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案情介绍
刘建国与前妻育有一子刘强。前妻早年去世后，刘建国于1986年与周秀英再婚，未再生育。周秀英带其亲生子孙浩与刘建国共同生活，形成抚养关系。
刘建国名下有三套无产权证房屋：
一号房屋（优惠价商品房）；
二号房屋（房改房）；
三号房屋（拆迁安置房）。
2016年1月27日，刘建国在病重期间立下代书遗嘱，由其弟弟代书，周秀英姐姐见证，周秀英本人签字确认同意。遗嘱主要内容为：
二号房屋由儿子刘强继承；
一号房屋由继子孙浩继承；
三号房屋待刘建国与周秀英均去世后，由刘强、孙浩平均继承；
周秀英对三套房屋享有终身居住权，子女不得处置。
刘建国于2016年4月去世。其子刘强于2023年2月去世，留有两子：刘勇、刘强。
刘勇、刘明作为转继承人，起诉要求依法继承父亲应得的房产份额。
被告周秀英、孙浩辩称：
遗嘱无效（代书人为利害关系人，立遗嘱人精神异常）；
三套房屋均为小产权房，无合法产权，不应分割；
即便有效，也属夫妻共同财产，周秀英一半份额尚未继承。
裁判结果
✅ 确认代书遗嘱合法有效；
✅ 二号房屋相关权益（居住、使用、收益）归刘勇、刘明共同享有；
❌ 一号房屋、三号房屋权益归周秀英、孙浩所有，原告不再享有权利；
法院说理
1. 代书遗嘱形式合法，内容系夫妻共同意思表示
有两名无利害关系见证人（弟弟虽为亲属，但非继承人，且另一见证人为周秀英姐姐）；
刘建国签名捺印，周秀英明确签字“完全同意”；
被告主张刘建国“抑郁状态”但未提供医学证据证明其无民事行为能力；
→ 遗嘱有效，且体现夫妻对共同财产的合意处分。
2. 三套房屋虽无产权证，但可处理“财产性权益”
虽非“合法不动产”，但具有实际使用、收益价值；
法院可依《民法典》第1156条，对“不宜分割的遗产”采取确认权益归属方式处理；
→ 不影响继承权行使，但不产生物权效力。
3. 遗嘱已明确分配规则，应优先适用
二号房屋：刘建国去世即由刘强继承 → 刘强去世后，由其子转继承；
一号房屋：直接由孙浩继承，原告无权主张；
三号房屋：约定“待夫妻二人均去世后”才分割 → 继承条件未成就，仍属周秀英控制。
4. 其他继承人已放弃权利，程序合法
刘建国多名兄弟姐妹及晚辈出具书面声明，放弃继承并赠与原告；
→ 原告主体适格，权益集中。
律师提示
✅ 代书遗嘱“双见证人”必须无利害关系！
继承人、受遗赠人不能当见证人；
本案中，弟弟虽为亲属，但非法定继承人（父母已去世，配偶、子女、父母为第一顺序），法院认定其可作代书人——但风险极高，不建议效仿。
✅ 小产权房也能继承“权益”！
无房产证≠无价值；
法院可判决居住权、使用权、出租收益权归属；
但不能过户、抵押、对抗行政确权。
✅ “待双方百年后”条款=附条件继承
三号房屋因周秀英仍在世，继承尚未开始；
原告现在主张分割，条件未成就，法院不予支持。
✅ 再婚家庭遗嘱必须夫妻共同确认！
本案因周秀英签字同意，遗嘱处分夫妻共同财产才有效；
若仅一方立遗嘱处分共有房产，超出个人份额部分无效。
✅ 北京遗产律师强烈建议：
涉及小产权房、拆迁房，务必在遗嘱中明确“权益归属”而非“产权”；
代书遗嘱全程录像，保留立遗嘱人神志清醒证据（如当日就诊记录）；
继子女、婚生子女权益易冲突，提前协商并书面固定，避免亲情撕裂。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×