房产律师——借名购得房屋离婚时如何分割

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原告诉称
李小、张一、张二向本院提出诉讼请求：1、要求确认位于B市1号房屋（以下简称1号房屋）、B市2房屋（以下简称2号房屋）所有权归张大、李小、张二、张一、张三、王三共有，份额以各方出资比例为张大（已去世）与李小40．76%、张二19．29%、张一19．29%、张三和王三共占20．66%。2、要求将1号房屋登记到李小名下，2号房屋登记到张一名下，李小和张一按照上述比例分别给张二、张三、王三折价款。
张大与李小为夫妻关系，二人育有子女三人，分别为长女张一、次女张二、长子张三，王三与张三原系夫妻关系。
2001年，张大夫妇原承租的公租房面临拆迁，张大夫妇与子女商定由张一和张二支付首付款购买房屋给父母居住。因张一与张二均在美国，买房事宜由张三代办。张大夫妇与张三共同选定隶属于一人的1号和2号两套房屋，总价为67．5万元，外加其他税费共计735963．22元。张一和张二支付了265600元，剩余购房款以张三名义贷款，由张三按月偿还。房屋交付后，张大、李小夫妇承担所有水电、物业和供暖费用，并与张三夫妇共同使用。
张大夫妇原居住的房屋拆迁款落实后，张大、李小支付30万元给张三用于偿还贷款。张三、王三夫妇于2002年1月14日将10万元用于偿还贷款，另外20万元挪为他用，现尚有部分贷款未还。经折算，2号房屋价款及各种税费总计283940元，张一和张二在首期支付265600元之上，又追加18340元。至此，2号房屋的全部费用283940元全部由张一和张二承担。2002年5月23日，张三特此出具书面说明，2号房屋归属于张一和张二，王三当时同意。
自2015年7月张大去世后，因李小再次提出明确财产权属问题时，王三则不予认可。因此，李小、张一、张一认为1号房屋和2号房屋应为所有出资人共有，比例按照出资数额确认。
 
被告辩称
张三辩称：张三认可房屋总价款，确认张一和张二出的首付和税费共计283940元。李小在拆迁之后确实给张三30万元用于偿还贷款，张三用其中10万元提前还贷。因两套房屋后续贷款都由张三偿还，张三认为应该由张三与王三共占30%的份额。另外，张三和王三已经离婚，贷款一直是张三在偿还，张三应该比王三占更多份额。
王三辩称：1号和2号房屋登记在张三和王三名下，之前并没有与李小、张一、张二共有或者按份共有房屋的意思，应为王三与张三的夫妻共同财产。王三和张三已经法院判决离婚，王三正起诉张三离婚后财产纠纷，涉及到本案的财产，本诉是为了阻碍离婚后财产纠纷之诉。
李小、张一、张二曾经主张借名买房被法院驳回，后来以相同内容提起诉讼，又撤回起诉。在之前案件中，李小陈述XXX号房屋与之无关。在之前离婚诉讼中，张三主张房屋归二人共同共有，张一的公公证人证言为李小购买2号房屋，这些陈述均自相矛盾。
十几年来李小、张二、张一没有提出主张要求共有房屋，直至王三与张三夫妻关系出现了问题，她们才提起诉讼阻碍张三与王三的财产分割。
关于购房相关情况，王三对李小、张一、张二主张的两套房屋总价款没有异议，但对其主张的出资情况有异议。买房时王三向同事借了15万元给张三支付首付款，张二、张一支付的“首付款”是偿还王三向同事的借款。后续由王三和张三共同偿还贷款。李小主张给了30万元，王三认可其中10万元用于偿还贷款，其余的王三没有见到钱，并不清楚。
 
