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借名买房律师靳双权分析一起借名购买按经济适用住房管理的房屋具

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-12 10:18

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  案件介绍:

  一、原告诉称:

  一审中,原告申某诉称:请求法院判令:1、申某偿还诉争房屋在某银行借款后,配合我办理房屋解押手续;2、判令邵某将该房屋过户到申某名下。

  二审中,一审原告申某辩称:同意法院的一审判决,不同意邵某的上诉请求。

  二、被告辩称

  邵某在一审法院反诉称:判令申某腾退诉争房屋并返还给邵某。

  一审判决之后,一审被告邵某因不服判决,上诉至二审法院并请求:撤销一审判决,依法改判申某的全部诉讼请求,支持邵某的全部反诉请求。事实和理由如下:1、申某要求将诉争房屋过户的请求已经超过诉讼时效,合同纠纷属于债权纠纷;2、房屋应当在具备上市条件时便可以过户,2011年诉争房屋便可以上市,申某没有主张要求邵某过户。如果让邵某配合办理解押手续,应当考虑邵某回国办理各项手续所支出的必要费用由申某承担。

  三、法院查明:

  申某和黄某系堂兄妹关系,黄某和邵某为夫妻关系。

  2005年8月2日,邵某作为买受人和出卖人中国某单位签订了《商品房买卖合同》,双方在合同中约定:出卖人以划拨方式取得某地块的土地使用权。出卖人经批准在上述地块建设商品房,定名为某某住宅小区。买受人购买的商品房为合同规定的项目中的诉争房屋,房屋用途为住宅,建筑面积为104.65平方米,其中套内建筑面积93.92平方米,公摊面积10.73平方米。出卖人与买受人依照以下方式计算价款,依照建筑面积计算,该房屋单价为每平方米2600元,总房款为272989元。买受人字签订本合同之日起十日内将全部房款交付出卖人。

  合同加盖了该单位的公章,并且由邵某签字。邵某的签字由申某代签。

  合同签订之后,申某以邵某之名义交付了全部购房款,诉争房屋的公共维修基金以及契税,并且委托了北京某物业管理公司办理诉争房屋的房屋所有权证书。

  申某以邵某的名义在2005年12月6日办理了该房屋的入住手续,对房屋进行装修并居住至今。2006年9月5日,诉争房屋所有权证书下发,房屋所有权登记在邵某名下,该房屋系按经济适用住房产权管理的房屋。该房屋的房屋买卖合同、公共维修基金、契税发票、入住手续以及所有权证等相关资料原件均由申某持有。

  2007年9月,邵某将该房屋办理了抵押,与某银行北京支行签订了《个人担保贷款合同》,合同约定了贷款金额、贷款期限以及双方权利义务等必要合同要件。办理抵押贷款后,该房屋抵押贷款由申某负责偿还,申某主张该房屋贷款已经还清,但尚未办理解押手续。

  在本案庭审中,申某主张其和邵某存在口头的借名买房关系,因为其没有北京户口,无法购买诉争房屋,因此与邵某协商使用邵某的名义购房,并且支付邵某一万元作为报酬,约定五年后诉争房屋具备上市条件时办理过户手续,因邵某一直在国外没有回国,因此双方一直没有办理过户手续,2015年邵某让其腾房,双方诉至法院。

  申某提供了微信聊天记录以证明,申某主张该聊天记录为其和黄某的聊天记录,聊天记录中申某表示因孩子上学需要将房屋过户,因此要求黄某转告邵某,让邵某回国办理过户手续,并且主张其当时以邵某名义购房,邵某在2007年配合其办理了房屋抵押贷款,贷款由其偿还。对此,黄某不予认可,双方在微信聊天过程中产生争执。

  邵某不认可此聊天记录为申某和黄某的聊天记录,并对申某的主张不予认可,主张双方之间不存在借名买房关系。邵某表示其处于理财之目的委托申某办理诉争房屋的购房手续,购房款由申某垫付,房产证办理下来之后将房屋抵押用于回笼资金,贷款则由申某偿还,房屋装修由申某负责,其作为产权人可随时要求申某返还房屋,房屋增值与否均与申某无关。邵某主张其在购房前为申某出具了公证的委托书,但邵某没有提交相应证据予以证明。

  法院另查明,申某和燕某系夫妻关系,燕某具备在京购房资格。

  四、法院判决:

  北京市昌平区人民法院经审理后做出一审判决:

  一、邵某于本判决生效后十日内配合申某到诉争房屋的抵押贷款银行办理房屋解押手续,并在该房屋办理完解押手续后三日内配合申某办理该房屋的产权变更手续,将该房屋变更登记至申某名下。

  二、驳回邵某的反诉请求。

  邵某因不服一审判决上诉至北京市一中院,北京市一中院经审理后判决:

  驳回上诉,维持原判。

  五、借名买房律师靳双权案件点评:

  借名买房律师靳双权认为,依照本案一审法院所查明的事实,该房屋虽然登记在邵某的名下,但是该房屋的购房合同系申某以邵某的名义代签,并且该房屋的购房款、契税、公共维修基金等相应费用均系申某支付,该房屋的入住手续亦由申某办理,且该房屋自交付之后由申某负责装修并居住至今,该房屋办理抵押贷款后,贷款均系申某负责偿还,诉争房屋的买卖的合同、购房发票、契税完税发票、公共维修基金收据以及住房手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等与购房相关的手续原件均由申某持有,虽然双方没有签订书面的借名买方协议,但依照申某所提供的相应证据足以形成相应完整的证据链,证明双方之间可能存在口头的借名买方协议。

  虽然邵某主张双方之间不具有借名买房关系,双方之间为委托关系,邵某为申某办理了委托公证手续,委托申某办理相关购房手续,但邵某并未就其主张提交任何相关证据予以证明,对此,邵某应当承担举证不力的法律后果。

  据此,法院结合合理的现实生活经验逻辑以及当事人提供的证据,判断双方之间存在口头的借名买房关系,并不存在邵某所主张的所谓委托购房关系。

  同时,因诉争房屋为按照经济适用住房所管理的房屋,并非经济适用住房,不属于政策性的保障住房,因此双方之间的借名买房关系并没有违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定双方之间的借名买房关系合法有效。现申某已经具备在京购房资格,其要求邵某配合其办理诉争房屋的解押手续以及过户的请求,具备过户所需条件,于法有据,法院应当予以支持。

  最后,关于诉讼时效之问题,申某在与邵某产生借名买房关系之后已经基于借名买房关系合法占有使用了标的物,邵某主张申某的诉讼时效已过,缺乏法律依据,法院不应当采信。

  虽然邵某是名义上的房屋所有权人,但其并未支付购房款且没有实际占有使用该房屋,不能仅依靠其是名义上的房屋所有权人行使返还原物请求权要求返还房屋,因此法院对其诉讼请求并未支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。

  提示:借名买房之“约定”要具体、明确,应签订具备法律效力的借名买房合同,必要时通过合法手段进行证据记录、搜集、整理工作,将房产纠纷防患于未然。一旦涉及法律纠纷,建议咨询专业房产律师,问您的维权之路保驾护航。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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