约金，但因违约导致的中介费、评估费等直接损失，一般全额支持。

微信、短信催告具有法律效力

本案中，多年微信、短信记录成为证明“多次催告+对方拖延”的关键证据。建议全程留痕，定期书面催告。

长期未过户，及时行使解除权

房屋交易拖过3–5年，市场价值、政策环境均已变化，继续履行未必有利。若卖方恶意拖延，应果断起诉解除合同、追回款项。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在帮助购房者识别“顶名买房”“长期不办证”等交易陷阱，合理主张解除合同、返还房款及赔偿损失。如遇类似房产纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免损失扩大。