本院查明
张大与李小系夫妻，二人育有三名子女，分别为张一、张二和张三。张三与王三于1991年5月8日登记结婚。
2001年2月26日，张三与J房地产咨询有限公司（以下简称J公司）签订《委托代理购房协议》，约定张三委托J公司代理购买1号房屋和2号房屋，成交价格为67．5万元。2001年5月10日，1号房屋及2号房屋登记在张三名下。2001年8月27日，张三、王三作为借款人与贷款人银行签订《二手房抵押贷款借款合同》，贷款金额为44万元。1号房屋于2006年3月20日在银行设立抵押登记，贷款金额为27万元，2号房屋于2006年3月30日在银行设立抵押登记，贷款金额为17万元。截至2018年3月28日，上述贷款剩余结清金额为72456．19元。
2015年7月31日，张大去世。
2016年3月3日，张三诉至本院要求与王三离婚并主张分割夫妻共同财产。2016年4月19日，本院作出判决书，判决驳回张三的全部诉讼请求。2017年1月17日，张三再次诉至本院，要求与王三离婚并分割夫妻共同财产。王三提出1号房屋与2号房屋为夫妻共同财产，要求一并分割，张三不同意分割。2017年7月28日，本院作出民事判决书，判决张三与王三离婚。对于1号房屋和2号房屋，因涉及到张一、张二起诉张三借名买房纠纷一案，本院认为双方可另案解决。
另查，2016年6月27日，张二、张一以借名买房为由将张三诉至本院，要求将1号房屋与2号房屋转移登记至张一名下，由张一一次性向银行清偿剩余贷款的本金及利息，张三配合办理解除抵押，张三于房屋转移登至张一名下之后十日内将房屋腾空交付给张一。
2016年12月16日，本院出具民事判决书，以借名买房法律关系不成立为由驳回张一、张二全部诉讼请求。张一、张二不服一审判决提起上诉。市中级人民法院在2017年3月16日出具民事判决书，同样以借名买房法律关系不成立驳回上诉，维持原判。
庭审中，双方均确认1号房屋和2号房屋自购得后一直由张三、王三及张大、李小居住，物业、供暖费并非张一、张二交纳，张一、张二并未实际管理使用1号房屋和2号房屋。
 
裁判结果
驳回原告李小、原告张二、原告张一的全部诉讼请求。
 
律师点评
本案中，李小、张二、张一主张其对购买1号房屋与2号房屋有出资，原被告之间为共有关系，本院无法采信。
理由如下：首先，张三出具书面说明落款时间为2002年5月23日，亦即张三在2002年便向张一、张二书面确认2号房屋系借名买房，与本案诉讼时间间隔长达14年，张一、张二既未举证证明其曾按照张三出具书面说明的内容对2号房屋主张过权利，亦未举证证明其曾就2号房屋亦系借名买房的事宜向张三主张过权利，现三原告在张三与王三离婚诉讼后起诉主张权利,而在此前长期怠于行使权利于理不合。
第二，三原告提交的张二与李小往来书信、张大出具的证明载明的事实及庭审中当事人自述1号房屋和2号房屋购买经过，均可佐证1号房屋和2号房屋在购买时，三原告与张三之间并没有共有房屋的明确意思表示，并未提及共同共有房屋的事宜，与张三出具书面说明内容不符。
第三，1号房屋和2号房屋自购入后，一直由张三、王三及张大、李小居住、使用，张一、张二并未实际管理、使用1号房屋和2号房屋，1号房屋和2号房屋物业、供暖费、装修费及银行贷款均非张一、张二支付，1号房屋和2号房屋购房合同、贷款合同及房产证等原件亦不在三原告处，可见多年来张一、张二对于张三和王三居住使用房屋不持异议。
第四，张三曾在离婚诉讼中明确将1号房屋和2号房屋为作为夫妻共同财产主张分割，现在本案中又认可1号房屋和2号房屋系双方共有，张三前后陈述不一致，1号房屋和2号房屋无法认定为原被告双方共有。
最后，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。1号房屋和2号房屋所有权登记在张三名下，系张三与王三婚后所取得财产，且由张三与王三共同偿还贷款至今，应该为张三与王三夫妻共同财产，即便首付款中有张一、张二出资，后续有张大、李小出资偿还部分贷款，亦不足以认定李小、张一、张二享有1号房屋和2号房屋的所有权。