北京房产律师——婚内借名购买房屋离婚时如何分割

原告诉称
李大向本院提出诉讼请求：要求被告张三将位于B市1号房屋过户至其名下。
原告与被告陈小于2000年6月28日在B市登记结婚，之后双方于2014年5月15日协议离婚。在2004年3月14日被告陈小以其侄女张三的名义购买了位于B市1号房屋，产权登记在被告张三名下。在2017年6月原告获知此事实，并取得相应证据。原告认为，系争房屋在婚姻存续期间取得，理应属于夫妻共同财产，但是，原告与被告陈小离婚时，被告陈小故意隐瞒涉案房屋信息，导致双方没有就系争房屋予以分割。
根据我国《婚姻法》第四十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（一）第三十一条规定，原告认为其依法有权请求确认共有财产并依法处理。本案的被告陈小系为隐藏真实的财产信息，假借其侄女张三名义购买了涉案房屋。
原告认为，关于陈小在与原告婚姻存续期间，借名买房的行为虽未明确告知原告，但是其依法取得的房屋应当为夫妻共有，同时，原告现在亦追认被告借名买房的事实行为及法律后果。结合本案双方亲属之间的约定借名买房协议、购房、还贷、实际使用和控制房屋等客观情况，可以认定：房屋真正产权人为陈小。依法亦可以确认原告为共有人。
 
被告辩称
张三辩称，一、我是该房产的所有权人，我从没放弃过该房产。
二、2004年3月，我向建行北京分行房山支行申请购房贷款24万元，期限15年，并于2005年开始还贷，2020年还完。由于我工作需要在B是和H是来回奔波，不方便对该房产进行管理，故委托陈小进行打理，同时约定陈小可以使用该房产，并每月支付一些房屋使用费供我还贷。
三、该房产的首付款、房屋还贷、装修都是我出资的，办理银行按揭贷款也是我办理的。房屋的装修是委托陈小代为装修的。装修后我来往于B市和H市之间，在B市就居住在该房内。从2017年开始，陈小回到H市，没法再帮我打理房屋，我就委托妹妹赵明姬帮忙出租并将租金汇给我还贷。因还贷银行卡丢失不方便来B市补卡，所以只能提供2018年至2019年的赵明姬帮忙还款的记录。
四、2014年，我委托陈小出售涉案房屋，并将所以房产资料交于陈小保管。
五、我国房产以登记公示为要件，该房产登记在我名下，系我和丈夫的共同财产。李大要求确认该房产属于其和陈小共有没有法律依据。涉案房屋是我实际出资购买的，与陈小和李大无关，不是陈小和李大的夫妻共同财产。请法院驳回原告的诉讼请求。
陈小辩称，我认为诉争的房屋是张三所有，并不是我和李大所有，张三从来没有放弃过房屋，2014年张三向建行申请贷款，贷款期限是15年，贷款是24万元，涉案房屋是由张三出资，也是张三居住使用，因此我认为房产与我方无关，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。另，一、原告混淆了物权与债权的概念。原告的诉讼请求属于物权，而原告主张该物权的依据是债权，即所谓“借名买房”，但其所主张的该“借名买房”并不是原告本人与房屋所有权人之间的“借名买房”，而是主张陈小与张三之间存在“借名买房”。
1、根据法律规定及现有证据，并不能认定陈小与张三之间存在借名买房的法律事实。根据相关法律规定及北京高院关于“借名买房”的认定标准，认定借名买房必须有充分证据证明存在借名的合意以及存在借名的事实。因物权高于债权，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，必须严格遵循物权法定的原则，否则将导致物权法定形同虚设。而本案中，不论是原告所主张的出名人还是借名人均否认“借名买房”事实的存在，因此，并不能认定“借名买房”的合意及事实存在。
2、即便陈小对于张三购房购车存在出资的事实，这仅仅是认定债权的事实，而非认定借名买房的依据，更不是确认原告对该房产车辆享有物权的依据。首先，原告并不能举证证明其或被告张三与陈小之间达成过书面或口头借名买房的合法有效协议，且张三与陈小均否认原告的主张。其次，除了陈小和张三之间存在转款的事实之外，原告并未举证证明原告或陈小对涉案房屋有过出资行为。
即便陈小与张三之间存在转款行为，也不能得出是为自己购房这样的唯一性结论；被告陈小与张三之间虽有转账的事实，但转账事实本身并不构成主张所有权的充分依据，还可能构成借款等其他债权债务法律关系，况且，被告已举证证明二被告曾共同投资开设并经营公司的事实，双方之间存在大量款项往来存在合理依据。如原告认为被告陈小使用夫妻共同财产对被告张三的购房进行了出资，这属于债权，并不能成为其主张房屋所有权的依据。
第三，原告并未提供充足的证据证明借名买房法律关系的存在以及双方有明确的房屋权属归属于被告陈小的约定，故陈小与张三之间的转账往来并不能导致不动产物权的变动。即便原告认为陈小使用夫妻共同收入对被告张三进行转账，侵害了原告的财产权，原告也应当依照法律规定提起相关诉讼，而不是本案诉讼。第四，其他证据也不能证明原告以购房人的身份参与其中。
综上，根据原告所提供的证据，仅能证明陈小与张三之间存在转款行为，如果陈小向张三所转的款项中包括了陈小与原告的夫妻共同财产，那么原告与陈小对张三则享有一种债权，但对于张三的这种债权，并不能代表原告与陈小就直接享有张三名下财产的物权，这显然违反物权法的规定，缺乏事实和法律依据。
3、根据北京高院的规定，借名买房属合同之债，但不能成为确认物权的依据。北京高院明确规定，借名买房属于合同之债，而非确认物权的依据，也就是说，即便在借名买房事实成立的情况下（仅是假设），那么也是出名人与借名人之间形成的一种合同之债，而非直接确认物权的法律依据。而且，有权主张过户的主体只能是借名人，原告并无权主张确认所有权。
二、原告的诉讼请求侵害了第三人的合法权益。根据本案的事实，案涉房产存在被告张三使用婚后夫妻共同财产进行偿还房贷的事实，因此，该房产还涉及到被告张三与其丈夫的夫妻共同财产，如果仅凭原告单方主张确认该案涉房产属被告陈小与原告夫妻关系存续期间的共同财产，那么，不仅违反物权法定主义的法律规定，违反借名买房的认定标准及处理规则，而且也侵害到该房产共同权益人即张三配偶的权益。
补充意见，一、原告变更案由并变更诉讼请求违反法定程序。二、原告将变更后的案由改为合同纠纷，但是，原告作为合同纠纷的主体是不适格的。即使构成借名买房合同关系，原告也不是合同相对方，其无权以合同纠纷来主张权利。三、原告变更后的诉讼请求同样缺乏事实和法律依据。首先，法律并非赋予非合同一方的当事人享有主张过户的权利。第三，原告要求将房产过户到原告名下，但原告在理由中认为房屋的真正产权人为陈小。原告的诉求和理由矛盾。第三，原告所谓“追认被告借名买房的事实行为及法律后果”的说法缺乏依据。
综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
2000年6月28日，李大与陈小登记结婚。
2004年3月14日，陈小借用张三的名义与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。
自2005年11月起，陈小每月向其持有的张三名下建设银行卡账户转账2000元用于还贷。
2009年1月30日，陈小（甲方）与张三（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方是亲叔侄关系，现就乙方名下的位于B市1号房产一套，双方达成如下协议：一、该房产户名为乙方。二、该房产实际出资人为甲方。三、对于该房产引起的权益（包括但不限于买卖、继承、拆迁补偿、政府征用补偿等）均由甲方享有，乙方不享有任何有关房产产生的利益。四、对于该汽车引起的权益（包括但不限于买卖、继承、赠与、损害赔偿等）均由甲方享有，乙方不享有也不承担该车辆产生的利益。五、一旦发生本协议第三、四条引起的行为，乙方有义务协助甲方办理（包括但不限于提供相关部门要求的证件，甚至需要时本人到场）。六、乙方拥有该房产范围内一间房的居住使用权，具体房间由甲方视情况而定。七、本协议一式两份，双方各执一份，并由双方签订盖章后有效等内容。
2011年7月，张一持有张三签名的委托书代为办理了涉案房屋房产证。同年9月5日，涉案房屋登记在张三名下。
2014年5月15日，李大与陈小签订离婚协议书，该协议书约定：一、男女双方自愿离婚，无共同子女。二、夫妻共同所有的位于B市2号二居室所有权归女方所有，该房产现价值400万元，女方支付男方房产折价款80万元，女方应于离婚生效之日起两个月内付清（即于2014年7月14日前付清）。……六、如本协议生效后在执行中发生争议的，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向起诉方所在地人民法院起诉等内容。同日，李大与陈小登记离婚，东城区民政局给双方颁发离婚证。
 
