房产律师——不具备购房资格的可以借他人名义购房吗

原告诉称
李一向本院提出诉讼请求：1.李二和王二向李一返还购房款670952元等；2.李二和王二向李一支付房屋差价损失2000000元。
李一与李二系亲姐妹，因李一之子结婚所需，李一与李二口头约定由李一借李二之名购买位于B市1号（以下简称1号房屋）。1号房屋属于限价商品房，而李一不具备购买限价商品房的资格。当时双方约定房屋购买等所有费用由李一支付，待房屋具备上市交易后再进行产权变更。据此，李一于2011年5月1日以李二的名义与Z公司（以下简称Z公司）签订《商品房预售合同》（限价商品房），购买1号房屋。
合同签订后，李一于2011年5月11日支付购房款，于2013年7月11日支付专项维修基金、契税、面积差价款、供暖费、产权证费等费用。李一还支付装修款对1号房屋进行了装修，并装修完毕后一直占有使用该房屋。1号房屋的购房手续及其它相应票据均由李一保管。2016年底，李二单独以挂失方式补办了购买涉案房屋的相关票据并办理了房产证，后又将其丈夫王二增加为房屋共有人。2018年10月，李二私自将1号房屋的锁撬开，占有了房屋并将房屋出租给他人。
综上，李一与李二之间系借名买房关系，现涉案房屋已具备过户条件，而李二与王二拒不配合李一办理房屋过户手续，故其应当向李一返还所有相关费用并支付房屋差价损失。
 
被告辩称
李二、王二辩称，本案不存在借名买房的情况。李一与李二在2014年之前关系很好，曾共同出资购买过H市的一套房产，李一的出资行为是基于亲属之间的互相帮助。李二、王二同意返还李一的第一项诉讼请求所主张的款项。李一关于要求李二、王二支付房屋差损失的诉讼请求没有事实和法律依据。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下：李一系李二之姐，王二系李二之丈夫。
1号房屋的性质为限价商品住房。1号房屋购买于2011年5月1日，该房屋的商品房预售合同的双方当事人为Z公司（出卖人）和李二（买受人）。上述合同签订后，由李一支付了1号房屋的购房款670952元。1号房屋于2013年7月11日交付，该房屋的专项维修基金17590元、契税6764.61元、房屋面积差价款5509元、产权代办费585元均由李一支付。李一还对1号房屋进行了装修，并向装修公司支付了装修款76000元。1号房屋的商品房预售合同，以及上述缴费款项所涉票据均由李一保管。李一与李二之间未就借名买房事宜签订书面协议。
1号房屋取得房屋所有权证书由李二保管。1号房屋取得房屋所有权证书时登记的所有权人为李二；2017年7月5日，1号房屋的登记所有权人中增加了王二。
2018年8月26日之前，1号房屋一直由李一使用或支配，并由李一缴纳该房屋的物业、水、电等费用。后，李一与李二、王二因1号房屋发生纠纷。
李一和李二、王二均确认1号房屋的现有市场价值（不含应向政府缴纳的土地收益等价款）为3500000元。
李一和李二、王二对上述事实没有争议，本院予以确认。
对于双方当事人之间有争议的事实，本院认定如下：
关于李一与李二之间就1号房屋是否存在借名买房关系。本案中，李一与李二之间未就借名买房事宜签订书面协议。李一主张其与李二之间就1号房屋存在借名买房关系，但李二和王二对李一的该项主张不予认可。然而，根据本院查明的事实，李一系1号房屋的实际出资人、装修人，以及2018年8月26日之前实际使用、支配人，并负担了相应的使用费用，相应事实均为确认借名买房关系的关键事实。综合考虑上述事实以及李一所述的借名买房的理由，以及李二、王二不能就上述情况作出合理解释的情况，足以认定李一与李二之间存在借名买房关系。据此，本院对李一关于其与李二之间就1号房屋存在借名买房关系的主张予以支持。
 
裁判结果
一、李二、王二于本判决生效之日起十日内向李一返还购房款670952元、专项维修基金17590元、契税6764.61元、面积差价款5509元、产权代办费585元、装修款76000元，以上款项共计777400.61元；
二、李二、王二于本判决生效之日起十日内向李一支付房屋差价损失1787500元；
三、驳回李一的其他诉讼请求。
 
律师点评
李二王二同意向李一支付1号房屋的购房款670952元、专项维修基金17590元、契税6764.61元、面积差价款5509元、产权代办费585元、装修款76000元，法院不持异议并予以确认。
李一存在借李二之名购买1号房屋的情形。然而，1号房屋为限价商品住房，且李一不具备购买限价商品住房的资格，故双方之间的借名买房关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据法院已查明的事实，足以认定李一和李二对借名买房事宜均存在一定的过错。基于上述情况，以及王二与李二为夫妻关系以及王二目前亦为1号房屋的登记所有权人的事实，法院综合考虑1号房屋的现有市场价值和增值部分，以及双方的过错程度，酌情确定李一所主张的房屋差价损失，并对李一关于要求李二、王二支付该损失的诉讼请求中的合理部分予以支持。