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借名买房协议律师靳双权解析借名买卖经适房合同被认定有效的案件

来源:  作者:  时间:2016-05-18 00:00

  

为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

本文系北京最专业借名买房官司律师靳双权原创,转载请注明出处。

 

案件介绍:

张鑫和李梦龙有一子张浪,三人曾居住在北京市丰台区403号院。2005923日,张鑫(乙方被拆迁人)与北京市某房产公司(甲方拆迁人)签订了《北京市房屋拆迁货币补偿协议》,该协议写明:甲方因经济适用房项目建设,需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋,乙方在册人口为三人,实际居住人三人,分别是张鑫、李梦龙和张浪。

20051011日,张鑫、李梦龙向丰台区房管部门递交了《居民购买经济适用住房审核表》。20061211日,张鑫(买受人)和北京市某房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》,在该合同中约定:该商品房坐落为丰台区801号。该商品房系经济适用住房,总价款26.7万元。

张鑫(甲方)后经人介绍于20061217日和昊春香(乙方)签订了《协议书》,张鑫在该协议书中表示自己具有购买经适房的资格,但自己无意购买,遂意将该资格转让给昊春香,经双方协商一致,达成以下协议。双方约定甲方将购买经适房的指标转让给乙方,甲方收取乙方11万元的转让费,收款之后出具收款凭证,甲方将出面负责办理相关手续,依照开发商要求的时间、地点和内容等提供购房所需资料,出面和开发商洽谈。同时双方还约定甲方取得的正式购房合同及房屋要是和房产证应当在获取后三日内交给乙方保存,若获取后5天内仍未交付给乙方则视为甲方违约。双方在该协议中亦约定待该房屋具备上市条件时甲方应当配合乙方办理过户手续。

该协议签订之后,昊春香向张鑫支付了购房款26.7万及11万转让费。张鑫将昊春香支付的购房款支付给开发商。200923日,张鑫和北京市某房产开发公司签订了《面积结算补偿协议》,依照该协议,房产公司退还给张鑫购房款306元。张鑫于当日将诉争房屋交付昊春香,昊春香对房屋装修后入住。

201087日,昊春香向张鑫支付了契税3986元。

20101020日,张鑫取得了诉争房屋的所有权证书,并将该证书交付给了昊春香。

2015718日,张鑫将昊春香起诉至法院,诉求法院判令原被告双方之间所签订的《协议书》无效。

 

庭审结果:

庭审中,昊春香提起反诉,要求确认双方之间所签《协议书》有效,并陈述双方之间所签协议的事实。

庭审中法院另查明,丰台区税务局曾在201087日向张鑫送达了《契税纳税核定通知书》,该通知书载明:依照《北京市契税管理规定》及《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》的有关规定,核准减免契税7971袁,经税务机关核定,世纪应当缴纳的契税为0元。

 

审判结果:

北京市丰田区人民法院经审理后判决:

确认昊春香和张鑫在20061217日签订的《协议书》有效。

 

北京最专业借名买房官司律师靳双权案件解读:

北京最专业借名买房官司律师靳双权认为,本案双方所争议的焦点在于合同的效力问题。

本案中双方所诉争的房屋系张鑫因拆迁取得的,该房屋的产权人系张鑫,而当时张鑫和昊春香之间签订了一份《协议书》,张鑫将诉争房屋转让给了昊春香,而昊春香给付张鑫相应的资格转让费,协议签订之后,昊春香已经履行了自己给付资格转让费的义务。

经适房属于政策性保障住房,其交易受到一定限制,但并不代表该种房屋系禁止流通房屋,仅上市交易存在一定的限制,同时本案诉争房屋系张鑫因拆迁取得的经适房,其流转不损害社会公共利益。同时该房屋的原始购房合同系2008411日前签订,且张鑫和昊春香之间的协议亦约定待该房屋具备上市条件时办理过户手续,同时根据有关部门出具的《契税纳税核定通知书》已经减免了相应的契税,因而双方之间的合同并不违反法律行政法规的强制性规定,应当认定合同有效。

综上所述,法院的判决是正确的。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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