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借名买房律师靳双权办理过的借名买房合同纠纷案件

来源:  作者:  时间:2016-07-20 00:00

 

靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量的房产纠纷案件,如借名买房案件、房屋买卖案件等房产纠纷案件,靳律师在天通苑、回龙观等地区办理了大量的借名买房案件,积累了很多实战经验,现靳律师将这些经验总结为,以期帮助更多当事人,为大家讲解相关法律知识。本文是靳双权律师曾办理过的一件借名买房案件,现将此案件改编成为,望读者耐心阅读。

 

案件介绍:

夏蜜、夏鲁和夏翔系兄妹关系,朱桢为三人的母亲。

200788日,夏鲁作为夏翔(买受人,乙方)的委托代理人和案外人(出售方,甲方)朱洪涛、北京某房地产经纪公司签订了《房屋居间合同》,该合同中约定:甲方将诉争房屋出售给乙方,该房屋系经适房,该房屋成交价格为72万元,居间费2.2万元和相关税费均由乙方承担;定金1万元由居间方代为保管,在居间方配合甲乙双方去房地产开发公司改完底单的当日,乙方将剩余房款71万元打入甲方账户内。

200793日,夏翔和北京市某房地产开发公司针对诉争房屋签订了《北京市商品房买卖合同》,完成了改底单,当日夏鲁使用其名下的银行账户向出售方朱洪涛支付了71万元购房款。次日房屋交付,夏蜜对该房屋进行了装修,并入住了该房屋。

2009617日,该房屋房产证下发,房屋所有权人登记为夏翔,房屋性质为经济适用住房。购买诉争房屋的《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、《房屋居间合同》、契税票据、准入证及其他相关材料均由夏蜜持有。

2015315日,夏蜜将夏翔起诉至法院,要求夏翔将诉争房屋过户至其名下。

 

庭审过程:

本案庭审过程中,夏翔对于夏鲁支付房款不持异议,但其认为夏鲁是受其委托而为其支付的购房款。

夏鲁出庭作证称20077月到8月期间,家庭协商为夏蜜购房,当时想借用他人的购买经适房指标,夏翔主动表示可以借用她的指标为夏蜜购房,对此夏蜜、夏翔、夏鲁三人及三人父母全部在场协商一致的情况下,口头约定由夏鲁出资并借用夏翔的购房指标购房,所购房屋满五年后过户。三人之母亲朱桢出庭作证,所说情况和夏鲁一致。

关于诉争房屋相关材料为何在夏蜜手中,夏翔表示是自己2008年到20116月期间在诉争房屋居住时将相关材料存放在该房屋内的。夏蜜对此不予认可,表示是夏翔委托夏鲁购房,因此购房后夏鲁将相关的材料交给了夏蜜。

夏翔庭审中提交了数张银行凭单,用以证明夏鲁在20051111日、20061123日、2007327日、200797日使用夏翔的存折折取52万元,并于200824日为夏鲁开卡并存入人民币30万元。夏翔表示其已经为夏鲁预先支付了购房款82万元。

夏蜜对此不予认可,并否认上述款项和购买诉争房屋之间没有关联。夏蜜同时提交了夏鲁的丈夫陶忠(出卖人)和案外人毕桂成(买受人)在2007106日就其他房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及毕桂成出庭作证,以证明陶忠就此次房屋买卖合同的售房款均直接打入高压祥的账户,因此夏翔和夏鲁在经济上多有往来,夏鲁委托夏翔为其理财。夏翔认可收到了毕桂城支付的147万元购房款,但并不认可该款项系夏鲁夫妻的购房款,更不能说明该款项来源和性质。

庭审中,夏翔为主张其在200511月到20082月多次向夏鲁支付购房款一事,夏翔称其出于对夏鲁的完全信任,因此把钱给夏鲁委托其购房,并不认可夏鲁将自己的款项存在自己名下委托帮助理财。

经法院询问,夏翔称自己在1992年参加工作,一直在打零工,没有稳定工作,没有购买过房产;对于2007年购房时月收入一事,夏翔表示记不清楚,关于70万购房款,夏翔表示是一个人积攒的积蓄。对于签署诉争房屋交付之后便由夏蜜一家居住使用一节,夏翔表示是其将该房屋基于亲属关系借给夏蜜居住时用的,夏蜜对此不予认可。对于双方矛盾激化后,高压祥为何主动办理登记在其名下诉争房屋一节,夏翔表示是为了其个人安全考虑。

庭审中经夏蜜申请,北京市高级人民法院随机确定,法院委托北京某评估公司对涉诉房屋进行评估,评估结果为2014715日,诉争房屋市价值为258万元,单价为每平方米2.6万元。随后,夏蜜支付了鉴定费7000元。

 

审判结果:

北京市昌平区人民法院经审理后判决:

夏翔在判决生效后7日内协助夏蜜办理诉争房屋的房屋所有权转移登记手续,将诉争房屋所有权转移登记至夏蜜名下。

 

一审判决后,夏翔不服一审判决结果,上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:

驳回上诉,维持原判。

 

靳双权案件点评:

靳双权认为,本案中夏蜜和夏翔对于双方就诉争房屋所涉合同关系各执一词,夏蜜主张双方系借名买房合同关系,而夏翔则主张双方之间为房屋借用关系,依照“谁主张谁举证”原则,当事人应当对自己所主张的事实提交证据加以证明,证据不足或证据不足以证明其主张的事实的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案件中,购买诉争房屋房款的执行人为夏鲁,夏鲁和朱桢均系夏蜜和夏翔共同的直系亲属,且庭审中两人的证言基本一致,可信度较高。结合本案购买诉争房屋所涉相关手续、票据及材料等原件均保存于夏蜜处,夏蜜一家自诉争房屋交付后一直居住在该房屋内等客观现实,可以认定夏蜜所主张双方之间的借名买房关系,符合常理,并且有事实基础,因此法院认定双方之间存在借名买房关系。

关于夏翔提交的用以证明其出资的银行凭单证据一节,在200511月到20082月期间,时间跨度较大,而且夏鲁也有证据证明其资金流入高压祥的账户,因此仅能证明其和夏鲁之间存在经济往来,并不能证明相关的款项的具体用途。相应的,夏鲁作为购房的具体执行认,表示购房款系其借给高盛里的,而非夏翔的自有资金。鉴于货币的一般物属性,在没有有力证据予以反正的情况下,应当以夏鲁的证词作为事实考量。因此,即使夏翔向夏鲁支付了相应款项,在夏鲁否认其和夏翔之间委托购房合同关系的情况下,夏翔也没有提交反证予以反驳,因此法院对于夏翔所主张的其委托夏鲁购房的事实不予认可。

因双方之间存在借名买房关系,同时双方约定了在该房屋具备过户条件时将该房屋的所有权转移给夏蜜,现相应条件业已成就,夏翔应当将诉争房屋过户到夏蜜名下。

综上,法院的判决是正确的。

 

律师介绍:

易盛网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名拥有成功办理借名买房案件经验的专业律师组成借名买房专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量经济适用房借名买房案件后,总结办理借名买房案件的经验,之后又整理北京市各级法院审理借名买房案件的判例及相关的法律法规,并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨,了解了法院审判尺度。律师团队作战,从庭前取证到庭审策略,都有制定详细的诉讼方案,确保全面维护委托人的合法权益。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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