北京律师——签订合同并支付全款是否已经获得了房屋所有权

原告诉称
张某军向本院提出诉讼请求：1．判决对北京市一号房屋停止执行；2．判决北京市一号房屋归张某军所有；3．诉讼费用由赵某红承担。事实和理由：B县法院依据（《民事判决书》，查封位于北京市一号房屋，经我调查了解，方得知此事，我认为，该房屋及土地已转让给我，请法院停止执行该房屋及土地。
具体理由如下：2014年12月5日，李某涛、王某强与我协商并约定：“李某涛、王某强将位于北京市一号房屋转让给我，转让价金为170万元。”，约定好后，双方于当日签订了《房屋买卖协议》，并于当日在B县公证处对该份《房屋买卖协议》进行了公证，经该公证处公证，张某军与李某涛、王某强签订的该份协议真实合法有效。协议签订后，我将该协议中约定的价款170万元支付给了李某涛，可是，由于种种原因，一直未办理过户手续。综上所述，我已经按照与李某涛、王某强的约定，支付了协议约定的价款给李某涛、王某强，已经履行完毕该协议约定的各项义务，我即取得了该房屋的权利，且我买卖房屋在前，查封在后，为此，特根据相关法律规定，提起诉讼。
 
被告辩称
赵某红辩称，一、张某军未经法定的前置程序在尚未取得诉权的情形下就直接对我提起案外人执行异议之诉，确属程序错误，依法应当裁定驳回起诉。案外人执行异议之诉与普通的诉讼在诉讼的主体、请求、期限、程序启动等方面均有不同并有特殊规定。本案中，张某军未向执行法院对执行标的物提出书面异议的事实及行为，更不存在执行法院审查异议理由是否成立并作出驳回异议之裁定的情况下，张某军何来执行异议之诉的诉权。事实上，其是在知晓执行法院已对李某涛的房屋采取强制执行措施后，未经法定的前置程序就直接向贵院对我提起诉讼，这明显违反了法律规定，所以，本案中的张某军现仍不具有提起该诉的诉权，现因本案已立案受理，应当驳回起诉。
二、张某军对本案争议房屋不享有足以阻止强制执行的实体权利和事由。我作为合法债权人，依据B县人民法院已发生法律效力的两份裁判文书，申请对登记在李某涛、王某强名下的房产予以强制执行，这是国家法律赋予我的权利，所执行的标的物属于李某涛、王某强共有的房产，至今产权证上记载的权利人仍为李某涛和王某强。本案中执行法院的执行行为正当合法，也有理有据。并且所执行的标的物在审理阶段就已被执行法院依据我的财产保全申请和提供担保就已被查封。而此前张某军与李某涛、王某强就已订立了《房屋买卖合同》并办理了公证，但是李某涛和张某军均未及时提出异议和主张权利，这又作何解释。事实上，双方仅有房屋买卖之名及缔约行为，但并无产权交易之实际意图和履行合同的具体行为。双方签订的《房屋买卖合同》至今已两年有余，该房屋的产权依旧未办理转移变更登记手续；张某军未提供确实、充分的证据证明已向李某涛、王某强付清全部购房款，也不能证明该房屋已交付并由其实际占有、使用和管理，更不能证明非买受人的原因不能办理过户。其对本案诉争的房产不享有物权和其他实体权利，其依据买卖合同书就阻却排除我强制执行的理由不能成立，依法应不予支持，应依法驳回其诉讼请求。
李某涛述称，张某军说的都是事实，我和张某军已经签了房屋买卖合同，张某军也支付了价款，这些都有是事实，欠赵某红的钱可以以其他方式履行，对赵某红的答辩我听不懂。
 
本院查明
综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1．张某军提出要求停止执行的异议请求是否成立；2．张某军要求确定北京市一号房屋归其所有的请求是否成立。
张某军针对争议问题向本院提交了如下证据：1．公证书，证明张某军与李某涛、王某强签订《房屋买卖协议》经B县公证处公证，该份《房屋买卖协议》真实合法有效，《房屋买卖协议》约定：“李某涛、王某强将位于北京市一号房屋转让给张某军。”；2．银行流水、收条，证明张某军已按照《房屋买卖协议》的约定，支付了170万元房屋转让价款给李某涛、王某强；3．询问笔录，进一步证明张某军已支付了购房款的事实；4．证人证言，证实张某军向李某涛、王某强买房子，其代为支付购房款的事实。
2015年12月7日，赵某红向本院平远法庭申请诉前财产保全，要求查封李某涛、王某强所有的位于B县一号房产（产权人为李某涛，共有人为王某强），2015年12月9日本院作出2号民事裁定书，对该房地产进行了查封，并将裁定书送达了B县不动产登记局、赵某红、李某涛、王某强。2016年1月5日，赵某红以民间借贷纠纷为案由分别起诉了李某涛、王某强，本院民事判决书，双方均未提出上诉，判决书已经发生法律效力。经赵某红申请，本院在执行上述两案过程中，张某军于2016年11月1日对执行李某涛、王某强所有的位于B县一号房产提出书面异议，本院于2016年11月7日立案受理，经审查，2016年11月18日作出执行裁定书，裁定：驳回张某军的异议请求。张某军不服提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年12月5日，李某涛、王某强与张某军经协商一致，双方签订了《房屋买卖协议》，李某涛、王某强以170万元价款将上述争议房屋转让给张某军，张某军按约定支付了价款，但至今未办理产权过户登记手续，争议房屋仍为李某涛、王某强占有，并管理使用。
 
裁判结果
驳回张某军的诉讼请求。
 
律师点评
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，本案中，张某军与李某涛、王某强签订了《房屋买卖协议》，张某军也按协议约定支付了购房款，但至人民法院对该房地产进行财产保全前的近一年的时间里，双方均没有到产权登记机关办理该房地产的相关产权变更登记手续，也未进行相关的备案登记，同时出让方也未将房屋交付受让方管理使用，张某军对该房地产并未实际占有，也未取得该房地产的所有权，双方仅形成了合同上的债权债务关系。因争议房地产登记的土地使用权人及房屋所有权人均为李某涛，共有权人为王某强，赵某红依据已生效法律文书向人民法院申请对该房地产强制执行，并无不当。张某军请求停止对李某涛、王某强名下的位于北京市一号房屋执行的诉请，理由不能成立，不予支持。继而要求判决确认该房地产归其所有的请求，因证据不足，于法无据，不予支持。