北京律师——出资借名购买单位公租房行为是否具有法律效力

　一、 原告诉称
　　原告王先生诉称：诉争房屋原系公房，因刘先生将离开北京到外地工作，刘先生的原工作单位欲将诉争房屋收回。因王先生此前一直在诉争房屋中居住，王先生便与刘先生协商由王先生以刘先生名义购买诉争房屋，刘先生同意。因刘先生与王先生的姑父周某文关系好，刘先生便委托周某文办理房改手续，1998年5月，周某文带领王先生以刘先生名义与a房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，王先生向a房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用刘先生的工龄，王先生给付了刘先生8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定，2000年刘先生出具了房产赠送证明书以便王先生办理房屋过户手续，刘先生于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题，另，王先生借刘先生之名购买诉争房屋后，刘先生及其爱人李女士自王先生处收取了很多现金和好处，李女士对诉争房屋已由王先生购买一事不可能不知情。后刘先生仍不配合办理诉争房屋的过户手续，故起诉请求：请求判令刘先生、李女士协助王先生办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自刘先生名下过户至王先生名下;判令刘先生、李女士承担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告刘先生、被告李女士辩称：不认可王先生所述内容，不同意王先生的诉讼请求，理由如下：一、诉争房屋原是公租房，刘先生通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用刘先生的工龄，王先生及其爱人赵女士与刘先生并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系;二、刘先生委托周某文办理诉争房屋的房改手续，刘先生与a房地产管理局(以下简称：a房管局)签订的房屋出售合同是周某文代刘先生签订的。合同签订时刘先生没钱，后来刘先生通过其亲属分多次将钱给周某文，由周某文将房款交到a房管局。离开北京后，刘先生将诉争房屋委托给周某文管理，周某文管理房屋时谁实际居住诉争房屋刘先生并不知情;刘先生并不认识王先生，从未与王先生协商过房屋买卖事宜。综上，刘先生与王先生不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回王先生的诉讼请求。
　　三、 本院查明
　　经审理查明：刘先生与李女士是夫妻关系，刘先生与周某文是朋友关系，周某文与王某彩是夫妻关系，王某彩与王先生是姑侄关系，王先生与赵女士是夫妻关系。周某文已于2000年去世。
　　本案诉争房屋坐落b室，原为a房管局的公有住房。1987年11月11日，刘先生与a房管局签订了房屋租赁契约，约定刘先生承租房屋，月租金5.29元，租期自1987年11月1日起，该租约是刘先生取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，刘先生因离京到四川工作故搬离诉争房屋，刘先生称其离京时将房屋交由周某文管理，后王先生搬至诉争房屋居住，此后的房租由王先生直接向a房管局交纳。1998年，诉争房屋根据a区相关政策可以购买方式进行房改。
　　1998年5月26日，a房管局(甲方)与刘先生(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同，周某文代刘先生在合同落款乙方处签名，周某文作为经办人在合同上签名， 1999年5月7日，诉争房屋登记在刘先生名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由王先生保管并向法庭出示，王先生称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用刘先生名义购买。刘先生认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，一次性给付周某文5万元，周某文用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由周某文保管，周某文去世后房改手续为何到王先生手中其并不知情。
　　四、裁判结果
　　被告刘先生、被告李女士协助原告王先生办理房屋过户手续，将b室自被告刘先生名下过户至原告王先生名下。
　　五、律师点评
　　借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担;若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。
　　本案中，王先生主张借名买房关系成立的理由有三：一是王先生实际支付了房改全部费用;二是王先生长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用;三是刘先生曾两次出具书面材料表明其同意协助王先生办理诉争房屋的过户手续。对王先生的上述意见，根据双方当事人提交的证据，结合刘先生的答辩意见，王先生提交的证据可以证明借名买房关系成立，理由是：一、刘先生离京后诉争房屋房改前，王先生占用诉争房屋并向a房管局交纳租金，王先生与刘先生就诉争房屋实际形成的是借用关系。
　　二、王先生占用诉争房屋的25年中，刘先生在明知王先生占用诉争房屋的情况下未向王先生主张过任何权利，特别是周某文去世后王先生长期占有使用诉争房屋，而根据刘先生之陈述，其与王先生并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，王先生长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证王先生占有诉争房屋具有合法依据。