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房产律师:借名买房的认定需结合多因素分析

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-08 17:47

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  陈某、梅某诉称:2009年,由我方出资,借用被告陈某明之名购买X花园13#-1-100X室房屋,我方支付了全部的购房款,且口头约定房屋实际所有权人仍为我二人所有。后,被告陈某明在未经原告允许之下,私自将属于原告的房屋过户至王某名下,严重侵害了原告的合法权益。现提起诉讼,起诉请求:依法确认徐州市二环北路X花园13-1-100X室房屋归陈某、梅某所有。

  二、被告辩称

  王某辩称:1、原告与陈某明之间不存在借名买房的合意,原告主张借名买房的事实不存在。(1)双方没有约定借名买房。(2)原告主张因为购买部队经济适用房,无法以自己的名义买房,但未提供证据证明。(3)根据本地风土民俗,陈某明作为原告的独子,原告为其置办婚房,属于情理之中。(4)原告购房并非基于其的居住需要,且涉案房屋也一直由被告居住。综上,可以认定涉案房屋实际系原告对被告陈某明的赠与。2、被告陈某明作为房屋所有权人,有自由处分自己财产的权利,其赠与王某的房屋所有权已经登记,依法生效。3、涉案房屋现登记在被告王某名下,所有权权属依法归王某本人享有。

  被告陈某明辩称:我同意原告的说法。同意原告的诉讼请求。

  三、审理查明

  陈某、梅某系夫妻关系,陈某明、王某系夫妻关系,陈某、梅某系陈某明之父母。

  2009年9月30日,陈某、梅某以陈某明作为买受人,与徐州市X地产公司签订《商品房买卖合同》一份,约定由陈某明购买该公司开发的X花园13#-1-100X室房屋,总价款478462元。上述合同中“陈某明”的签名系陈某委托其朋友孙淑媛代陈某明所签。上述合同签订后,陈某、梅某支付了全部购房款478462元,涉案房屋在具备所有权转移登记条件后,依法登记在陈某明名下。

  2012年8月23日,陈某明与王某登记结婚,婚后不久,陈某明、王某即搬入涉案房屋中居住。2014年4月2日,陈某明自愿将涉案房屋75%的份额无偿赠与王某个人所有,并办理完所有权转移登记手续;2015年2月13日,陈某明自愿将涉案房屋中其所有权的全部份额无偿赠与给王某,并办理完所有权转移登记手续,现涉案房屋登记在王某名下,为其单独所有。

  2016年8月2日,王某将陈某明诉至法院要求离婚,但其诉请中不涉及涉案房屋。

  四、法院判决

  徐州市鼓楼区人民法院判决如下:

  驳回陈某、梅某的诉讼请求。

  五、房地产律师靳双权点评

  借名买房,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房是否成立,应从双方是否有借名合同、借名原因、房款支付情况、房屋居住情况等因素综合考虑。

  本案中,在购买涉案房屋时,陈某、梅某与陈某明之间并无书面借名合同,虽然陈某明亦认可系陈某、梅某借其名义买房,但在询问“你将涉案房屋赠与给王某时认为自己是所有权人吗”,其回答“我想着购房合同、房证都是我的名字,我有权处分”;“2014年年初发现户口本、房产证都不在了,我问陈某明拿这个干吗,陈某明好像说房子是他的,他想干吗就干吗”。从上述调查内容能够反映出,陈某、梅某与陈某明在购买涉案房屋时并未就借名买房达成合意,陈某明认为其就是房屋所有权人;从借名原因看,陈某称正在申请其所在部队的经济适用房,根据部队规定,如果其名下有其他住房则无法取得经济适用房,但陈某、梅某对此未提供证据予以佐证;从出资情况来看,涉案房屋购买于陈某明、王某相识之前,房款交付时相关的利益人为陈某、梅某与陈某明,其均认可购房款系陈某、梅某出资,对该事实予以确认;从房屋使用情况来看,购买涉案房屋并非基于陈某、梅某的居住需要,陈某、梅某也并未实际在其中居住,反之,陈某明、王某婚后一直在涉案房屋居住;从涉案房屋所有权处分情况来看,陈某明在其婚后将涉案房屋的所有权证书取回自行保管,并且以两次赠与的形式处分了该房屋的所有权,其行为亦从侧面印证其对涉案房屋所有权归属的意见。

  综合以上各方面因素,涉案房屋虽系陈某、梅某委托他人以陈某明名义签订买卖合同并全额支付购房款,但该行为亦可能存在赠与等其他民事法律关系中,并不一定构成借名买房的法律关系,而陈某、梅某在借名合意、借名原因、房屋使用情况等方面的理由均缺乏证据,故认定陈某、梅某与陈某明借名买房的法律关系不能成立是合宜的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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