北京律师——公司借员工名义买房未签署正式协议能否主张过户

原告诉称
2002年8月28日，张某军与Z公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市1号房屋，即涉案房屋，总价款1419964元。2004年8月23日，涉案房屋设定了他项权利，抵押权人为中国民生银行。张某军在购买房屋时，系我公司员工，涉案房屋系我公司借张某军之名所购买，购房首付款及住房贷款全部由我公司支付及偿还，涉案房屋交付后一直由我公司占有和使用。
X公司向本院提出诉讼请求：1.判令张某军向银行清偿北京市1号房屋（以下简称涉案房屋）的剩余住房贷款，实际还款金额由我公司承担；2.判令张某军配合银行办理涉案房屋的抵押权注销手续，我公司承担办理抵押权注销的全部费用；3.判令张某军协助我公司办理涉案房屋的过户登记手续，将涉案房屋转移至我公司名下，我公司承担办理过户登记的全部费用。
 
被告辩称
张某军辩称，涉案房屋系我委托X公司进行出售，当时约定的是北京市1号房屋，并没有X公司所说的房屋。在我购房前后，没有明确说是为X公司买房。当时为了出售房屋，把定金和首付款手续都交给了X公司，按揭款也不是X公司支付的，我是用自己的劳动报酬支付的，X公司所说的借名买房不成立。我是X公司的职工，有经济往来，为了解决经济往来问题，结清账目，所以考虑让X公司售房。
 
本院查明
2002年8月28日，张某军与Z公司签订《商品房买卖合同》，购买北京市1号房屋，建筑面积共215.8平方米，总价1419964元。另，张某军与银行签订了《个人住房贷款合同》。X公司主张因公司住所地在H市，签订合同等需要法人签字，也需要提交诸多材料，张某军系办公室主任，处理起来比较方便，也着急成立运营中心，就委托张某军以个人名义购买涉案房屋。
为此，X公司提交了2002年1月26日关于成立运营总部的会议决；2002年9月15日X公司与张某军签订的《信托协议书》，约定“X公司委托张某军以其名义购买北京市2号房屋一套，购买该房屋所需的全部资金由X公司支出，X公司合法拥有该房屋的所有财产权——所有、使用、收益及处分权，委托张某军以其名义办理房产按揭事宜，所需资金由X公司支出……银行按揭款交付完毕后，该处房屋由张某军名下过户到X公司名下……。”
张某军认可会议决议、会议纪要和书面汇报，但称X公司隐瞒了相关证据，且书面汇报是请示，不是工作报告；称《信托协议书》约定的房屋与涉案房屋不是一处，且时间晚于涉案房屋购买合同签订时间。X公司称《信托协议书》上的房号问题系笔误，双方争议房屋只有一套房，即涉案房屋。经询，张某军表示不申请对书面汇报材料的字迹进行笔迹鉴定。
张某军主张系委托X公司出售涉案房屋，又称因需要委托卖房，因此将商品房买卖合同、个人住房贷款合同、借款凭证、房产证等给了X公司。为此，张某军提交了《过户委托书》。X公司认可印章的真实性，称真实情况是要求张某军协助过户，委托书是《信托协议书》的附件，并提交了另一份《委托书》。张某军对《委托书》的真实性予以认可。
X公司主张房屋首付款、相关税费及按揭款均由其公司支付。为此，提交了报销单、发票、收据、支出凭单等。张某军主张按揭款是其支付的，银行凭证显示是劳务费，并提交了银行交易明细。X公司认可证据的真实性，称之所以记载为劳务费，是应银行监管要求，并提交2002年至2009年向张某军支付工资的记录。张某军认可证据的真实性，但称注明的为劳务报酬，不认可关联性。
X公司主张对房屋进行了装修并实际占有使用房屋，提交了2002年9月16日与案外人就案涉房屋的《装修项目合同书》，合同书上加盖X公司印章，张某军作为业务代表签字；2008年、2011年由X公司出租涉案房屋的《房屋租赁合同》；收取房屋租金的凭证；支付房屋水电等费用的凭证；2016年12月23日的《建筑装饰装修工程施工合同》。
张某军认可《装修项目合同书》的真实性，但称X公司没有自用，因其在为X公司服务，所以由其使用房屋；认可《房屋租赁合同》，称因X公司支付了装修费，所以让X公司出租房屋；认可房屋租金凭证，称双方口头约定售房后再结算；称案外人承租期间的水电等费用系案外人交纳，非X公司交纳；认可《建筑装饰装修工程施工合同》的真实性。
为此，X公司提交了2009年10月的《通知》一份，证据记载“张某军同志：你自2009年5月13日起一直未来公司上班……但因公司要求你处理相关诉讼……Y房产等善后事宜，公司还继续为你交纳以上单位部分各项社会统筹……。”张某军称不清楚通知上是否为其本人签字。
 
裁判结果
1、张某军于本判决生效后七日内向银行申请偿还北京市1号房屋剩余住房贷款，所需款项由X公司支付；
2、张某军于清偿完北京市1号房屋剩余住房贷款后三日内，向银行申请解除房屋抵押登记手续，所需费用由X公司支付；
3、张某军于北京市1号房屋抵押登记手续解除后三日内，协助X公司办理房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至X公司名下，所需费用由X公司支付。
 
房产律师靳双权点评
X公司以借名买房为由提起诉讼。
借名买房系当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。判定是否存在借名买房的关系，可以从双方是否存在借名买房的约定、房款的支付情况、房屋的占有使用情况等予以认定。
本案中，第一，从X公司提交的会议决议、会议纪要等材料来看，X公司有成立运营总部、购买房产的计划；从专题会纪要和书面汇报材料来看，X公司决定以张某军个人名义购买房屋并签订信托协议，且已在2002年8月28日签订了《商品房买卖合同》；后X公司与张某军签署了《信托协议书》，与专题会纪要和书面汇报材料前后印证。因此，可以认定X公司与张某军存在借名买房的约定。
第二，从房屋的首付款支付及按揭贷款的偿还来看，张某军以报销的名义从X公司支取或者由X公司直接汇入张某军名下偿还按揭贷款的银行账户内，X公司持有房屋定金、首付款及其他税费等的发票、收据，持有个人住房贷款合同、借款凭证，张某军主张部分款项注明为劳务费而非偿还按揭款项，X公司予以了说明并且提交了另行向张某军支付工资的证据。
第三，从X公司提交的《装修项目合同书》、《房屋租赁合同》、收取房屋租金的凭证、支付房屋水电等费用的凭证、《建筑装饰装修工程施工合同》来看，涉案房屋由X公司在使用、收益，且持有房屋所有权证。
综上，本院认定X公司与张某军间的借名买房合同关系成立。张某军应当按照约定履行相应的合同义务。
关于张某军提出的房屋房号问题。虽《信托协议书》记载的房号与涉案房屋房号不一致，但结合张某军提交的《过户委托书》、X公司提交的《委托书》，该两份证据记载的房号与《商品房买卖合同》符合，且X公司提交的部分付款凭证记载的房号也与涉案房屋房号符合，张某军也未提交证据证明双方间存在借名买房的案外其他房屋，故法院对于张某军的该项抗辩意见不予采纳，对X公司的主张予以采纳。
X公司请求张某军向银行清偿涉案房屋剩余住房贷款，所需还款款项由其公司承担；请求张某军配合银行办理涉案房屋的抵押权注销手续，所需费用由其公司承担；请求张某军协助办理涉案房屋的过户登记手续，将涉案房屋转移至其公司名下，所需费用由其公司承担，符合法律规定和双方约定，法院予以支持。