北京房产律师：借名买房不动产所有权该如何认定？

一、原告诉称。
段一是原告的父亲，他与冯五于1995年登记结婚，双方均为再婚。郭六是冯五的孙子。2001年，段一与冯五共同购买了位于B市1号房屋一套。
2013年8月在段一病重期间，冯五逼迫段一写下自书遗嘱，让段一将房产留给冯五。
2014年3月19日，因治疗费用问题，冯五将家庭、亲情彻底抛弃。双方从2014年3月19日开始正式分居。2014年4月14日，冯五瞒着段一将1号房屋用买卖的方式偷偷过户给郭六。现此房屋已正式登记在郭六名下（二被告均认可购房款并未实际交付）。
冯五明知1号房屋段一与冯五婚内共同出资购买的夫妻共同财产，郭六对此情况十分了解，仍恶意串通侵害段一的财产。
2014年11月18日，段一去世。段二、段三作为段一的第一顺序法定继承人，请求法院判令：1、二被告就位于B市1号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效，并将房屋登记信息恢复到冯五名下。
二、被告辩称。
被告冯五辩称：二原告是因为段一死亡参加到本诉中，而根据段一的遗嘱，二原告不是继承人，不具备诉讼主体资格。
诉争房屋是1972年由冯五与原爱人单位分得，后拆迁分配取得。1995年冯五与段一再婚同居。2001年郭一长子出资加上郭一的工龄，并借冯五之名将房屋一次性买断，取得房产证。诉争房屋应属于冯五与长子的个人财产，与原告无关。原告无权要求和干涉冯五的处分行为。且现在诉争房屋一直由郭一长子一家居住。
根据B市高级人民法院指导意见，借名人（郭一长子郭二）要求出名人（冯五）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。房屋本应登记转移在郭二名下，但是因郭二儿子郭六出国学习需要财产担保，故直接将房屋登记过户到郭六名下。诉争房屋是郭二的财产，无可争议，其有权处理自己的财产。
双方买卖合同有效，原告并未提供证据证明二被告是恶意串通，二被告是根据市场价值，通过房管部门登记备案，郭六善意取得房屋所有权。故不同意原告诉讼请求。
郭六称冯五是其奶奶，认可冯五的陈述。不同意原告的诉讼请求。
三、本院查明。
段一与冯五于1995年1月17日登记结婚，二人均系再婚，婚后未生育子女。郭六系冯五孙子，为郭二之子。
2014年3月19日，段一与冯五分居生活。
2014年5月，段一起诉冯五离婚，被本院驳回。
2014年11月18日，段一死亡。
1988年，冯五开始承租1号房屋；2000年12月17日，冯五交付购房定金4.5万元。2001年2月11日，冯五与B市房屋土地管理局签订《房改出售直管公有住宅楼房协议书》，购买位于1号房屋。
庭审中，原告主张该费用系段一冯五夫妻共同财产所出资。二被告认可该房款由郭鸿杰出资，主张房屋系郭鸿杰个人财产。
2014年4月14日，冯五与郭六签订《北京市存量房买卖合同》，约定冯五将1号房屋以156万元整的价格出卖给郭六。1号房屋现在登记在郭六名下，郭六并未实际交付购房款。
四、裁判结果。
1.被告冯五与郭六于2014年4月14日签订的B市1号房屋《B市存量房买卖合同》无效；
2.被告郭六将1号房屋所有权变更至被告冯五名下。
五、律师点评。
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
1号房屋系段一与冯五婚后取得，登记在冯五名下，从现有的证据形式来看，该房屋应为二人婚后共同财产。
冯五将共同所有的房屋无偿过户给自己直系亲属的行为，属于恶意串通，损害原告利益的行为，应属无效。
二被告主张1号房屋为郭鸿杰借名买房，郭鸿杰为实际产权人的主张，应当通过另案解决。
合同无效后，依据该合同取得的财产，应予返还。