裁判结果
张三于本判决生效后十日内将坐落于B市1号、2号所有权转移登记至李大名下（转移登记过程中产生的费用由李大、陈小负担）。
 
律师点评
本案主要的争议焦点系陈小、李大与张三之间是否存在借名买房合同关系。
第一，根据本案查明的事实，从购买涉案房屋时陈小的声明，涉案房屋交付后由陈小装修和使用，与涉案房屋权属有关的原始文件均由陈小持有，陈小与张三之间签订的就涉案房屋出资及权益的归属的协议，以及李大与张三的电话录音，足以证实陈小与张三之间存在借名买房的法律关系；因涉案房屋系在李大与陈小婚姻关系存续期间购买，又因陈小与李大未对夫妻财产制有特别约定，故应视为李大、陈小与张三之间存在借名买房的法律关系。
第二，因涉案房屋属于陈小与李大夫妻关系存续期间共同购买，属于李大、陈小共同财产，且李大提供了其具有在京购房资格，故李大要求将涉案房屋登记到其名下应予以支持。
第三，张三辩称其与陈小之间不存在借名买房合同关系，并称涉案房屋是其父母帮其出资购买，委托陈小对涉案房屋进行打理，由陈小居住使用，陈小每月支付房屋使用费用于还贷，以及协议书陈小未签字，仅为张三单方意思表示，且涉及张三之夫的权益，但因其提供的证据不足以证实上述答辩意见，且与日常生活习惯相悖，故对其答辩意见法院不予采信。
第四，陈小以合同相对性辩解李大作为合同纠纷主体不适格，并否认与张三之间存在借名买房法律关系；但李大所提供的证据已经能够证明双方之间具有借名买房关系，陈小、张三的辩解意见及提供的证据不足以否定李大证据的证明力，又因购买涉案房屋和签订借名买房协议均在其与李大婚姻存续期间，且双方未对夫妻财产制有特别约定，故应视为李大与陈小共同借名买房，故对其答辩意见法院不予采信。