房产律师——亲属代收房款并将房屋实际交付使用可认为形成事实合同

原告诉称
张某强向本院提出诉讼请求：判令李某清继续履行合同，协助张某强将登记在李某清名下的位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至张某强名下。
事实与理由：张某强与李某清系邻居加亲戚关系。双方于2004年4月16日签订《购房协议书》，约定李某清将一号房屋以人民币253000元的价格出卖给张某强，房款一次性付清。当日，张某强将房款支付给李某清的弟弟李某荣，李某荣为张某强出具收条一份，表示收到了一号房屋购房款。张某强及其家人自2004年4月16日便一直在一号房屋内居住。一号房屋于2008年10月29日下发房屋产权证书，该房屋登记在李某清名下。后张某强准备好过户款项联系李某清要求将上述房屋过户至其名下，但李某清要求张某强额外支付款项才肯过户，故张某强诉至法院。
 
被告辩称
李某清答辩并反诉称，不同意张某强的诉讼请求。张某强提交的诉状载明其将房款交付给李某清弟弟李某荣，后续又陈述其准备好过户款项要求李某清协助过户，其诉状本身前后冲突。李某清至今未收到张某强支付的购房款，李某清订立购房协议的目的未能实现，双方的交易应被解除，故李某清提起反诉，要求：1、解除张某强与李某清于2004年4月16日签订的《购房协议书》；2、判令张某强按照每年人民币三万元的标准向李某清支付自2004年4月16日起至张某强实际搬离一号房屋之日止的房屋使用费。
张某强对李某清的反诉辩称，不同意李某清的反诉请求。双方于2004年4月16日签订《购房协议书》，同日张某强向李某荣支付购房款253000元，且李某荣出具了收条。张某强已经按照协议书约定支付了购房款，李某清也将一号房屋交付给张某强使用，只因当时无法办理产权证书，才未将一号房屋过户登记在张某强名下，故李某清要求解除《购房协议书》并要求张某强支付房屋使用费无事实和法律依据。
 
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月16日，甲方李某清与乙方张某强签订《购房协议书》，约定李某清将一号房屋转卖给张某强居住，张某强以253000元整一次性付清购买此房，房屋的各项使用费用由张某强负责承担，与李某清无关。如此房屋引起的家庭纠纷，由李某清负责，与张某强无关。该协议由李某清、张某强签字并按手印，证人签字确认。后李某荣出具一份《收条》，上载“今收到张某强购买一号房屋房款253000元整，双方认同买房者：张某强收款人：李某荣2004年4月16日”。张某强提交李某荣证言并申请李某荣出庭作证，李某荣称：“一号房屋是宅基地拆迁安置所得，我在该宅基地上的房屋结的婚，一直以为房屋是我的，当时我因做生意需要资金，而张某强有钱，因正值家里拆迁，于是就商定由我将一号房屋出售给张某强，张某强给我一号房屋购房款253000元，购房款是在2004年2月支付给我的。2004年4月16日的收条是我后补的。
另外，1993年、1994年在盖宅基地内房屋时我因打架被关了不到两年，放出来后房屋盖好了，我不知道是写的我姐姐李某清的名字，直到拆迁时我才知道被腾退人是李某清。”张某强据此证明其将购房款支付给了李某荣，后因知道李某荣不是被腾退人，所以才与李某清签订的《购房协议书》。
2004年4月22日，张某强出具一份《欠条》，上载“今欠李某清女士购房款贰拾伍万叁仟元整，李某荣签发支票后，由张某强将支票交给李某清女士。立据人：张某强”。关于欠条，张某强表示因为其将购房款交付给了李某荣，李某清表示没有收到钱，故要求张某强出具欠条，张某强将购房款支付给李某荣这一情况，李某清是知晓的，且在2008年、2009年李某清还找过张某强谈过户一事，但因当时过户费用高，没凑够钱才没有过户。
庭审中，张某强提交邻居证言及生活缴费单据，欲证明其自2004年购买一号房屋后就一直在该房屋居住，李某清对证言及生活缴费单据的证明目的表示认可。
庭审中，李某清提交电话录音，欲证明张某强始终未履行购房款支付义务，张某强对电话录音的真实性表示认可。
庭审中，李某清提交《绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》《补充协议》及不动产查询结果，欲证明李某清系被腾退人，也是一号房屋的唯一产权人，提交房屋出租价格查询，欲证明李某清有权按照每年3万元的标准主张房屋使用费用。张某强对《绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》《补充协议》及不动产查询结果的真实性表示认可，对房屋出租价格查询的真实性及证明目的均不认可。
另查，李某清与李某荣系姐弟关系。一号房屋于2008年10月29日登记于李某清名下。
 
裁判结果
一、被告（反诉原告）李某清于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）张某强将位于北京市朝阳区一号房屋转移登记至原告（反诉被告）张某强名下；
二、驳回被告（反诉原告）李某清的全部反诉请求。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张某强与李某清于2004年4月16日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定以及法律规定全面履行各自的义务。
通过查明事实，张某强将一号房屋的购房款先支付给李某荣，之后于2004年4月16日与李某清签订了《购房协议书》，李某清亦将一号房屋交付张某强居住使用。虽然李某清本人并未收到上述购房款，但根据现有证据，李某清显然知晓购房款已由其弟弟李某荣收取这一事实，且通过电话录音可知，李某清曾要求张某强办理房屋过户手续，据此可推知李某清认可张某强已经履行了购房款支付义务，否则无法解释在张某强未支付任何购房款的情况下，李某清却允许张某强居住使用一号房屋十余年，还曾催促其办理房屋过户手续。
就李某清主张的其本人未收到购房款这一问题，欠条写明“李某荣签发支票后，由张某强将支票交给李某清”，但李某荣并未向张某强签发支票或是归还购房款，故法院认为此是李某清与李某荣之间的问题，应与李某荣沟通协商解决，不应当以此为借口要求解除《购房协议书》并要求张某强支付房屋占有使用费。