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军产房交易的特殊性

来源:  作者:  时间:2017-06-01 00:00

   在存量房交易市场中,有类特殊的房源类型--军产房。军产房由于产权的特殊性,在市场交易中与普通的存量房相比具有很多特性,2016年中央军委主席习近平曾发表讲话,要对军产房买卖等政策进行调整,在新政出台后,部队和房屋买卖双方将会面临哪些新的问题呢?

  军产房,是指军队现有住房,指产权属于军队,由个人租住,可以出售的家属住房。军产房和一般的存量房在交易过程中最大的区别是军产房的产权一般归解放军总后勤部,如果上市交易,必须办理准入上市的审批手续,否则会导致买方无法取得房屋所有权。

  根据《军队现有住房出售管理办法》规定,军队现有住房出售的范围包括:(1)建立院落的干休所住房;(2)住房区内的住房。此外,产权不明确,列入改造规划、具有历史纪念意义的住房和非单元式楼房,平房、简易房,危破房,独门独院的住房,以及军区级单位认为不宜出售的住房,均不得出售。

  军队现有住房出售对象包括以下各方:(1)由军队管理并安置住房的离休、退休干部(含已去世离休、退休干部的配偶);(2)移交政府安置尚未列入建房计划的离休、退休干部和退休士官(含已去世离休、退休干部和退休士官的配偶);(3)在职的军职、师职、团职干部;(4)配偶在当地有城镇户口的营职以下干部(含双军人)、高级士官;(5)配偶在当地有城镇户口的军队正式职工(含离休、退休职工);

  (6)在职时去世的干部、士官的已随军遗属。

  如果购买未取得产权的军产房,买方有什么风险?军产

  房一般依附的土地性质系划拨的军事用地,个人拥有的仅为房屋及土地的使用权。转让军产房又未办理土地使用权性质、用途变更手续,存在合同无效的风险。

  如果军产房买卖合同未办理相关手续, 买方可向法院

  起诉,实践中存在合同无效或合同解除的两种诉讼结果可能,相应的违约责任和损失赔偿请求也会存在差别。

  从部队购买军产房改房,在原部队离退休房主仍拒绝腾

  迁的情况下,起诉到法院,依相关司法解释,存在法院不予受理的法律风险。

  哪些军产房的买卖合同是有效的呢?如果合同约定,买方支付房款,只获得房屋的永久居住权,而非产权,这种合同是双方真实意思表示,可以实际履行,不存在法律和约定上的履行不能,应属有效合同。另外,军产房的租赁与普通存量房的租赁相同,只要双方协商一致,均受到法律保护。

  在继承方面,只要符合继承的条件,军产房也可作为遗产继承。但是由于军产房不能上市交易,无法通过评估方式确认房屋价格,如果没有产权证,法院只能判决各继承人按份额继承,无法实际办理过户或分割。

  军产房作为一类特殊的房源,在政策上有很多不同于普通商品房的规定,买卖军产房需要格外关注相关政策的规定,避免出现纠纷。建议买卖双方在洽谈之初就咨询专业的房产律师,最好请专业律师全程陪同参与谈判,这样就可以将风险提前规避,减少很多不必要的麻烦和损失。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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